01
先做漏水日誌：水痕位置不等於入水源頭
每次滲水記下日期、雨勢與風向、窗戶開合、先濕的位置，並拍窗框四角、窗軌、窗台、牆身的遠近照。這些資料不能自行定案，卻能令現場查勘有可追溯的起點。
只在橫風大雨後出現，應優先看窗框接牆、窗扇壓合、窗台與外牆界面。晴天仍濕、樓上或相鄰單位用水後加劇，或水痕遠離窗邊，則不可只查鋁窗。屋宇署列出的常見來源還包括供排水管、潔具、樓板或浴缸防水。[3]
霉點、起泡漆和鹽漬是受潮結果，不是源頭判決。先標示受潮範圍，按情況找窗戶評估、建築技術人員或持牌水喉匠；跨單位或公用位置宜及早通知管理處。
- 相片以「客廳東向窗左下角」等窗位命名。
- 同一事件記錄雨勢、風向、樓上用水與窗戶狀態。
- 不要為找源頭自行鑿牆、拆窗或到窗外量度。
02
把窗位拆成三條路徑：接牆、窗扇、排水
窗框接牆界面失效，或相鄰外牆／窗台有裂紋，可令雨水進入；關鍵是確認哪段舊料要清、基面是否牢固及新密封實際施作線。不要以室內再蓋一層膠取代查找入水路。
膠條老化、窗扇走位、鎖扣或鉸位失調，會令窗扇壓合不足。由室內見水不等於要在內側打膠；水可能先沿型材走，再在內側出現。報價應把外框接牆與窗扇壓合分開。
窗軌積塵或排水不暢亦會令水走錯路。屋宇署建議清除鉸位和窗軌沉積物、用清水清潔，勿強行開關或加重窗扇。[2] 不要以尖物通孔、卸窗扇或由窗外探身處理。
- 在相片圈出接牆、窗扇縫和窗軌／排水位置。
- 問清判斷入水路徑的依據及施工線起止點。
- 窗扇卡住、下墜或有異聲時停止反覆試開。
03
安全紅旗：先處理風險，後比較防水價格
鬆脫、缺失或鏽蝕的固定件，彎曲鉸位、灰白粉、裂玻璃、異聲、不能鎖好、開著時太鬆、窗框或窗扇變形下墜，都是屋宇署列出的缺陷徵象；窗框與窗扇漏水、窗周滲水亦在注意清單內。[2] 一次補膠報價不能代替安全檢查。
先讓人遠離窗下與窗旁，勿拉扯、掛物、加裝重物或自行卸下窗扇。鋁窗沒有固定使用年期；屋宇署指出鉸位鉚釘／螺絲因腐蝕或日久磨損失效，是過往墮窗事故的主要原因之一。[1]
報價前要清楚誰負責相應檢查和工序。涉及安全部件、玻璃或窗框時，核實適用資格及登記資料；不要把未提供的牌照、經驗年數、評分或往績當成已證實。
- 拍鉸位、固定件、鎖扣、玻璃邊和全窗，勿徒手測鬆動。
- 先隔離可能受墮物影響的位置。
- 把安全缺陷、防水和飾面修復分成不同報價項。
04
強制驗窗與防漏工程：相關，但不是同一範圍
樓齡10年或以上的樓宇（不超過3層的住宅樓宇除外）如獲法定通知，業主須委任合資格人士檢驗並監督所需訂明修葺；需要修葺時，須由註冊承建商在其監督下進行。[4] 先核對通知、窗位、時限和表格。
一般資料所列時限為個別處所6個月、公用部分9個月，但通知與屋宇署具體要求優先。[4] 普通維修的口頭日期不能取代法定安排，也不應把未確認的最短工期寫成承諾。
訂明修葺不應遜於原有設計，影響安全的缺陷部件須修理或更換；不影響安全的耐候密封料和膠條不在訂明範圍。[1] 它們仍可造成漏水，故安全工作與防漏工作應分列。
- 保存通知、委任資料及檢查紀錄。
- 核對合資格人士與承建商的登記／資格。
- 拆改窗戶、窗牆或防護構件前，先核實程序。
05
現場查勘與測試：要寫方法，不要假定統一閉水時數
現場記錄應分開窗位、窗型、闊高、外框接牆、窗扇壓合、窗軌排水、五金、外牆可見異常和室內飾面。若建議灑水、色水、濕度或其他測試，先問目的、位置、室內觀察人、保護方式和如何記錄。
政府處理私樓滲水調查時，會按個案使用非破壞測試；適合時可用紅外熱像及電子濕度計，其他情況可用灑水或蓄水等方法。[3] 這不等於所有窗漏均有法定統一24或48小時閉水測試。
若結果顯示水源不在窗戶，最有價值的是停止在錯處施工。要求把結論分為「已確認」「仍待確認」「不在本次範圍」，涉及鄰居、外牆或公用位置則先處理進入安排。
- 提供窗數、闊高、樓層、面向及故障片段。
- 測試前確認用水位置、保護與記錄交付。
- 寫明非窗戶來源時如何另行查源。
06
報價要可核對：位置、工序、現場條件三層分開
第一層列窗位與數量：房間、每窗闊高、哪段接縫、窗扇、鉸位和固定件。第二層列工序：清舊料、處理基面、密封、換膠條、調校、零件或玻璃工作。第三層列現場條件：保護、管理安排、外部接近、清運和測試。三層齊全，兩份總價才可比較。
材料不宜只寫「防漏膠」或「高級五金」。要求寫產品類別、型號或性能、適用基材、尺寸／相容性；並約定拆開後若發現基面鬆散、窗框變形、玻璃受損或外牆裂紋，先書面補價再確認。
屋宇署指出窗戶檢驗及修葺成本受大廈大小、窗戶數量和尺寸、保養狀況及市場環境影響，建議取得有分項的報價比較。[1] 因此本文不虛構香港平均每窗價、付款比例或保證工期。
- 把兩張表的欄位複製到每次詢價。
- 明列外牆、外部接近、管理費、玻璃、飾面及清運是否未包。
- 把「包止漏」改問保養適用位置、期限與另一來源的處理方式。
07
材料資料可核對，但不能取代接縫判斷
產品名稱不能代替接縫設計。例子是DOWSIL 791：製造商列其為一組分、中模量耐候矽酮膠，用於一般耐候、玻璃及幕牆接縫，標示±50%接縫位移能力。[5] 這只是指定產品資料，並非唯一推薦或任何鋁窗的防漏保證。
應問基材、舊膠／粉化層、接縫尺寸與活動、是否需底塗或背襯、會否接觸玻璃／塗層／鋁材，以及未固化時的保護。這些會改變材料相容性與施工方法，不能只看「耐候」二字。
膠條、固定件、窗鉸和鎖扣要與原設計及窗型相容。屋宇署指更換窗鉸時至少用三粒鉚釘或螺絲；更換為不鏽鋼窗鉸或其固定件時應用不鏽鋼固定件。[1] 這不是住戶自行安裝的教學。
- 要求列材料型號或性能與相容性依據。
- 勿把玻璃固定、窗鉸承托和耐候密封當同一種膠可解決。
- 保留物料資料、相片和零件數量。
08
本公司估算與度尺：先準備資料，不把它當鋁窗定價器
本公司網上估算及查詢免費，WhatsApp為5243 7747；現場度尺車馬費HK$500，落單全數扣回；2026 年 12 月 31 日前，兩項或以上工程可享限時免費上門度尺，毋須訂金。[6] 鋁窗的窗外接近、安全狀況與管理安排未明前，切勿為量度而自行拆件或從窗外探身。
計算器有117項工程及配套選項、8類；116項有參考單價，1項天台套裝待覆價。但鋁窗沒有固定單價、不在快速預算內，必須按問題、數量、現場條件和施工安排另行評估。[6] 它不是香港市場平均價。
快速版的全屋基礎翻新、油漆翻新和地台鋪磚均為示例方案，並非鋁窗全包。油漆實用面積×3只是展開面積初算；20%為規劃預留，非額外收費；完整廚廁、水電、傢俬和面料等也不包含。[6]
- 聯絡前備窗數、闊高、樓層、相片、短片和管理要求。
- 先確認HK$500度尺及扣回安排的適用性。
- 鋁窗、油漆和牆身修復要分列，勿稱全屋全包。
09
外牆協作與驗收：驗已同意範圍，不保證永不再漏
外牆、管理規則、公契、施工出入和公用位置可影響安排；本文不能判定任何個案責任。屋宇署指出雨水經外牆、天台、露台或窗戶滲入，一般不屬聯合辦事處按滋擾程序跟進的範圍，可能需要法團安排專業檢查及必要修葺。[3]
開工前寫下處理窗位、工序、材料、測試、保護、清運、未包項和變更程序。完工後逐窗核對施工線、已換零件、開關鎖合、相片與測試紀錄；局部密封完成不等於外牆或喉管已全部排除。
再漏時比對位置、天氣和原處理線：同位置同情況可按書面安排覆核；模式不同可能是另一來源。平日以清水清潔，別用可腐蝕部件的清潔劑或潤滑劑，勿強推拉或加重窗扇。[2]
- 保存報價、變更、收據、物料、測試及管理文件。
- 下一次相近天氣後記錄處理窗位表現。
- 出現裂玻璃、下墜、鎖不實或異聲時停止使用並求助。
比較範圍，比只看總數更重要
手機可左右滑動查看完整表格。
| 現象與證據 | 可能工程範圍 | 數量 | 計價方式應寫清 | 未包項與風險 |
|---|---|---|---|---|
| 橫風大雨後窗角或牆邊出水；附日期、風向及遠近照 | 查外框接牆、窗台與外牆界面；可能清舊料、處理基面及重新密封 | 窗闊高、處理接縫延長米、樓層 | 按米／窗位均可，但要列清舊膠、保護和測試 | 外牆裂縫、外部接近、飾面修復及管理要求未必包含 |
| 窗軌積水或內側溢水；拍排水孔及軌道 | 查排水路徑、膠條、關合與調校 | 窗扇數、軌道長、孔位 | 按窗扇、窗位、零件或工時列明 | 變形或設計失效時，單純疏通未必有效 |
| 下墜、異聲、鎖不實、鏽蝕或裂玻璃 | 先安全檢查，再按需要處理固定件、鉸位或玻璃固定 | 受影響窗扇、鉸位及零件數 | 按窗扇、五金組或零件件數；列材質／尺寸 | 有墮物、高空及玻璃風險；不可自行拆窗 |
| 晴天仍濕或樓上用水後加劇 | 同步排查供排水、潔具或樓板防水 | 濕痕範圍、持續時間、相鄰單位配合 | 調查、測試、開口及復修分列 | 鄰里／公用位置責任與進入安排或另議 |
雨水可經外牆、窗戶等進入；水管、排水、潔具及防水層亦是常見來源。此表是提問框架，不是診斷或標準收費表。[3] [3][2]
手機可左右滑動查看完整表格。
| 方案 | 適用前提 | 工程範圍 | 數量／計價基礎 | 未包與風險 |
|---|---|---|---|---|
| 局部接牆密封 | 已查到局部接縫失效，窗與五金無安全缺陷 | 清舊料、處理基面、重新密封與約定檢查 | 指定接縫米數或窗位 | 外牆裂縫、室內飾面、高空接近不可默認已包 |
| 排水、膠條及調校 | 積水或壓合不足，且安全檢查未見即時缺陷 | 清潔可接近位置、檢查膠條與調校 | 窗扇、軌道、膠條長度及零件數 | 舊窗零件不配、框變形或玻璃問題可能另項 |
| 五金／鉸位修葺 | 鬆脫、鏽蝕、異聲、不能鎖好等安全徵象 | 按檢查結果修理或替換安全部件 | 窗扇、鉸位、固定件或五金組 | 玻璃拆裝、外部接近及法定要求另核實 |
| 整窗或窗牆更換／改動 | 維修未能恢復安全或功能，需整體處理 | 度尺、清拆、安裝、密封、保護及檢查 | 每窗闊高、開啟形式、玻璃、樓層及接近條件 | 防護構件、管理手續及程序可大幅改變安排 |
強制驗窗訂明修葺聚焦影響安全的缺陷部件；不影響安全的密封料及膠條不在其訂明範圍。兩類工程應分開報價。[1] [1][2][4]
把假設攤開，看看怎樣計
示範一：三樘窗的外框接縫工程量
計算／比較假設
- 非公司完成個案、非施工指示，沒有套用鋁窗單價。
- 假設3樘窗各闊1.20米、高1.50米，且承辦方確認四邊外框都在範圍。
- 以10%作量度預留，純屬示範。
推算過程
- Python Decimal：每樘周長＝2×(1.20+1.50)＝5.40米。
- 3樘基礎量＝5.40×3＝16.20米。
- 示範預留後＝16.20×1.10＝17.82米。
初步可核對的接縫量為16.20米；連示範預留為17.82米。它不是材料支數、人工、工期或價格。
實際未必四邊都處理，接縫深闊、基材、外牆裂紋和外部接近均未反映；不可按此自行施工。公司沒有公開鋁窗固定單價。 [2][6]
示範二：同寫「補膠」的範圍可相差多少
計算／比較假設
- 非公司報價或推薦方案。
- 假設4樘1.20×1.50米的窗；每樘有2扇0.60×1.50米窗扇。
- 甲只計外框；乙假設連8扇窗扇四邊，並未證實這些線均需處理。
推算過程
- Python Decimal：外框＝2×(1.20+1.50)×4＝21.60米。
- 窗扇＝2×(0.60+1.50)×8＝33.60米。
- 乙合計55.20米；差異33.60米，較甲多(33.60÷21.60)×100＝155.56%。
名稱相近的兩個假設範圍是21.60米與55.20米；應先問施工線、清舊料和驗收，不能先比總價。
FAQ
7條實際問題，逐一講清楚
01鋁窗漏水是否一定要整窗更換？
不一定。已確認只屬局部接縫、排水或膠條，而窗框、窗扇、玻璃與五金沒有安全缺陷時，局部處理可能足夠。有變形、下墜、裂玻璃、鬆脫或鏽蝕固定件、鎖不實，或反覆漏而未能查源時，先評估再比較修葺與更換。[2]
02只在颱風或橫風大雨時漏，是否肯定是窗框膠？
不肯定。這個模式令窗框接牆、窗扇壓合和外牆界面值得優先查，但雨水也可由外牆、露台、平台或天台進入。記錄風向、雨勢、窗戶狀態和水痕首現位置後再判斷。[3]
03強制驗窗是否包括重打防水膠或換膠條？
屋宇署說明，不影響安全的耐候密封料和膠條不屬強制驗窗訂明範圍。[1] 它們仍可能是防漏工程，宜另行列項；完成驗窗不等於所有滲水已解決。
04收到強制驗窗通知後，普通維修可否直接做？
通知個案須按計劃委任合資格人士檢驗及監督所需修葺；需訂明修葺時由註冊承建商進行。[4] 先核對通知及登記資料，不能只憑口頭稱呼判斷。
05為何兩份都叫「補膠」的報價相差很遠？
可能不是同一範圍：外框局部或全框、是否連窗扇、清舊料、基面、外部接近、測試與飾面復原都會不同。要求在相片標施工線和數量。示範二的155.56%只說明假設工程量可大幅不同，不是價格。
06可否用公司網上計算器先算鋁窗維修費？
可免費查詢其他已列項目的初步預算，但不能推算鋁窗。本公司說明鋁窗沒有固定單價，需按問題、數量、現場條件及施工安排評估。[6] 現場度尺HK$500，落單扣回；2026 年 12 月 31 日前，兩項或以上工程可享限時免費上門度尺，毋須訂金。
07完工測試後是否保證永不再漏？
不能。測試只反映約定的位置和當時條件；真實雨向、外牆狀況、其他水源和後續零件變化都不同。保存記錄，再漏時先比對是否同一位置與情況。
CHECK THE BASIS
