01
先找水源：見到水印，不等於只需補天台
天台防水最常見的錯誤，是把室內水印直接等同於『屋面漏』。屋宇署列出的常見成因還包括自己、上層或相鄰單位的供水及排水喉漏水、樓板防水老化，以及雨水由屋頂、平台、露台、外牆或窗戶滲入。[1] 所以第一次現勘的目標應是縮小水源，而不是立刻決定起磚面積。
屋主可把落雨日期、雨勢後多久出現水印、乾天是否仍滲、室內受影響位置、天台積水及去水口相片按日期整理。若懷疑來自相鄰單位或公用地方，同步通知管理處或業主立案法團，避免只在自己一側修補。雨水經屋頂等位置的滲水，一般仍需業主安排建築專業人士檢查及由合適承建商維修；政府介入並不等同替代屋主的修繕決定。[1]
- 提供晴天、雨中或雨後、雨後24小時三組相片；如沒有某一時段，坦白註明而不要補估。
- 在天台平面圖或手機截圖標出水印、積水、去水口、裂縫、牆腳及設備位置。
- 先向管理處確認天台是私人、共用或受特別規則管理，並問清楚申請、施工時段和搬運路線。
02
750呎只是水平面積：度尺時要把立面和節點分開
750平方呎約等於69.68平方米的水平基準，但它不會自動涵蓋女兒牆上翻、梯屋牆腳、門檻、去水口、溢流口、管道穿位和冷氣或水缸基座。這些位置往往比大面積平面更需要收口處理。屋宇署的屋頂指引特別要求關注接縫、上翻、下翻及穿位，並要求為可進入維修的屋頂採用可保護防水系統的飾面。[2]
報價前應量兩套數字：第一套是各水平區域的長×闊；第二套是牆腳周長×實際上翻高度，以及每個穿位、排水口和基座的個別尺寸。不要把300毫米上翻當成舊屋一律適用的現場指示。它是屋宇署就新建屋頂列出的設計準則，並且要按製造商規格施工；舊層高度、門檻與選定系統仍要逐一核對。[2]
- 要求度尺表把『水平面』『垂直上翻』『去水口／穿位』『設備基座』分欄，而不是只寫一個總呎數。
- 拍攝牆腳與磚面交界的近照，讓承建商說明將保留、拆除還是重做甚麼。
- 若有水缸、冷氣或太陽能／通訊設備，先標出誰可接觸及日後如何維修；不要自行拆接機電設備。
03
局部修補、全面重做，還是連找坡鋪磚：怎樣選
局部修補只適合水源、損壞邊界及原有系統仍可用的原因已有合理判斷時。例如一個清楚可見的穿位收口失效，與全場多處空鼓、長期積水或防水層普遍老化，是兩種不同決策。若水源仍未釐清，把局部塗料掃在水印正上方，只會令日後追查更困難。[1]
當要連舊磚、砂漿、找坡和排水一起處理，價錢高低更多取決於拆到哪一層、基層修補量、去水口能否保留及如何保護新膜，而不是750呎乘上一個單價。屋宇署指引指出，屋頂要有足夠排水坡度和排水口以避免積水，並建議設溢流安排應對雨水口意外堵塞。[2] 報價應說清楚是否『改善排水』，而不是只寫『包找坡』。
- 要求每位承建商在同一組相片上標示：推定水路、保留範圍、拆除範圍和未知項目。
- 對於『局部』方案，問清楚局部邊界怎樣定、原有層如何接合、不能止漏時怎樣處理。
- 對於『全面』方案，問清楚包括哪些層、哪些牆邊、哪些排水節點，以及每一項的變更程序。
04
防水系統不是一桶塗料：先核對基層、材料與保護層
塗膜、卷材及水泥基系統都可能是方案的一部分，但合不合適取決於原基層、含水狀況、裂縫型態、飾面和產品系統，而不是品牌名。以Sika® Membrane-1000為例，香港產品資料表稱它可作屋頂防水塗層，約用1.65公斤／平方米／兩層；同一資料表亦要求基層結實、穩定、乾淨，並說明雨將至不應施工。[5] 這只是具名產品例子，不代表它是本工程的唯一或預設選擇。
若完成後會鋪磚、行走或放置設備，更要問『防水膜上面有何保護』及『磚材熱脹冷縮怎樣不傷膜』。屋宇署的指引說明，可進入屋頂的飾面應保護防水系統，並應避免屋頂磚因伸縮而破壞防水層。[2] 因此，要求承建商提供完整由基層至面層的系統做法，比只看一個防水物料型號更有用。
- 索取品牌、完整產品型號、最新技術資料、底塗／主材／保護層的相容性說明，而非只收『防水漆』四字。
- 問清楚基層潮濕、舊膜黏附不足或裂縫擴大時，何時停止施工及如何書面確認變更。
- 如有指定產品，先問是否適合日後鋪磚、是否需要保護層及由誰負責系統保養條件。
05
四個最常漏寫的節點：牆腳、去水口、穿位與設備基座
水通常不會只考驗一塊平面。水平與垂直交界、女兒牆壓頂附近、門檻、落水位、雨水口和管道穿位，都是應在施工相片和報價內逐項看得到的位置。屋宇署的屋頂指引要求在垂直與水平面交界做連續角位處理，並特別留意接縫、上翻、下翻及穿位。[2] 屋主不必指定技術細節，但應要求對方標出每個節點的系統做法和責任範圍。
冷氣、水缸或其他設備底座不只是『遮住的地方』。屋宇署提醒機械設備會影響防水層完整性，並提到應減少設備震動對膜的影響。[2] 若要移位、接駁或處理電力，應另作相應專業規劃與核對，不要把它默認包含在防水工序，更不應自行拆卸或接駁。
- 逐個去水口拍攝打開、清理及完成收口前後的狀況，並確認日後能否檢查。
- 要求列出每個管道穿位和設備基座四邊的工作，而不是以『雜項』一筆帶過。
- 如需新增構件、改喉或改設備位置，先停止以防水報價作唯一依據，改為核對可行性及責任。
06
驗收不只看乾不乾淨：把適用測試和證據留在封面前
完成防水後急於鋪磚，會令日後難以看見膜層、收口和去水位。屋宇署指引提出可進行水浸等適用合規測試，以檢查施工質素及防水表現。[2] 這不等於香港所有天台都有法定統一的24或48小時閉水時數；測試範圍、蓄水高度、持續時間、排水條件及見證安排，要由現場、建築物條件及選定產品系統先確認。
最實際的驗收文件包括：施工前基層相片、每一層材料及批次、牆腳和穿位近照、去水口暢通相片、測試日期與範圍、測試期間觀察，以及封面前確認。這些資料不是保證日後永久不漏，但能讓屋主、管理處和承建商在出現問題時知道做到哪一步。
- 在開工前把『甚麼情況才可封面』寫入工序表，並指定由誰確認。
- 要求測試紀錄說明測哪一區、開始及結束時間、觀察位置、結果及未能測試的原因。
- 鋪磚後保留去水口和關鍵收口的可檢查位置，避免把所有風險永久封在飾面下。
07
比較報價：把『工程範圍』放在『總價』之前
同樣寫750呎，A報價可能只覆蓋平面塗膜，B報價可能含起磚、清底、修補、找坡、去水口收口、保護層和重鋪磚。兩者不應以總價直接判斷誰較抵。用本文的量清單逐項核對清拆、運輸、公共地方保護、基層處理、防水系統、上翻、排水、保護層、飾面、測試、清潔及缺陷跟進，才知道差額代表甚麼。
HK Create Design 的2026網上工具可免費作初步估算及查詢，但公開資料同時說明天台套裝待覆價；117項選項中，116項有參考單價，另1項天台項目需要回覆。[6] 因此，不應把快速版三個住宅示例方案當作750呎天台的全包價。快速版的油漆『實用面積×3』亦只是油漆展開面積初算，與天台防水量度無關；其基礎方案未包括完整廚廁重造、水電、傢俬和面料。[6]
- 要求每份報價標示實測面積、單位、數量、材料、人工、保護、清運和未包項，而非只給總額。
- 遇到隱蔽裂縫、空鼓、深鑿、排水問題或管理處新要求時，先取得書面變更範圍和金額再繼續。
- 把20%只當作自己規劃預留，不當成公司自動附加費或已承諾的工程項目。[6]
08
是否需要審批？防水、拆磚、排水和加建不能混為一談
屋宇署把『在建築物屋頂表面鋪設／更換塗料式或鋪氈式防水層』列為指定豁免工程項目29，但條件是工程不涉及鋪設或拆除任何瓦片層或地台層。[3] 所以，若750呎方案包括起磚、打鑿砂漿、重做地台、改排水或加設構件，不能只因名稱有『防水』便假定整項工程屬同一分類。
如天台是公用部分或工程可能改動構件、排水、外觀或設備，屋主應先查看大廈公契和管理處要求，再由相關專業人士及承建商按實際圖則和範圍核對。這是規劃提醒，不是法律意見或法定結論；書面報價亦應把誰負責提交資料、通知管理處及處理額外要求寫清楚。
- 把管理處的裝修守則、施工時段、按金、吊運和公共地方保護要求附在詢價資料內。
- 問承建商本方案是否包含拆磚、地台、排水或任何新增構件，並要求逐項回答而非以『一般不用』概括。
- 如涉及公用地方或工程分類有疑問，先暫停訂料及開工，取得相應專業或管理核對。
09
安全和天氣不是附註：天台工程要在報價旁邊問清楚
天台邊緣、出入口、濕滑屋面和設備附近都可能改變工程安排。勞工處指出，建造地盤工人如有從2米或以上高度墮下的風險，承建商須提供適當工作平台及防墮措施；即使高度不足，如不能在地面或永久構築物上安全工作，也須提供適合工作的工作平台。[4] 屋主不需要也不應自行設置這些設施，但可在開工前要求承建商說明其風險評估、出入安排和惡劣天氣的停工準則。
勞工處關於樓宇維修的資料亦指出，屋頂工作開始前應由勝任人士作針對工作內容的風險評估；如必須在屋頂工作，應根據評估規劃安全出入和防墮安排。[4] 因此，不要承諾某個最短完工日數，也不要在下雨、基層未達產品條件或安全設施未確認時催促封面。涉及電力、鋁窗、設備移位或高空清拆，只作專業規劃與核對，不作危險DIY。
- 開工前問清楚誰負責天台出入、邊緣保護、材料上落、公共地方圍封及雨天停工後的復檢。
- 如工作接近邊緣、要搭棚或使用工作平台，要求承建商提供相應安全安排和現場負責人資料。
- 不要把安全措施、天氣延誤、設備協調理解為一定已包括；要求在報價或開工文件列明。
10
由免費初步估算走到可比較正式報價：屋主下一步
如只想先整理問題，可用公司網上估算及查詢；這兩項免費。需要現場度尺時，公司的公開政策是車馬費HK$500，落單後全數扣回；可透過WhatsApp 52437747提交天台面積、相片、滲水日期、排水口和管理處資料。[6] 現場度尺不是自動批准開工，也不等於已找到滲水源；它的價值是把未知範圍攤開。
要求正式報價至少附上：實測量度表、保留與拆除範圍、材料系統與產品型號、節點做法、排水處理、保護層及飾面關係、適用測試、清運與管理安排、未包項、變更程序和缺陷跟進方式。公司公開工具說明其上限可含20%規劃預留，並非額外收費。[6] 這筆預留應由屋主自行決定是否保留，也不應掩蓋未確定工程。
- 發出詢價前，把本文兩張表連同相片、平面圖、大廈要求和希望保留的設備一次過提供。
- 收到報價後，先圈出每一個『另議』『視乎現場』『不包括』，要求量化或列明觸發條件。
- 簽署前才確認付款、變更、測試、文件交付及缺陷跟進；本文只供規劃與提問，不代替合約或專業意見。
比較範圍，比只看總數更重要
手機可左右滑動查看完整表格。
| 方案／適用判斷 | 工程範圍與數量口徑 | 常見計價方式 | 常見未包項 | 主要風險與必問事項 |
|---|---|---|---|---|
| 已確認單一細小缺陷的局部修補 | 按實際裂縫、穿位、邊角或局部面積量度；另列檢測及復原範圍 | 按項目、維修點或局部面積，不宜直接用750呎全場面積 | 查找水源、拆回飾面、相鄰老化層、搭設安全設施 | 若水從喉管、牆身或窗邊進入，補同一個表面未必止漏；要先記錄判斷依據[1] |
| 不拆磚或原飾面上覆修 | 先確認原面層穩固、排水及新舊材料相容；量水平面、牆腳、去水口與設備底座 | 按覆蓋面積加節點／收口另列 | 起空鼓磚、深層找坡、隱蔽裂縫修補、重鋪飾面 | 新層不可取代對基層、排水和接縫的判斷；要求寫明保護層及日後維修方式[2] |
| 起舊磚後重做防水 | 分開列起磚、清底、基層修補、防水、牆身上翻、保護層及垃圾清運的數量 | 按平方呎／平方米與逐項工序；收口、穿位及運輸可另列 | 深鑿、發現鬆散砂漿或結構問題、排水喉維修、面磚與運輸 | 不要把『防水』理解為自動包括鋪磚；面層拆裝會影響法定分類，需按實際工程核對[3] |
| 連找坡、排水改善及重鋪飾面 | 以實測完成面、去水口數目與位置、女兒牆及設備基座逐項量度；750呎只是一個水平面起點 | 基層、排水、防水、保護與飾面分項；變更工程另以書面確認 | 管理處安排、設備搬移、雨水喉改動、額外運輸、指定磚料或特別收口 | 改動排水或加設構件不應憑口頭假定可做；先核對公契、管理處及專業意見[2] [3] |
此表用來把不同報價放在同一張清單比較，並非建議任何一種方案必然適合750呎天台。工程選擇須先確認滲水源、基層、排水及業權／管理要求。 [1][2][3]
手機可左右滑動查看完整表格。
| 量度項目 | 怎樣記錄 | 報價應怎樣列項 | 不應預設的內容 | 漏寫後的風險 |
|---|---|---|---|---|
| 水平屋面 | 量實際可施工長×闊，註明凹位、梯屋及設備佔位 | 列防水、保護層、飾面、拆除或找平各自的平方米／平方呎 | 750呎是否已扣除不能施工位置或已包括設備四周 | 不同承建商用不同面積基準，總價不能直接比較 |
| 女兒牆及牆腳上翻 | 分別量周長、上翻高度和轉角數目，拍攝現有收口 | 以線長、垂直面積及收口／角位分項寫明 | 把牆邊工作當成已包含在750呎水平面內 | 最易出現水平與垂直接口責任不清；屋宇署指引特別提示接縫、上翻及穿位[2] |
| 去水口、溢流及雨水喉口 | 記錄數量、位置、可否清理、落雨後積水位置及相片 | 逐個列清理、收口、保護蓋、測試及需要的排水改善 | 去水口數目足夠、喉管暢通或一定不用處理 | 防水面完成後仍積水，或日後檢查口被飾面封死[2] |
| 管道穿位及冷氣／水缸等基座 | 逐個標示直徑、四邊尺寸、是否震動及是否會保留 | 列基座四邊收口、保護、防水延伸及設備協調責任 | 機電設備可由防水工序自行移位或接駁 | 設備震動或後續維修破壞防水；涉及機電應另作專業安排[2] |
| 拆除、搬運及管理安排 | 記錄舊磚／砂漿厚度、升降機或樓梯路線、工時限制與泥頭暫存位置 | 清拆、袋裝、落樓、合法棄置、公共地方保護和管理處費用分開列 | 一個『全包』字已包括所有垃圾、運輸、按金及手續 | 開工後才發現運輸、管理或深層清拆另計，影響預算與工期 |
把這張表連同雨後相片、室內水印位置及大廈規則交給承建商，較容易取得可比較的書面範圍。公司網上工具僅供初步預算，天台套裝仍須覆價，不應用一般住宅快速方案代替天台現勘[6]。 [2][6]
把假設攤開，看看怎樣計
工程量示範一：750呎水平面不等於全部防水施工面
計算／比較假設
- 這是純計算示範，不是公司已完成案例、設計圖或施工指示。
- 假設水平天台為25呎×30呎，故水平面積為750平方呎，外圍周長為110呎。
- 只為理解屋宇署新建屋頂指引中的300毫米牆身上翻概念，暫以全周均需上翻計；不扣門口、梯屋、設備基座或實際收口。
推算過程
- 以Python Decimal計算：750×0.09290304＝69.67728平方米，四捨五入為69.68平方米。
- 以Python Decimal計算：周長＝2×(25＋30)＝110呎；300÷304.8＝0.984252呎。
- 以Python Decimal計算：假設的垂直上翻面積＝110×0.984252＝108.27平方呎。
在這個假設下，750平方呎是69.68平方米的水平基準；若四周均按300毫米上翻，另有約108.27平方呎垂直面需要在範圍內被看見。它說明為何只報一個『750呎防水』未足以比較收口工作。
300毫米來自新建屋頂的設計指引，舊天台的實際上翻高度、可施工周長、門檻、磚層及系統做法必須由現場和產品系統確認；不可把本例直接當材料訂單或工程量。 [2]
工程量示範二：以特定產品資料表估算膜材用量，不把它當報價
計算／比較假設
- 這是材料規劃示範，不是公司已完成案例、採購建議或施工方法。
- 只假設750平方呎的水平面全部使用Sika® Membrane-1000，未計牆身上翻、去水口、搭接、基層吸收、損耗、保護層或其他系統工序。
- 採用Sika Hong Kong 2022年8月資料表的約1.65公斤／平方米／兩層及20公斤／桶；產品本身列明實際數據可受現場情況影響。
推算過程
- 以Python Decimal計算：750×0.09290304＝69.67728平方米。
- 以Python Decimal計算：69.67728×1.65＝114.967512公斤，四捨五入為114.97公斤。
- 以Python Decimal計算：114.967512÷20＝5.7483756桶，按完整包裝向上取整為6桶的理論水平面包裝數。
在極簡化假設下，水平面兩層的資料表用量約為114.97公斤，即6桶20公斤裝的整包數。這個結果只可用來要求承建商解釋其材料計劃與損耗假設，不能推算人工、基層、保護、排水、鋪磚或整體工程價格。
此產品並非唯一可選系統；資料表要求基層結實、穩定、乾淨等條件，並稱雨將至不應施工。任何品牌、批次、基層、牆腳及飾面配搭均應以最新本地產品資料、供應商及現場方案核實。 [5]
FAQ
6條實際問題，逐一講清楚
01750呎天台一定要全數起磚重做防水嗎？
不一定。是否全面重做取決於水源能否定位、原有防水層與磚層狀況、積水、空鼓、裂縫和排水問題。已確認單一局部缺陷時，可討論局部方案；但若多處老化、長期積水或水源不明，只補一點未必合適。屋宇署列出雨水可由屋頂、外牆或窗戶進入，也可與供排水喉有關，所以先查原因比先決定起磚更重要。[1]
02防水完成後是否一定要做24或48小時閉水測試？
不應把24或48小時說成香港所有天台的統一法定時數。屋宇署的屋頂指引提到可進行水浸等適用合規測試，以檢查施工質素和防水表現，但沒有把所有舊天台維修化成單一固定時數。[2] 測試時間、範圍、蓄水條件、排水、產品固化和是否能安全蓄水，都應在封面前由承建商按現場和產品資料表書面確認。
03防水層可否一完成就鋪磚？
不能只以『完成』兩字判斷。先要核對所選系統的基層要求、固化條件、適用測試結果和保護層做法。以Sika® Membrane-1000為例，其資料表列明雨將至不應施工，最終一層後在25°C、75%相對濕度下容許10天乾燥期；濕度較高或溫度較低可更長。[5] 這是該產品的具體資料，不可套用到所有物料。
04只做屋頂防水，是否就一定不用理會申請或管理處？
不能一概而論。屋宇署的指定豁免工程項目29只涵蓋不涉及鋪設或拆除瓦片層或地台層的塗料式或鋪氈式屋頂防水層。[3] 一旦方案包括起磚、地台、排水、設備或公用部分，應按實際工程範圍先核對大廈公契、管理處規定和相應專業意見。這不是本文可替你作出的法律結論。
05公司網上估算的數字可否當作750呎天台的正式報價？
不可以。公司的2026工具可免費作初步估算及查詢，但明確標示天台套裝需覆價；117項選項中有116項已列參考單價，另1項為天台待覆價。[6] 快速版只有三個示例方案，而且未包括完整廚廁重造、水電、傢俬及面料等，不是全屋或天台全包承諾。正式金額仍要以現場尺寸、基層、排水、清拆、材料與管理條件的書面範圍為準。
06現場度尺是否免費？應準備甚麼？
網上估算及查詢免費；公司的公開政策是現場度尺車馬費HK$500，落單後全數扣回。[6] 預約前請準備天台面積、長闊及周邊尺寸、去水口數量、雨後和室內相片、舊維修紀錄、可否使用升降機、管理處要求，以及想保留的設備。這樣較容易把防水、排水、清拆和運輸的未知項目在報價前說清楚。
CHECK THE BASIS
數據及技術依據，來源可核對
- [1]屋宇署：Water Seepage Problem查閱日期：2026-10-21
- [2]屋宇署：PNAP APP-105 Appendix B Guidelines on Prevention of Water Seepage in New Buildings查閱日期：2026-10-21
- [3]屋宇署：指定豁免工程項目29—屋頂表面的防水層查閱日期：2026-10-21
- [4]勞工處：Overview of Work-at-Height Safety查閱日期：2026-10-21
- [5]Sika Hong Kong：Sika® Membrane-1000 Product Data Sheet查閱日期：2026-10-21
- [6]HK Create Design：2026公司價目快速估算查閱日期：2026-10-21
