香港鋁窗工程：2026 強制驗窗、窗邊漏水維修與換窗完整指南

香港有幾多人要處理窗戶問題？

窗戶係香港住宅最容易被忽略、但出事後果最嚴重嘅部件。審計署報告指，屋宇署 2017 至 2024 年錄得 445 宗墮窗事故，其中 6 宗造成 1 死 7 傷；按年計由 2017 年 90 宗降至 2024 年 43 宗，平均仍然差唔多每星期一宗。

強制驗窗計劃由 2012 年 6 月開始，至 2024 年底屋宇署已揀選 13,461 幢目標樓宇、發出 723,219 張法定通知。單計 2019 至 2023 年，每年發出約 2.6 萬至 5 萬張；2023 年逾期未遵辦比率去到 16%。換句話講，每年都有幾萬個家庭要安排驗窗，部分仲要跟住做修葺。

漏水方面，房屋局亦指新入伙資助出售單位嘅滲漏個案，大多牽涉建築期殘留喺窗框邊嘅沙石、或者窗鉸鬆緊影響窗框密封性，導致風雨下輕微滲漏。即使係新樓，窗邊都可能漏。

鋁窗結構：知道每個部件做乜

一隻常見嘅香港鋁窗由幾部分組成：窗框（固定喺牆身）、窗扇（可以開關嘅部分）、玻璃、膠條（窗扇同窗框之間嘅密封）、窗鉸（俗稱窗較，連接窗扇同窗框）、鉸撐同手柄鎖、同埋窗框同外牆之間嘅收口（英泥填縫加耐候膠）。

安全問題多數出喺窗鉸、鉸撐、鉚釘同螺絲：鋁窗嘅窗鉸長期受風力同開關力，銹蝕或者鬆脫就有機會成扇窗跌落街。漏水問題多數出喺膠條老化、排水孔塞、窗框角位接口、同窗框四周收口。兩者要分開睇，處理方法完全唔同。

強制驗窗計劃：收到通知點做？

強制驗窗計劃適用於樓齡 10 年或以上嘅私人樓宇（不超過 3 層嘅住用樓宇除外）。被揀選嘅樓宇業主會收到法定通知，要委任合資格人士（註冊檢驗人員或註冊承建商）為所有窗戶進行訂明檢驗，並監督檢驗後需要嘅訂明修葺工程。單位窗戶由業主負責，大廈公用部分窗戶由法團或全體業主負責。

逾期唔做有罰則：屋宇署可以發出定額罰款 HK$1,500 嘅罰款通知書；持續不遵從可以被檢控，定罪最高可處第四級罰款 HK$25,000 及監禁三個月。審計署指公用部分窗戶嘅未遵從率（27%）遠高於個別單位（4%），即係法團同管理公司要特別留意。

驗窗唔等於一定要換窗。訂明檢驗主要睇窗鉸、鉚釘、螺絲、玻璃等安全注意項；有缺陷先要修葺，好多時更換部件就得。

窗邊漏水嘅常見成因

第一類係窗框同牆之間嘅收口失效：耐候膠老化、龜裂、甩邊，或者當初填縫唔實，雨水由窗框四周入牆。呢類最常見，水漬通常喺窗角或者窗台下面。第二類係窗本身：膠條老化硬化、窗扇壓唔實；窗軌排水孔塞住，雨水積喺窗軌滿瀉入屋；窗框角位接口爆開。

第三類係外牆：窗附近外牆有裂縫、瓷磚甩，雨水沿牆身入去再由窗邊流出嚟，好容易被誤以為係窗漏。第四類係冷凝水：冬天或者冷氣房，玻璃同窗框內側結露，水流落窗台，表面似漏水，其實係溫差問題。

屋宇署亦將雨水經外牆或窗戶滲入列為常見滲水原因之一。分清成因，先可以對症下藥。

• 落雨先漏、窗角最濕：多數係窗邊膠或窗框角位
• 窗軌積水滿瀉：排水孔塞或窗軌斜度問題
• 窗唔關都濕、冷氣房先有：多數係冷凝水
• 窗附近外牆有裂：外牆問題，要由外面處理

維修定更換？四種方案點揀

如果只係窗邊膠失效、五金冇問題，局部清舊膠、處理基面、重新打耐候膠就可以。選膠要對應接縫闊度同基材，以 DOWSIL 791 為例，產品規格標示接縫位移能力 ±50%；唔好用室內用嘅玻璃膠代替外牆耐候膠。

窗軌積水、壓合不足，可以清排水孔、換膠條同調校窗扇。窗鉸、鉸撐鬆脫或者生銹，要按檢查結果更換安全部件；呢啲屬安全問題，唔好拖。如果窗框變形、角位爆裂、零件停產，或者維修後仍然唔能恢復安全同功能，就要考慮整窗更換。

更換窗戶可能屬屋宇署小型工程監管制度：例如修葺或更換窗，如按照原來設計進行而唔屬第 2.8 或 3.6 項，屬第 I 級別項目 1.60；涉及主框、或者高度唔同，可能屬第 II 或 III 級別。換窗亦要符合天然照明、通風同防火要求，外牆開口要有不少於 1.1 米嘅欄障防護。我哋會先確認工程類別同所需註冊承建商，再安排。

窗邊重新打膠嘅正確工序

正確做法係：清走舊膠同鬆散填料 → 清潔並乾燥接縫 → 檢查接縫深度，需要時放背襯材料 → 兩邊貼紙膠 → 按需要上底漆 → 連續打膠、刮平壓實 → 撕紙膠 → 養護期間避免碰水。如果喺舊膠面上直接再打一層，新膠黐唔實，好快又漏。

外牆一側打膠涉及高空工作，必須有安全措施；高層單位或者窗外冇工作平台，未必適合由室內伸手處理。我哋會評估現場，唔會為咗做而冒險。

日常使用同安全檢查

屋宇署建議業主定期檢查窗戶：窗鉸、鉸撐有冇銹蝕鬆脫，鉚釘同螺絲有冇甩，手柄鎖係咪鎖得實，玻璃有冇裂。打風前要關好窗、鎖實；唔好將重物掛喺窗扇上，唔好喺窗外晾衫時大力推窗扇。

鉸撐要定期清潔同加少量潤滑，但唔好用油污積塵。發現窗扇開關時有異聲、要好大力先推得郁，或者窗扇明顯下垂，就要盡快搵人檢查。

窗邊漏水之後：室內牆身點修？

窗邊漏水好多時已經令窗台下面牆身起泡、發霉、甩油。源頭處理好之後，要等牆身乾透先修補：局部除霉連重油（E05）每面 HK$1,250；如果範圍大、批盪已經鬆，可以用 E01 剷底批灰防潮打磨油油，HK$39／呎。

如果源頭未處理就先油返，好快又會發霉，所以我哋一定先處理窗同外牆，再做室內修補。

點揀鋁窗師傅同睇報價

鋁窗報價要寫清楚：做乜（打膠、換膠條、換窗鉸、整窗更換）、幾多隻窗、窗嘅尺寸、物料（鋁料型號、玻璃厚度、膠品牌）、包唔包拆舊窗棄置、室內收口同油漆、高空工作安全措施、小型工程申報同註冊承建商。

強制驗窗要分清：驗窗同修葺可以由同一合資格人士處理，但要知道邊啲係訂明修葺、邊啲係額外升級。消委會研究亦建議報價列明工程細項、數量同單價，同埋合法合規聲明。

點樣驗收鋁窗工程

驗收時逐隻窗試開關：順唔順、鎖唔鎖得實、窗扇有冇下垂；窗鉸、鉸撐有冇鬆；膠條有冇連續、有冇甩出嚟。打膠位要連續、平滑、冇斷口同氣泡，兩邊冇沾污。

可以嘅話，用花灑對住窗外（安全情況下）淋水測試，或者等落雨後睇窗台同窗角有冇水。換窗或者修葺涉及小型工程或驗窗，要攞齊相關文件同完工證明。

• 逐隻窗開關、上鎖測試
• 窗鉸鉸撐冇鬆冇銹
• 打膠連續冇斷口
• 淋水或雨後檢查冇滲漏
• 小型工程或驗窗文件齊全

常見錯誤

一、舊膠上面直接打新膠；二、用室內玻璃膠代替外牆耐候膠；三、窗鉸生銹只係加油，冇換；四、外牆裂縫漏水，以為係窗，換咗窗都仲漏；五、收到驗窗通知拖到過期，被罰款；六、換窗冇理小型工程要求；七、冷凝水當漏水處理。