商舖・寫字樓裝修工程：交場要求、施工時段、電力及小型工程規定一次睇清

商業裝修同住宅有咩唔同？

住宅裝修主要考慮住得舒服；商舖同寫字樓就要同時顧及營運、品牌形象、租約條款同法規。第一，時間壓力大：免租期通常有限，開業日期一早定咗，工程延誤直接影響收入。第二，場地規則多：商場同商業大廈一般有自己嘅裝修守則，指定施工時段、進貨時間、保護同保險要求。第三，法規層面多：電力裝置、建築工程、消防裝置、招牌等，各有不同部門規管。

所以商業工程開工前，最重要係攞齊三份文件：租約（尤其交場同還原條款）、大廈或商場裝修守則、同埋現場圖則。我哋會根據呢三份文件定工程範圍，將需要業主、管理處或專業人士配合嘅項目分開列明。

香港有幾多寫字樓同商舖需要裝修？

差餉物業估價署數字顯示，2025 年年底香港私人寫字樓總存量約 13,545,400 平方米，其中甲級 9,034,000、乙級 3,033,200、丙級 1,478,200 平方米；空置約 2,385,700 平方米，空置率 17.6%。私人商業樓宇存量約 11,882,600 平方米，空置約 1,490,700 平方米，空置率 12.5%。

空置率高，代表租客搬遷、轉手同重新招租頻繁。每次轉手，舊租客可能要還原交場，新租客就要重新裝修。對租客嚟講，議價空間大咗，但都要計清楚裝修成本同租期是否配合。

樓齡亦係一個因素。屋宇署數字顯示，2025 年年底全港 4,474 幢私人工業／商業樓宇之中，40 至 49 年有 1,239 幢，50 年或以上有 891 幢，即樓齡 40 年或以上嘅佔近一半。舊樓電力容量、喉管同天花內部情況未必適合新用途，開工前要預留時間檢查。

租約交場條款：開工前一定要睇

商業租約通常會寫明交吉狀態（bare shell 或保留現有裝修）、租客可做嘅改動範圍、需要業主事先書面同意嘅工程，同埋退租時要唔要還原。呢啲條款直接決定工程範圍同預算，例如：退租要還原，就要預留清拆、泥頭清運、修補牆身同天花嘅費用。

我哋建議開工前同業主確認：可唔可以改間隔、加電、改冷氣、改水喉；招牌同門面有冇限制；退租時要還原到幾多。呢啲答案最好有書面記錄，避免交場時爭拗。

我哋唔會代替律師解讀租約，但可以根據條款幫你列出相關工程項目同公開單價，等你同業主傾嘅時候有實際數字參考。

電力裝置：加電、定期檢驗同完工證書

商業單位通常需要比住宅更多插座、獨立迴路同照明。機電工程署規定，固定電力裝置新裝或改動完成後，要由註冊電業工程人員檢查、測試並發出完工證明書（WR1）。註冊電業工程人員分 A、B、C、H、R 級，A 級可處理最高 400A 低壓裝置，B 級最高 2,500A，C 級任何容量低壓裝置。

另外，核准負載超過 100A 嘅固定電力裝置，須每 5 年由註冊電業工程人員檢查、測試並發出定期測試證明書（WR2），再交機電工程署加簽；公眾娛樂場所、危險品倉庫同高壓裝置更要每 12 個月一次。所以租舖前要問清楚現有電力容量同最近一次 WR2 日期。

公開價目參考：H06 新增獨立迴路每迴路 HK$3,350、H02 新增 13A 單位插座（暗喉）每組 HK$640、H03 雙位／TV／網絡位每組 HK$1,200、H08 射燈每盞 HK$310、H07 燈帶每直呎 HK$150、H09 更換電箱每個 HK$6,800。需要加大電力容量（例如向電力公司申請增加供電）就要另外評估。

屋宇署小型工程監管制度：邊啲要申報？

屋宇署小型工程監管制度將小型工程按規模、複雜程度同風險分為三級：第 I 級最複雜，須委任訂明建築專業人士同訂明註冊承建商；第 II 級同第 III 級須委任訂明註冊承建商。第 I 級同第 II 級工程須喺動工前最少 7 日向屋宇署提交文件，三級工程都須喺完工後 14 日內提交完工文件。

商業裝修常見涉及嘅類別包括招牌、簷篷、外牆裝置、支架等。純室內油漆、假天花、地板、傢俬一般唔屬建築工程，但如果涉及拆改牆身、開鑿樓板或者結構相關嘅改動，就要先由專業人士評估係咪需要屋宇署審批。

我哋會喺度尺時分清楚邊啲屬一般裝修、邊啲可能涉及小型工程或須審批嘅建築工程。涉及法定程序嘅部分，會安排合資格人士處理或者建議你先諮詢建築專業人士，唔會用一般裝修方案代替。

消防、牌照同用途：唔好等裝修完先問

餐廳、美容院、補習社、診所等行業，可能涉及食物業、教育、醫療或其他牌照要求，裝修設計要配合發牌部門同消防處要求，例如走火通道、消防裝置、通風、間隔物料等。呢啲要求因行業同場地而異，必須按實際用途向相關部門或專業顧問核實。

我哋建議：簽租約前先確認物業用途同目標行業係咪配合；設計階段就把牌照要求交俾設計師；涉及消防裝置改動，交由註冊消防裝置承辦商處理。裝修完先發現唔符合，要拆改就最貴。

施工時段、噪音同泥頭

商場同商業大廈多數有指定施工時段，例如嘈音工序只准喺非營業時間或夜間進行，進貨同泥頭運送要用指定貨梯同時段。呢啲規則由管理處訂定，要喺報價前確認，因為夜間施工會影響人手安排同工期。

法例方面，環保署解釋，晚上 7 時至翌日早上 7 時，或者公眾假期全日，使用機動設備進行建築工程一般須申請建築噪音許可證。要喺夜間或假日做嘈音工序，就要預留申請時間，並按許可證條件施工。

泥頭方面，建築廢物須運往政府設施處置：公眾填料每公噸 HK$71、篩選分類 HK$175、堆填區 HK$200。我哋公開價目 A11 泥頭清運每車 HK$4,200，已包搬運落樓、泥頭車運走、合法棄置同政府處置費。

寫字樓裝修常見項目

寫字樓工程通常包括：牆身油漆、假天花同燈槽、地板、插座同網絡位、會議室同經理房間隔、茶水間水喉、儲物櫃同前台。乙、丙級寫字樓多數係舊樓，開工前要留意天花內部有冇舊喉管、舊線，電箱容量夠唔夠。

公開價目參考：E02 執灰防潮打磨油油每平方呎 HK$21（最低 HK$4,650）、F01 鐵朗石膏板假天花每平方呎 HK$51、F03 燈槽每直呎 HK$460、J01 SPC 石塑地板每平方呎 HK$60、J04 地腳線每直呎 HK$10、G06 洗衣機去水連冷水（茶水間可參考）每項 HK$1,550。訂造櫃按 FUR 系列每直呎計，例如 FUR01 高櫃 HK$2,900、FUR03 地櫃 HK$1,250。

網站計算機（/calculator）117 項價目全部公開，可以先自己砌一個預算；最終價錢要現場度尺後以書面報價為準。

商舖裝修常見項目

商舖工程重點係門面、展示同客流動線。常見項目有：拆舊裝修（A 系列）、牆身批盪或油漆、地台找平同鋪磚、展示櫃同收銀櫃、射燈同燈帶、招牌。舖位如果有水位（例如美容、餐飲），水喉同去水改動要預早規劃。

公開價目參考：A01 拆牆身／地台瓷磚每平方呎 HK$30、A05 拆石膏板間牆每平方呎 HK$34、B02 地台找平每平方呎 HK$22、D01 地台磚正鋪每平方呎 HK$78、J03 自流平找平每平方呎 HK$22、E06 藝術漆每平方呎 HK$110、H08 射燈每盞 HK$310、L02 第三者保險及勞保每單 HK$6,700。

招牌涉及小型工程監管制度，要按類別委任合資格承建商；商場內舖位亦要跟商場招牌規格。

退租還原：點樣計預算？

還原交場通常包括：拆走租客加建嘅間隔、櫃同天花，修補牆身、天花同地台，清走泥頭，有時仲要拆走招牌同額外電線。還原範圍要以租約同業主要求為準，最好預早請業主確認交場標準。

公開價目參考：A05 拆石膏板間牆 HK$34／平方呎、A07 拆入牆衣櫃／高身櫃 HK$61／平方呎（最低 HK$740／件）、A06 拆廚櫃 HK$170／直呎、A08 拆木地板 HK$22／平方呎、E02 執灰油油 HK$21／平方呎、A11 泥頭清運 HK$4,200／車。我哋大小工程都接，只係拆一兩隻櫃都做。

商業工程報價要寫清楚咩？

消費者委員會研究分析 40 份裝修報價，平均得分只有 58 分（滿分 100）；有詳細項目拆解嘅只有 38%，列明數量嘅 28%，列明單價嘅 20%，提及遵守法定要求嘅 20%，提及遵守物業管理要求嘅更只有 8%。商業工程涉及管理處同法規要求更多，呢兩項尤其要寫入報價。

我哋嘅報價會逐項列明工程、數量、單價、物料品牌型號、唔包項目、施工時段假設、付款安排同追加工程處理方法，等你同公司內部或業主審批時一目了然。

點樣開始？

WhatsApp 5243 7747 傳租約交場條款、裝修守則同平面圖，設計師同超過 15 年經驗師傅免費同你傾方案。上門度尺連專業意見 HK$500（2026 年 12 月 31 日前兩項或以上工程限時免費），落單扣回。可以先用網站計算機（/calculator）或 AI 報價助手（/ai-quote）做初步預算，最終以現場度尺後書面報價為準。

每單完工我哋都會清垃圾、掃乾淨、做基本清潔清場；如需開業前深層清潔，可由合作專業清潔公司跟進。