石屎剝落、鋼筋生銹點維修？成因、工序同驗收

01

石屎剝落係咩？點樣認得出

石屎即混凝土，入面有鋼筋。正常情況下，鋼筋被混凝土包住，受到保護唔會生銹。當水分長期滲入，鋼筋開始生銹，銹會膨脹，將外層混凝土頂裂，最後成塊跌落，就係我哋見到嘅石屎剝落。呢個過程通常好慢，可能幾年先由一條細紋變成一塊跌落，所以越早處理，要鑿嘅範圍同費用通常越細。屋宇署列出混凝土剝落嘅徵狀：表面出現水漬或銹漬或滲水、出現裂紋、批盪或飾面磚剝落、表面隆起，大塊混凝土剝落令生銹鋼筋外露[1]。

喺家居最常見嘅位置係浴室天花、廚房天花、露台底同窗台附近，因為呢啲地方長期潮濕或者鄰近樓上濕區。如果見到天花油漆起泡、有啡色水漬、或者敲落有空心聲，就要提高警覺。好多時候剝落前會先見到一條沿住鋼筋方向嘅直線裂紋，因為鋼筋生銹膨脹會沿住佢嘅位置頂裂混凝土，呢個係一個好有用嘅早期信號。

屋宇署《樓宇維修全書》亦指出，天花板混凝土剝落或批盪鬆脫，通常喺老化嘅舊式樓宇入面出現，徵狀包括水漬銹漬、裂縫、表面隆起同暴露已生銹嘅鋼筋[3]。發現呢啲情況，唔好自己用螺絲批去撩，應該先保護下面嘅人同物件，再安排檢查。

• 天花有啡色水漬或銹漬
• 油漆起泡、批盪鬆脫
• 敲落有空心聲
• 見到外露生銹鋼筋

02

成因：漏水、鹹水混凝土、負荷過重

樓宇復修平台指出，持續漏水會影響混凝土入面嘅鋼筋；摻雜咗鹹水嘅混凝土，或者負荷過重，都會造成混凝土剝落[2]。屋宇署《樓宇維修全書》亦列出同樣成因：持續漏水影響鋼筋、摻雜鹹水嘅混凝土、受過重負荷[3]。

喺住宅單位，最常見嘅「元兇」係水。樓上浴室防水層老化、去水喉滲漏、外牆裂縫入水、窗邊滲水，都會令天花或牆身長期潮濕。屋宇署滲水常見問題列出嘅常見原因包括樓上、毗鄰或本身單位嘅排水管或供水管漏水，樓板防水層或浴缸封邊欠妥，以及雨水經天台、外牆或窗戶滲入[9]。

所以修補石屎之前，一定要先處理水源。如果唔止水，修補完嘅位置好快又會再爆。如果懷疑滲水來自樓上單位，可以先搵管理處協助；未能解決可致電 1823 向食環署及屋宇署聯合辦事處求助[9]。

• 檢查樓上浴室廚房有冇漏水
• 檢查外牆同窗邊有冇入水
• 先止水，後修補
• 樓上滲水先搵管理處，再打 1823

03

幾時自己安排維修、幾時要搵專業人士

屋宇署將樓宇欠妥之處分為非結構性裂紋、混凝土剝落、結構性裂縫同外牆飾面破損四類；對混凝土剝落、結構性裂縫同外牆飾面破損，業主應安排適時維修及保養[1]。位於個別單位內嘅欠妥之處，相關業主應自行委聘建築專業人士統籌修葺；位於公用部分就應通知法團或管理公司，費用一般按大廈公契份數分擔[1]。

樓宇復修平台提醒，如果發現有問題嘅混凝土已深入結構內部，就需要局部或全部清拆及重建受影響嘅結構部分；呢種情況業主應聘請結構工程師等建築專業人士，負責設計、選料、釐定施工細節同監督工程，施工時亦要確保有臨時支撐[2]。

簡單講：小範圍、表面剝落、鋼筋銹蝕輕微，可以由有經驗嘅泥水師傅按正確工序局部修補；如果範圍大、喺樑柱位置、鋼筋明顯變幼或斷裂、裂縫有擴大跡象，就要先由專業人士勘察。屋宇署亦建議業主委聘註冊承建商或註冊小型工程承建商進行所需修葺工程[1]。

• 小範圍表面剝落：可局部修補
• 樑柱位置、範圍大：先搵專業人士
• 鋼筋明顯變幼或斷：要結構評估
• 公用部分：通知法團或管理公司

04

正確修補工序：五個步驟

屋宇署《樓宇維修全書》講明局部修補嘅方法：先鑿走破損或鬆脫嘅混凝土，直到露出堅固底層，然後用合適沙漿填補，保護鋼筋免受氧化銹蝕[4]。修補沙漿可以用水泥質沙漿，例如水泥沙漿或加聚酯嘅水泥質沙漿[4]。

喺徹底鑿除破損混凝土之後，應先除去鋼筋上嘅銹污；喺侵蝕性特別強嘅環境，要喺鋼筋面塗水泥性漆或其他特定底漆，先至填補沙漿[4]。屋宇署特別提醒，底漆必須選用可以同沙漿兼容嘅規格，唔可以亂用，否則會影響混凝土同鋼筋之間嘅黏合，令整個修補白費[4]。

如果除銹後發現鋼筋直徑明顯減少，填補沙漿前就要添補或更換鋼筋，並要確定原有鋼筋種類、預留足夠新舊鋼筋搭接[4]。整理成五步：一、保護同支撐；二、鑿到堅固底層；三、鋼筋除銹，評估要唔要添補；四、塗兼容底漆；五、分層填補修補沙漿，養護後再批灰油漆。

• 鑿走所有鬆脫混凝土至堅固底層
• 鋼筋徹底除銹
• 底漆要同沙漿兼容
• 鋼筋變幼要添補或更換

05

修補沙漿點揀：睇廠方技術資料

市面上有專用嘅混凝土修補沙漿，以 Sika MonoTop-612 為例，廠方產品資料表列明佢係單組份、纖維加強、聚合物改性嘅結構修補沙漿，符合 EN 1504-3 R3 級，適用於垂直同天花（頭頂）位置嘅厚層修補[5]。

廠方資料列出幾個實用數字：每層厚度最少 5mm、最多 30mm；用量參考約每平方米每厘米厚 18 公斤粉；一包 25 公斤粉約出 16 公升沙漿；每 25 公斤粉加 3.6 公升水；抗壓強度約 40 MPa[5]。佢亦提醒唔好加多過建議份量嘅水，表面收光時亦唔好再加水，否則會變色同開裂[5]。

施工環境方面，廠方列明氣溫同基面溫度要喺攝氏 5 至 30 度之間，基面要徹底清潔、冇塵、冇鬆散物料[5]。呢啲數字唔係叫業主自己落手，而係方便你同師傅傾：用咩產品、塗幾厚、分幾層、點樣養護，都應該寫入報價或施工說明。

• 用專用修補沙漿，唔好淨用批灰
• 每層厚度按廠方資料
• 水量按建議，唔好亂加
• 氣溫同基面條件符合要求

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價錢點計：公開價目點用

石屎剝落維修通常範圍細、變數大，所以公開價目冇一個「石屎剝落」固定項目，一般會用泥水點工加相關工序計，咁樣可以按實際範圍收費，唔會因為一個固定套餐而多收或者做唔夠。參考：「B06」泥水師傅點工每日 HK$2,700，材料實報實銷；「A03」剷油漆牆至見石屎每平方呎 HK$18；「B01」牆身英泥沙批盪每平方呎 HK$43（最低 HK$2,350）[hkcd-pricelist]。

修補完成後要還原表面。牆身大致穩固、只係局部有裂紋，可以用「E02」執灰防潮打磨油油，每平方呎 HK$21（最低 HK$4,650）；浴室天花有霉，可以用「E05」局部除霉連重油每面 HK$1,250，但搵漏水源頭另計[hkcd-pricelist]。

點解唔可以一開始就報死價？因為要鑿開先知道鋼筋銹到幾嚴重、範圍有幾大。我哋嘅做法係上門度尺時先睇範圍、敲擊找空心位，再喺書面報價寫明修補範圍、工序同如果鑿開後發現情況更嚴重時點樣處理。

• 小範圍用點工＋還原油漆
• 寫明修補範圍同工序
• 寫明鑿開後超出範圍點處理
• 滲水源頭維修另計

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施工安全：天花工作同防塵

天花修補要喺高處工作。勞工處指出，喺離地 2 米或以上工作屬高處工作；梯子（包括直梯同摺梯）一般只用嚟上落，用嚟工作並唔安全，過往好多嚴重意外都係工人用梯子工作造成；喺 2 米或以上，任何情況下都唔可以用梯子工作[7]。

勞工處建議，當工作環境限制一般工作台時，可以考慮輕便工作台，例如平台梯或踏台；使用者應接受供應商提供嘅安全訓練，上落時要面向工作台並保持三點接觸[7]。我哋嘅師傅會按現場用合適工作台，而唔係企喺摺梯頂鑿天花。

另外，鑿石屎會有大量粉塵同碎屑跌落，施工前要搬走或包好下面嘅傢俬，關好房門，戴護目鏡同口罩。如果天花已經有鬆脫跡象，喺修補前就要避免喺下面逗留，必要時先做臨時保護。

• 2 米或以上唔用梯子工作
• 用合適工作台
• 施工前包好傢俬、關門防塵
• 鬆脫天花下面避免逗留

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居屋保證同強制驗樓：邊個負責

居屋業主要留意，房委會居屋 10 年樓宇結構安全保證（天水圍 20 年）包括修葺混凝土剝落及出現裂縫嘅地方[8]。如果你嘅單位仲喺保證期內，發現結構構件有石屎剝落，應先向屋苑管理處索取申請表，附上業權證明同相片交回[8]。

私人樓宇方面，屋宇署強制驗樓計劃要求樓齡 30 年或以上嘅私人樓宇（唔高於三層嘅住用樓宇除外）委任註冊檢驗人員檢驗公用部分、外牆、伸出物同招牌，並委任註冊承建商進行訂明修葺；但位於私人處所範圍內嘅地方除外[6]。

即係話，大廈公用部分同外牆嘅石屎剝落，通常經法團統籌處理；單位內天花同牆身就要業主自己安排。樓宇復修平台亦提到，屋宇署可以按《建築物條例》第 26A 條發出勘測令、第 26 條發出修葺令，以及第 30B 條發出檢驗及修葺通知[2]。

• 居屋仲喺保證期內：先報管理處
• 公用部分、外牆：法團統籌
• 單位內：業主自行安排
• 留意屋宇署法定命令

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驗收：修補完點樣睇

修補過程中最重要係「中間驗收」：鑿開之後、填補之前，請師傅影相俾你睇鋼筋除銹後嘅狀況同鑿除範圍。呢個時候先睇得到鋼筋有冇變幼、範圍係咪已經鑿到堅固底層。一填補沙漿，就乜都睇唔到。

完成後可以用手輕敲修補位同周邊，聽有冇空心聲；表面要平順，冇明顯裂紋。修補沙漿要按產品要求養護，養護未完成就即刻批灰油漆，容易出現收縮裂紋。

最後要確認滲水源頭已處理。如果剝落係因為樓上浴室漏水，而樓上未修好，修補位好快又會再濕。建議業主保存修補前、中、後相片同使用物料資料，日後再出現問題都有紀錄可以比較。

如果修補位置之後要做假天花或者訂造吊櫃，記得等修補沙漿完全養護同乾透先開工，並避免喺修補位置直接打入大量膨脹螺絲。有需要時可以請師傅喺平面圖上標示修補範圍，方便日後維修時快速搵返。

• 鑿開後、填補前影相
• 修補後敲擊檢查空心
• 按產品要求養護
• 保存相片同物料資料

10

預防：點樣減少再剝落

預防石屎剝落，核心係「保持乾爽」。浴室同廚房要有足夠通風，抽氣扇要正常運作；浴缸同企缸封邊膠老化就要更換；發現天花有水漬，要即時追查來源，唔好等到起泡先處理。

如果單位做緊翻新，就係處理隱藏問題嘅好時機。例如拆走舊假天花時，順便檢查石屎天花；浴室重做防水時，同時檢查天花同樓板狀況。屋宇署指引亦提到浴缸封邊欠妥係滲水常見原因之一[9]。

對於外牆、窗台同露台底，可以留意有冇裂縫同銹漬，並向管理處反映。定期檢查比等到成塊跌落安全得多，維修費亦通常較低。

如果你準備買舊樓或者入伙前驗樓，都可以特別留意浴室、廚房同露台天花。驗樓時用手電筒斜照天花，表面隆起或有細紋好容易睇得出；敲擊有空心聲就記低位置，喺裝修報價時一併處理。咁樣可以喺裝新假天花或油漆之前先解決隱患，唔使裝修完先拆返。

• 浴室廚房保持通風
• 封邊膠老化即換
• 翻新時一併檢查天花
• 外牆裂縫向管理處反映

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常見錯誤：五個令修補白做嘅做法

第一個錯誤係「淨係批灰再油油」。好多業主見到天花有少少爆裂，就叫師傅批返層灰、油返層油，表面睇落好靚，但入面嘅鋼筋繼續生銹膨脹，過一兩年又會再爆，而且範圍可能更大。屋宇署嘅工序好清楚，要鑿走鬆脫混凝土直至露出堅固底層，再除銹同用合適沙漿填補[4]，跳過任何一步都會影響效果。

第二個錯誤係鑿得唔夠。如果只係鑿走表面最鬆嗰塊，而周邊已經同鋼筋分離嘅混凝土冇處理，新舊材料之間就會有空隙，水分照樣入到去。比較穩陣嘅做法係鑿到鋼筋周圍都見到堅固混凝土，並沿住鋼筋檢查銹蝕伸延到幾遠。第三個錯誤係底漆同沙漿唔夾，屋宇署特別提醒底漆要同沙漿兼容，否則會影響黏合[4]。

第四個錯誤係水落得太多。有啲師傅為咗易抹，喺修補沙漿入面加多咗水，或者收光時再灑水。廠方資料明確提醒唔好加多過建議份量嘅水，收光時加水會令表面變色同開裂[5]。第五個錯誤係唔理水源，修補完先發覺樓上浴室仲漏緊，結果白做。

避免呢啲錯誤，最簡單係喺報價入面寫清楚工序：鑿除深度、除銹方法、底漆同修補沙漿型號、每層厚度、養護時間，同埋完成後點樣還原表面。寫得清楚，雙方都有標準可以跟，驗收時亦唔會爭拗。

• 唔好淨係批灰油油
• 鑿到堅固底層
• 底漆同沙漿要兼容
• 水量按廠方建議
• 先處理滲水源頭

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我哋點幫你處理石屎剝落

香港裝修仔設計公司（HK CREATE DESIGN）大小工程都接，單位內天花、牆身石屎剝落修補、滲水後重新油漆，以至成間浴室重做防水都做。設計師同超過15年經驗嘅師傅會免費同你傾方案；範圍涉及結構或公用部分，我哋會建議你先搵專業人士或管理處。

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完工後我哋會清垃圾、掃乾淨同做基本清潔，修補嘅粉塵碎料唔會留低。

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