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一、開工前先界定：這是飾面翻新，還是牽涉結構與排水？
在私人住宅，批灰泥、鋪設瓷磚飾面，以及修葺或更換衞生設備，一般屬《建築物條例》下的豁免審批工程；這不等於可以忽略結構、消防或排水標準。屋宇署同時指出，若涉及結構牆、樑或柱，業主須委任認可人士及註冊結構工程師評估，並在獲批准及同意後才可由註冊承建商施工。[1]
浴室或廚房重鋪時，最容易被低估的是「順便改一改喉位」。如工程涉及相關排水管改動，屋宇署說明須按小型工程監管制度的規定處理，並委任訂明註冊承建商；防水層亦要妥善鋪設，避免對下層造成滲水妨擾。[1] 因此，報價前先在平面圖標出地漏、潔具、門檻、廚房位置和想移動的部分，比先問一個每呎價更有用。
向管理處索取裝修守則、施工時段、升降機保護、泥頭暫存及按金要求。再拍下開工前的門框、走廊、現有裂紋與水漬。這些資料不是為了推卸責任，而是讓施工範圍、保護範圍和交付狀態有同一個起點。
- 在平面圖畫出地漏、馬桶、淋浴位、門檻、地台邊界與任何擬改喉位置。
- 取得管理處書面要求，尤其是施工時段、升降機、走廊保護及清運安排。
- 若見到樑柱、疑似結構牆、樓板鋼筋或需開孔，先停在評估階段，不以泥水報價取代法定程序。
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二、空心磚不是一個「有／冇」答案：用位置和後果作判斷
用硬物輕敲聽到聲音改變，可以幫你找出需要再看的位置，但不應憑一次敲擊就要求全屋拆掉，也不應因為外觀平整而忽略問題。較有用的做法，是用紙膠帶標示每個疑點，拍近照和全景，記錄它在乾區、濕區、牆角、地漏旁還是門口，並標註有沒有鬆動、裂紋、崩角、滲水痕或高低差。
再要求承建商逐區回覆三件事：判斷依據是甚麼、修補要拆到哪一塊或哪一段、修補後怎樣復驗。若問題靠近濕區、管根或牆地交界，不能只談敲擊聲；要連同防水、收口和水源一起查。反過來說，單一空心聲也不能證明漏水一定由磚後引起。
把「局部修補」寫成位置圖和數量，而不是一句『師傅執返』。修補前後都拍照，保留拆開後看到的基層情況。這樣日後若仍有裂紋或同一位置再出現問題，雙方能討論的是事實，而非記憶。
- 用平面圖或相片編號記錄疑似空鼓、裂紋、崩角與濕痕。
- 每一處要求寫明局部重鋪、重新黏貼或暫時觀察，以及完成期限。
- 濕區、地漏、門檻、牆地交界的問題，連同防水和排水一起評估。
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三、去水驗收看實際流向，不背未核實的標準坡度
地台有沒有向地漏傾斜，只是排水判斷的一部分。真正使用時，水還要跨過磚縫、避開高點，並受地漏格柵、地漏高度、淋浴屏邊、門檻和清潔時的水量影響。不同浴室格局、磚材尺寸和既有標高都不同，所以不應把某個所謂『通用坡度』當香港法定答案。
鋪磚前的找平／造坡階段最適合確認：地漏是否在最低點、門口有沒有反向導水、淋浴區與乾區的分界如何處理、地漏蓋能否日後拆洗。鋪磚後，再以少量清水分區測試地漏周邊、牆角、淋浴區和門檻；錄影水流方向及水窪位置。目的不是自行做破壞性測試，而是把可見現象交給施工方按方案修正。
如已見到天花水印或樓下投訴，先不要把新增填縫或重鋪表面當成診斷。屋宇署列出的常見滲水源頭包括供水管、排水管、樓板防水層或浴缸封邊，亦可能是由天台、外牆或窗戶入水。[2] 同一片水漬可以有不同原因，先找源頭才決定是否拆磚。
- 把地漏、門口、淋浴區和牆角列作分區放水的觀察點。
- 在找平完成、鋪磚前先核對標高和排水方向，避免問題被磚面遮蓋。
- 放水紀錄寫明日期、位置和現象；不要自行改地漏或鑿開樓板。
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四、防水不是一句「做咗兩層」：核對系統、基層和遮蓋前紀錄
防水驗收的關鍵是可追溯：用的是甚麼系統、基層在施工前是否合適、牆地轉角與管根如何處理、何時可以覆蓋，以及測試怎樣記錄。原廠的濕區系統示例把找平層、防水層、膠黏劑、瓷磚、填縫及密封分成不同層次；這提醒屋主不要把填縫或潔具邊密封誤當成整個防水方案。[6]
產品資料必須看指定產品而非只聽品牌。以MAPEI香港列出的Mapelastic Aquadefense為例，其頁面寫明最低適用厚度0.8毫米、分兩層，並附有23°C、50%相對濕度、乾燥找平層等條件；首、二層之間及鋪貼前的等待時間也屬該產品條件的一部分。[6] 這個例子用來說明『為何要索取技術資料表』，不是指定品牌，更不是香港法定統一厚度或工期。
不要假定香港有統一的24或48小時閉水規則。應在書面工程方案列出本案使用的產品、基層、測試方法、測試範圍、觀察時間、誰在場和通過／修補後重測的紀錄。測試前後拍攝門檻、管根、牆地轉角和下層受影響位置；任何發現都先記錄，再由合適人員判斷。
- 在鋪磚前取得產品名稱、批次／購貨資料、技術資料表及施工相片。
- 把牆地交界、管根、門檻、地漏周邊和轉角列入施工與測試紀錄。
- 書面訂明本案測試方法和觀察安排；不要把網上傳聞的時數當作合約條款。
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五、把驗收拆成五關：每一關都在下一層蓋上前完成
第一關是拆除後。核對只拆到哪個層次，拍下基層、喉位、舊有裂紋、水漬和任何需要轉交專業人士的發現。第二關是找平與排水。確認地漏、門檻、潔具和磚厚的相對標高，讓承建商在磚面尚未覆蓋前處理方向問題。
第三關是防水遮蓋前。核對產品、轉角、管根及書面測試安排；沒有紀錄，不宜只憑口頭說『已做』就進入鋪磚。第四關是鋪磚、未填縫及未安裝潔具前。此時檢看排版、接縫、平整、收口和疑似鬆動位置，修補不會破壞最後的填縫與密封。
第五關才是交付。逐區核對填縫、彈性收口、地漏可否拆洗、門檻邊和潔具周邊；整理相片、產品資料、已同意的修補清單及聯絡方式。任何問題都用位置、相片、責任方和日期描述，避免『遲啲搞』這類沒有可追蹤內容的說法。
- 每關以相片編號、日期和位置記錄；不要把中途確認全部留到完工日。
- 未填縫、未裝潔具前先處理可見的排版、平整或收口疑問。
- 交付清單包含尚未完成的修補位置、負責人和重新驗收日期。
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六、報價比較的核心：同一範圍、同一數量、同一未包項
比價前，先把想做的事改寫成可量度的範圍。例如何處拆舊磚、是否打鑿英泥底、找平是否包括造坡、防水做到哪些面、磚由誰買與搬上樓、是否有海棠角或特殊切割、清運按車還是按袋、誰負責保護走廊。只比較『每呎鋪磚』，通常不足以比較兩份工程。
公司2026詳細頁把某些清拆、找平與標準鋪磚工序以平方呎分列，這可作為閱讀一份拆項報價的方法，但不代表香港市場平均或你的最終價。公開頁也提示：面磚及潔具等客供物料、管理處費用和未選項目未計入。[5] 因此，任何數字旁都要問『包括甚麼、數量基礎是甚麼、超出怎樣批核』。
變更最容易在拆開後出現。合約或工程確認書應寫明：發現隱蔽問題時先以相片說明、列出增加或減少的範圍和金額、由誰以甚麼方式批准，再安排下一步。這是一般工程溝通建議，不是法律結論；如有爭議或複雜權責，應另取法律或專業意見。
- 要求每份報價逐項列單位、數量、材料、最低消費、包含及不包括。
- 把磚尺寸、排版、切割、海棠角、搬運、清運和管理處安排逐項勾選。
- 只接受書面確認後的變更；不要以口頭『差不多』代替數量與責任。
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七、怎樣使用公司公開預算：先作初算，不把它誤讀為全屋全包
公司的快速計算機提供全屋基礎翻新、油漆翻新及地台鋪磚三個示例方案；使用實用面積時，地台工程以全部實用面積作粗略計算，油漆則以實用面積乘3作展開面積初算。[4] 兩者都是幫你整理預算的假設，不是現場實測面積，更不能代替牆身、浴室、廚房或局部工程的實量。
快速版清楚列出其示例未包完整廚廁重造、防水及水電重鋪、傢俬、瓷磚面料、潔具、工程保險、管理處按金及裝修手續費等。[4] 所以即使輸入了全屋呎數，也不可稱為『全屋全包』。想比較泥水範圍時，應轉到詳細版逐項調整數量，並把不包括項目另列。
公司頁面容許把上限加入最多20%規劃預留，並明示那不是公司收費或附加費。[4] 你可以把它視作尚待現場核實的預算緩衝，但不能用它掩蓋未列出的工程。網上估算與查詢免費；現場度尺車馬費為HK$500，落單扣回。可透過WhatsApp 52437747查詢，並在預約前確認當時安排。
- 先把計算機結果保存為『初算』，同時列出未包項，不把總數改稱全包價。
- 詳細版逐項輸入時，分開填寫拆除、找平、防水、鋪磚、清運與保護。
- 預約度尺時提供位置、尺寸、磚樣、相片、樓層及升降機安排；確認HK$500扣回與任何活動條件。
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八、遇到積水、滲水或霉味：先找源頭，再選擇拆哪一層
已出現滲水時，最有價值的資料是時間線：哪日開始、與沖涼／用水／下雨是否有關、樓上樓下哪個位置受影響、相片和影片何時拍攝。屋宇署建議業主直接聘請建築技術人員或持牌水喉匠確定原因並盡快修理；常見成因包含供排水管、防水層、浴缸封邊以及雨水從天台、外牆或窗戶滲入。[2]
不要承諾靠填縫劑、除霉或重新髹油就可以保證健康入住或永久解決。若源頭是管道或外牆，表面泥水修補可能只是遮住現象。除甲醛、除霉或通風處理也應按產品與現場狀況另行評估，不能從鋪磚工程推導出健康保證。
涉及鄰戶時，先通知有關住戶、管理處或法團並保留紀錄。政府資料說明，若輕微或間歇性滲水而調查未能找出源頭，介入行動可能終止；政府程序並不取代業主為維修尋找合適人員的需要。[2] 因此，先以可追溯紀錄釐清原因，通常比立即大範圍重鋪更能減少重複開支。
- 記錄出現時間、用水情況、天氣、受影響位置及相片／影片原檔。
- 先由建築技術人員或持牌水喉匠找源頭，再決定是否拆磚、防水或修管。
- 把與鄰戶、管理處或法團的溝通保留在文字紀錄，避免先遮蓋證據。
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九、何時要停工：結構、電力、鋁窗與清拆不能靠泥水經驗替代
拆開後若發現疑似結構牆、樑、柱、樓板鋼筋，或工程需要大幅開孔、切削樓板或改動廚房圍封，應先停止該部分並作專業評估。屋宇署明確說明結構改動須經認可人士及註冊結構工程師評估、呈交圖則並獲批准及同意後才可由註冊承建商進行。[1]
若工序碰到電線、插座、配電或需要更改電路，泥水範圍應先讓位給電力工程的規劃與核對。機電工程署設有註冊電業承辦商名冊，目的正是讓市民查核本港註冊承辦商資料及真偽。[3] 本文不提供電力DIY方法；應要求相應人士安排隔離、保護及後續檢查。
鋁窗、煤氣、高處工作及大幅清拆同樣要先確認適當的專業安排與現場安全條件。公司公開頁面也說明鋁窗沒有固定價目，需要按故障、數量和現場條件評估；不要因為估算表沒有列價而自行拆除窗件。[4]
- 遇到疑似結構構件、鋼筋、未知喉線或電線，拍照標位並停止相關工序。
- 把電力工作與泥水報價分開，於機電工程署名冊查核承辦商資料。
- 鋁窗或高處位置先作安全及可行性評估，不自行拆窗、改喉或開洞。
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十、交付時帶走的是一套紀錄，不只是一個看起來平整的表面
最後一次巡查前，把單位分成廳房、廚房、浴室、門口和露台／工作區逐格核對。每格看磚面、磚罅、邊角、地漏、門檻和潔具交界；有疑問便以相片編號，對應早前的施工階段。交付資料至少包括最終範圍、修補清單、關鍵材料資料、相片和雙方約定的保養／聯絡安排。
同時保留正式報價、任何變更確認、度尺紀錄及測試紀錄。這些文件的作用不是預設會爭拗，而是讓日後需要補磚、查漏或維修時，能知道曾經用過甚麼材料、修過哪一處及責任如何分界。公司沒有在本文提供真實工程成果、牌照、客戶評分或歷年經驗，因此不應從公開估算頁推論任何此類資訊。
有紀錄也不代表日後不會出現問題。磚材、基層、用水和樓宇狀況都會變化；發現裂紋、鬆動、持續積水或滲水，仍應按位置和源頭重啟判斷，而非只憑過去一次驗收作結論。
- 按區域拍攝完工照，並把每一張與位置圖及未完成事項對應。
- 收齊書面報價、變更確認、材料資料、測試紀錄及後續聯絡方式。
- 交付後若有異常，先保存現象與位置，再聯絡相應施工或專業人士處理。
比較範圍，比只看總數更重要
手機可左右滑動查看完整表格。
| 工程範圍 | 數量與計價應怎樣寫 | 報價應交代的工序／材料 | 常見未包項或風險 | 屋主驗收重點 |
|---|---|---|---|---|
| 拆舊磚及基層 | 分開列牆、地面平方呎；寫明只拆磚，還是連英泥底打鑿至石屎 | 保護、入袋暫存、搬運路線、是否包括清走 | 舊磚黐實、深鑿、隱藏喉線、額外泥頭車與管理處限制可能改變範圍 | 拆後先拍攝基層、喉位和原有濕痕；未釐清問題不要即時封回 |
| 找平及造坡 | 以實量平方呎或明確項目計；另列厚度假設與需否修補低窪位 | 基層處理、找平物料、地漏及門檻標高的配合方式 | 為遷就地漏而增加厚度、影響門扇或潔具，不能只以單一地面單價涵蓋 | 未鋪磚前用直尺、標高及分區放水確認方向；不要把某一坡度數字當作通用答案 |
| 防水及細部 | 以地面、牆身和轉角的實際範圍列量；寫明系統、層數及測試安排 | 基層狀態、管根、牆地交界、門檻、帶材或密封配件，以及產品資料表 | 只寫「做防水」而未寫系統與測試；填縫料不是防水層的替代品 | 在遮蓋前拍照、核對產品批次及書面測試紀錄；測試方法和時長由工程方案訂明 |
| 鋪磚及切割 | 牆、地、踢腳線分列；註明磚尺寸、排版方向、切割和損耗由誰供應或承擔 | 膠黏劑／底料、十字架或定位工具、陰陽角、海棠角等特殊收口 | 面磚、運輸、上料、特殊花式、大尺寸磚和修邊常非普通正鋪工序的一部分 | 在填縫前看平整、磚縫、圖案對位及邊角；以位置記錄疑似鬆動或裂紋 |
| 填縫、彈性收口及潔具交界 | 分列填縫面積或按鋪磚範圍說明；交界密封料獨立確認 | 填縫料顏色、使用位置、牆地交界和潔具周邊的收口做法 | 不同物料交界只用硬性填縫，日後可能因微動裂開；潔具安裝責任未必屬泥水範圍 | 查看磚罅是否完整、清潔和一致，並逐一核對地漏、門框、潔具邊的責任分界 |
| 保護、清運及管理安排 | 以保護位置、車次、袋數或實際項目列示，不能只在總價含糊帶過 | 公用地方保護、升降機時段、合法棄置、完工清理及復原責任 | 管理處按金／手續費、額外搬運、不可使用升降機或未預見車次通常要另行確認 | 開工前後拍攝走廊、升降機及門框；交付時核對清運單據或雙方確認的清理範圍 |
上表是比較報價的核對框架，不代表任何一項必然包含，也不應把公開單價當作香港市場平均。公司詳細計算頁把清拆、泥水、保護與清運分項呈現；原廠濕區系統亦展示找平、防水、膠黏劑、磚、填縫與密封是不同層次。 [4][5][6]
手機可左右滑動查看完整表格。
| 方法 | 可用的數量基礎 | 適合先決定甚麼 | 未包括或仍須確認 | 使用時的風險控制 |
|---|---|---|---|---|
| 快速版示例方案 | 實用面積；地台工程以全部實用面積粗估 | 先理解全屋基礎翻新、油漆翻新或地台鋪磚三種示例的量級 | 不等於量度牆地實面積；完整廚廁重造、水電、傢俬、面磚等未包 | 把結果標作初算，只用來決定是否進入逐項核對，不以此下單 |
| 詳細計算機逐項選擇 | 可按各工程項目的平方呎、直呎、件數或房間數修改 | 比較已選工序的數量、最低消費和小計 | 未選項目、現場隱蔽問題、管理處安排和客供物料仍未自動解決 | 逐項儲存假設；把面磚、清運、搬運和保護的選取狀態與對方核對 |
| 現場度尺與相片核對 | 實測尺寸、標高、地漏、門檻、基層和搬運條件 | 判斷拆除深度、找平量、排版及隱蔽風險是否要改量 | 不會自動令未知問題消失；發現結構或排水改動仍須按法定及專業程序處理 | 公司公開安排為HK$500車馬費，落單扣回；預約時確認是否符合限時免費上門度尺條件 |
| 雙方確認的書面報價／工程確認書 | 確認後的工程量、圖則、材料、變更和驗收紀錄 | 界定誰做甚麼、何時驗收、問題如何記錄與批准變更 | 不是對所有隱藏狀況的保證，也不能取代結構、電力或排水的專業責任 | 在開工前附上相片、產品資料、未包項、變更單流程及聯絡人；拒絕只有「泥水全包」而無細節的版本 |
公司快速版說明油漆以實用面積×3作展開面積初算，而20%是可自行設定的規劃預留上限，並非自動附加費。任何預算都應回到現場實測及書面範圍。 [4][5]
把假設攤開，看看怎樣計
示例一：先把浴室地面數量說清楚，再談採購與工序
計算／比較假設
- 這是說明用途的假設，並非本公司已完成個案或正式報價。
- 假設浴室可鋪貼的地面為矩形，長1.80米、闊1.50米；牆面、門檻、企缸、地漏切割及踢腳線另計。
- 為討論採購暫以10%切割預留示範；實際損耗須按磚尺寸、花式、斜角和排版圖核實。
推算過程
- 以Python計算淨地面：1.80 × 1.50 = 2.70平方米。
- 以Python計算示例採購量：2.70 × 1.10 = 2.97平方米。
- 把2.70平方米標作施工地面起點，把2.97平方米標作示例採購溝通量；要求供應商及承建商分別確認面磚、膠黏劑、填縫及切割的實際用量。
本例的淨地面為2.70平方米，採用10%示例預留後為2.97平方米。數量先分清，才能避免把「一包材料」或「一口價」誤當已包括所有牆地、耗料與工序。
10%並非行業統一率，亦不是公司保證；本例沒有估算任何單價或工期。若指定防水系統，應依該產品當日技術資料、基層與施工條件核對用量。MAPEI列出的特定產品厚度及耗量只適用於該產品的條件，不能直接移植到其他材料。 [6]
示例二：400平方呎地台三項工序的透明小計與規劃預留
計算／比較假設
- 這是根據公司2026公開價目作出的計算示例，不是本公司已完成個案、正式報價或香港市場平均。
- 假設400平方呎全數可按三項公開基準計：拆除牆身／地台瓷磚HK$30／平方呎、地台找平HK$22／平方呎、600×600毫米或以下標準正鋪地磚人工HK$78／平方呎。
- 假設無需打鑿至石屎、無深鑿、無特殊排版或收口；不包括面磚、潔具、清運、搬運、管理處費用、廚廁重造、防水及水電。
推算過程
- 以Python計算拆舊磚：400 × HK$30 = HK$12,000。
- 以Python計算找平：400 × HK$22 = HK$8,800。
- 以Python計算標準正鋪地磚人工：400 × HK$78 = HK$31,200。
- 以Python加總三項：HK$12,000 + HK$8,800 + HK$31,200 = HK$52,000。
- 若屋主自行採用20%作規劃預留，以Python計算為HK$10,400；規劃上限為HK$62,400，而非公司自動加收HK$10,400。
三項假設工序的小計是HK$52,000；加20%規劃預留後的自用預算上限是HK$62,400。這個差額應保留給尚待度尺確認的範圍，而不是在未發生時視作必然收費。
公司頁面明示公開計算屬預算參考，並非正式報價。只要地台需打鑿、磚材尺寸／花式改變、要做防水、清運車次增加或管理處有指定安排，這個例子便不適用，應重新拆量並取得書面確認。 [4][5]
FAQ
6條實際問題，逐一講清楚
01敲到空心聲，是否一定要把整間浴室或全屋重鋪？
不一定。敲擊聲只適合作初步篩查；應連同鬆動、裂紋、崩角、濕痕、位置和使用風險判斷。把疑點標在相片和位置圖，要求施工方提出局部修補或重鋪的範圍、原因及復驗方法。靠近濕區、管根、地漏或已有滲水時，先把防水與水源一併查清，不要只處理磚面。
02浴室地面是否只要有一個指定坡度，就一定去水好？
不是。本文不把未核實的通用坡度當香港法定規則。實際排水還受地漏標高、磚面高點、磚縫、門檻、淋浴屏和格柵阻塞影響。較可操作的驗收是在找平期核對標高，鋪磚後以分區少量放水觀察流向和水窪，並把異常位置記錄給施工方處理。
03防水測試是否法律規定一律要做24或48小時？
不應這樣說。本文所核對的官方資料沒有提供可套用於所有住宅泥水工程的統一24或48小時規則。測試應由本案的設計、產品資料、基層及施工方案決定，並在書面工程範圍內寫清楚測試方法、範圍、觀察時間、見證／記錄及不通過後的處理。產品資料表中的等待時間亦只在其列明條件下適用。[6]
04公司網上計算結果可否當作正式報價或全屋全包價？
不可以。公司頁面把快速版定位為參考預算，提供三個示例方案；地台按實用面積粗估，油漆以實用面積乘3作初算。完整廚廁重造、防水及水電重鋪、傢俬、面磚、潔具、工程保險及管理處費用等可不包括在快速方案內。[4] 應把結果當作討論起點，之後以實測、逐項數量及書面報價確認。
05現場度尺是否免費？我應準備甚麼才不會白做？
截至2026-10-21，公司公開政策為網上估算及查詢免費；現場度尺車馬費HK$500，落單後扣回；2026 年 12 月 31 日前，兩項或以上工程可享限時免費上門度尺，毋須訂金。[4] 預約時可經WhatsApp 52437747提供平面圖、施工位置、實用面積、浴室／廚房相片、磚尺寸或樣板、地漏和潔具位置、樓層及升降機安排。資料越完整，越容易把假設寫進書面範圍。
06鋪完磚後樓下說滲水，是否直接重做防水就可以？
先不要急於以表面修補或重鋪掩蓋現象。屋宇署列出的常見源頭包括供水管、排水管、樓板防水層、浴缸封邊及雨水入滲；應先保留日期、相片、用水情況和受影響位置，再由建築技術人員或持牌水喉匠找原因。[2] 若涉及鄰戶，可同步與管理處／法團溝通。政府調查有其程序和限制，不能取代私人維修診斷。
CHECK THE BASIS
