居屋裝修指南：收樓、保養期、改間隔同預算重點

01

居屋裝修同公屋有咩唔同

公屋租戶係租客，居屋業主就擁有業權，所以居屋裝修自由度高好多，唔使逐項申請房委會批准甲乙丙類裝置。不過，居屋始終係房委會發展嘅屋苑，房委會為資助出售單位訂有裝修條款，例如要按屋苑裝修指引同裝修須知進行工程[1]。

屋宇管制方面，房屋局獨立審查組負責由房委會發展而已出售嘅物業，管制同屋宇署對私人樓宇嘅管制無異[4]。一般室內裝修同簡單工程，例如批灰泥、鋪設瓷磚、修葺或更換衛生設備，屬《建築物條例》訂明嘅豁免建築工程，毋須事先向審查組呈交圖則，但仍需符合建築物規例[4]。

如果工程涉及樓宇結構，或可能影響單位原有法定要求，例如通風、採光、耐火結構或逃生途徑，而又唔屬於小型工程或豁免工程，業主就必須委聘專業人士向審查組呈交圖則[4]。有疑問可以致電 3162 0597 向審查組查詢，亦可以用公屋查圖易查閱資助出售單位圖則[4]。

• 居屋業主擁有業權，但仍要守屋苑裝修指引
• 簡單裝修屬豁免工程，但要符合規例
• 涉結構、通風採光、耐火、逃生要呈圖
• 有疑問致電審查組 3162 0597

02

收樓先睇保養期：一年內執漏唔好急住拆

新建居屋由個別單位轉讓日期起計有一年保養期[3]。呢一年內，如果發現窗戶滲水、門鉸鬆脫、磚面有問題，應該先向屋苑管理處報告，等房委會跟進。如果自己一收樓就拆晒重做，原本嘅欠妥之處就好難再追究。

建議收樓時帶齊工具逐項檢查：門窗開關同密封、牆身天花有冇裂紋水漬、地磚牆磚有冇空心或崩口、潔具去水是否暢順、電掣插座是否正常、熱水爐有冇問題。每個問題影相、標位置、寫日期，交管理處跟進。

驗樓時亦要特別留意窗戶同外牆位置。窗戶滲水、牆身滲水唔屬結構保證範圍[2]，所以更應該喺保養期內儘早發現同報告。下雨天後檢查窗邊同牆角有冇水漬，係簡單又有效嘅方法。

如果要同時開始裝修，可以先做唔影響執漏嘅工程，例如訂造傢俬度尺同設計。消委會研究發現，八成受訪者表示唔打算喺完工後安排第三方驗收，主要原因係預計成本高[6]。對居屋業主嚟講，善用保養期本身就係一次免費「驗樓」機會。

• 收樓逐項檢查門窗、牆身、磚、潔具、電
• 每個欠妥位影相標記交管理處
• 保養期內唔好急住拆涉及執漏嘅部分
• 先做設計同度尺

03

10 年樓宇結構安全保證：包同唔包

房委會為居屋提供 10 年樓宇結構安全保證，天水圍區居屋屋苑為 20 年[2]。保證期內房委會負責結構構件所需嘅結構修葺，包括修葺混凝土剝落及出現裂縫嘅地方[2]。2014 年及以後落成嘅居屋，保證期由獨立審查組發出佔用許可證日期起計[2]。

但要留意唔包嘅範圍：同樓宇整體結構穩定無關嘅損壞，例如天花滲水、窗戶滲水、牆身滲水、批盪裂縫、牆壁磚同地面磚損毀；業主喺結構上改建、加建或改變原有用途，或者因不適當使用造成嘅損壞；以及氣體爆炸、火災等特別風險[2]。另外，結構構件指圖則上列明嘅支柱、橫樑、受力牆同地台，冷氣機台、內部間隔牆等唔包[2]。

申請方法係喺屋苑管理處索取「樓宇結構安全保證修葺申請表」，填妥並附上業權證明（例如差餉單）同相片說明交回管理處[2]。房委會會實地勘察，再書面通知是否屬保證範圍[2]。所以，裝修時千萬唔好亂鑿結構牆或者自行改動結構，否則可能影響保證。

• 查清自己屋苑保證屆滿日期
• 批盪裂縫、磚損毀唔屬結構保證
• 申請要差餉單同相片
• 唔好自行改動結構構件

04

改間隔：核准示意圖同小型工程制度

居屋業主最常想做嘅係加房、打通廚房或改廁所。房委會資助出售單位裝修條款列明，如需加建／改建間隔牆，改動必須符合《建築物（小型工程）規例》；除非加建或改建非承重牆嘅圖則已預先獲批，否則必須按屋苑裝修指引入面嘅「核准間隔牆示意圖」設計進行，並符合核准圖列出嘅技術要求[1]。

另一個重點係防火。條款要求單位大門具一小時抗火時效，廚房門具半小時抗火時效；如需更換或改裝，必須符合《建築物條例》有關防火嘅規定[1]。所以「拆廚房門做開放式廚房」唔係簡單拆門咁易，要先了解單位條件同法規要求。

結構方面，條款提醒單位內結構混凝土牆有密集鋼筋，唔當地鑿開嚟藏喉管、電掣等會損害樓宇結構安全[1]。條款亦提到單位內設有熔斷器接駁器，方便喺廚房同浴室安裝抽氣扇，以及喺廚房安裝抽油煙機[1]，換電器時可以善用。

• 加間隔先睇屋苑核准間隔牆示意圖
• 唔跟示意圖就按小型工程制度
• 大門一小時、廚房門半小時抗火
• 唔鑿結構牆藏喉藏掣

05

廚廁翻新：防水膜同水喉要求

同公屋一樣，居屋廚房同浴室地磚底部鋪有防水膜；如果拆去磚塊或移動間隔牆，會影響防水膜功效，可能引致滲漏，令下層同毗鄰住戶蒙受損失，單位業主須向受影響住戶作出賠償[1]。新樓廚廁如果冇問題，未必需要拆；二手居屋就要視乎有冇滲水跡象。

如果決定拆，就要重做防水同閉水試水。公開價目「C05」浴室連清拆重做防水每間 HK$13,000，包拆磚見底、修補基層、防水兩層同試水，唔包鋪磚；「C03」廚房防水每間 HK$4,300，牆身上翻 150mm{P}。

水喉方面，條款要求改裝水龍頭或喉管要用符合水務署要求嘅物料同配件，並由註冊水喉匠承辦整項改裝工程[1]。喺浴室瓷磚牆安裝固定裝置，入牆位置要用玻璃膠封密，防止牆身滲水[1]。

• 新樓廚廁冇問題就唔好急拆
• 拆磚就重做防水同試水
• 改喉由註冊水喉匠承辦
• 瓷磚牆鑽孔用玻璃膠封密

06

電力、鐵閘同晾衣架

新居屋單位唔設鐵閘裝置。條款列明如需加裝鐵閘，必須符合《消防條例》同《建築物條例》，並按《電力（線路）規例工作守則》確保鐵閘同接地電線或接地金屬帶連接[1]。即係話鐵閘唔單止係揀款，仲要處理接地。

加插座、加迴路就要由註冊電業承辦商處理。機電署指出，加裝或改裝住宅電力裝置前應由註冊電業承辦商評估，完成後由註冊電業工程人員喺通電前檢查及測試，並簽發《完工證明書》（WR1），用戶要妥為保存[5]。

晾衣架方面，條款提到部分居屋客飯廳窗外設有鋁質晾衣架、浴室設有晾衣桿；如需更換晾衣架，必須符合《建築物（小型工程）規例》嘅監管程序[1]。外牆嘢涉及高處工作同小型工程，唔好隨便搵人換。

• 加鐵閘要符合消防同建築物條例，並做接地
• 電力工程完工索取 WR1
• 換晾衣架按小型工程程序
• 外牆工程唔好自行處理

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新居屋預算：輕裝為主，傢俬係重點

新居屋交樓時通常已有基本地磚、牆身油漆、廚廁潔具同廚櫃，所以預算重點多數係收納傢俬同個人化設計。以一個 500 呎左右單位為例，常見做法係全屋翻油轉色、客廳睡房鋪 SPC、做衣櫃、玄關鞋櫃同電視櫃。

公開價目參考：「E03」直接翻油每平方呎 HK$12；「J01」SPC 石塑地板每平方呎 HK$60（最少 200 平方呎）；「FUR05」衣櫃每直呎 HK$2,900；「FUR12」玄關高身鞋櫃每直呎 HK$2,900；「FUR10」電視矮櫃每直呎 HK$1,250[hkcd-pricelist]。

我哋訂造傢俬包設計並出全屋圖，包括平面圖、風火水電圖、傢俬設計圖、VR 效果圖同傢俬生產圖。新居屋單位格局標準，但每個家庭收納需要唔同，喺 VR 效果圖入面先睇清楚櫃嘅高度、深度同開門方向，可以避免做完先發現擋住窗或者冷氣機位。

• 新樓先睇保養期再決定拆唔拆
• 預算集中收納傢俬
• SPC 鋪喺原有地磚上
• 落單前睇 VR 效果圖

08

二手居屋預算：廚廁、水電、牆身

二手居屋樓齡由十幾年到四十年都有，預算重點完全唔同。樓齡較大嘅單位，廚廁防水同水喉老化、電力負荷唔足、牆身發霉起皮都好常見。呢啲屬隱藏工程，一旦唔處理，之後做嘅傢俬同油漆都會受影響。

公開價目參考：「A09」拆除及清走廚房每間 HK$9,950；「C05」浴室連清拆重做防水每間 HK$13,000；「G05」全屋廚廁冷熱水喉 HK$22,300；「H01」電力檢查每次 HK$770；「E01」剷底批灰防潮油油每平方呎 HK$39（最低 HK$7,450）[hkcd-pricelist]。

要留意，樓齡已過 10 年嘅居屋，結構安全保證多數已屆滿[2]，即係混凝土剝落等結構問題要業主自己處理。樓齡 30 年或以上嘅屋苑仲可能涉及強制驗樓，屬大廈公用部分，由法團或管理公司統籌。單位內嘅問題就要喺裝修時一併處理。

• 先做電力檢查同水喉檢查
• 廚廁有滲水跡象就重做防水
• 牆身發霉起皮要剷底
• 查清結構保證是否已屆滿

09

揀承辦商：派駐承辦商同自己揀

新建居屋入伙時，房委會會按每 250 個單位派一名裝修承辦商嘅比例派駐承辦商，單位不多於 500 個嘅項目最少派兩名[1]。但房委會指引亦清楚列明，業主可委託任何人進行裝修工程，唔限於派駐承辦商或參考名單上嘅承辦商[1]；業主擁有完全決定權[1]。

無論揀邊間，都應該要求寫明完工日期、保養執漏期同變更處理方法。房委會派駐承辦商嘅條款要求完工後六個月內接到業主指示要免費執漏，除非問題由業主本身過失造成[1]；居屋施工單條款亦列明承辦商未能按條款施工時，業主可發七天書面通知終止合約[1]。

揀承辦商時亦應比較報價單詳細程度。消委會研究指出，58%受訪者因報價格式唔同而難以比較，49%關注報價過於簡陋[6]。每項寫清楚數量、單位同物料，先係可以比較嘅報價。

• 派駐承辦商唔係必用
• 寫明完工期、執漏期
• 比較報價詳細程度
• 變更書面加單

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居屋裝修時間表：由收樓到入伙

一般次序係：收樓驗樓、交管理處執漏、確定設計同預算、度尺出圖、處理隱藏工程（水電、防水）、泥水同油漆、地板、傢俬安裝、清潔、入伙。新樓因為隱藏工程少，通常集中喺油漆、地板同傢俬；二手樓就要預多啲時間處理拆舊同水電。

居屋屋苑一般有裝修時間、搬運路線同泥頭處理規定，開工前要向管理處了解並辦理手續。房委會條款亦要求承辦商自費清理同移走工程相關嘅垃圾、廢物同剩餘材料[1]。

時間上最常見嘅瓶頸係訂造傢俬。傢俬要喺現場度尺、確認圖紙之後先生產，所以最好喺泥水同油漆期間已經落實設計，等地板完成就可以安裝。如果等全部工程做完先開始設計傢俬，入伙日期就會一拖再拖。另外，二手居屋交易完成到入伙之間嘅時間通常唔長，最好喺成交前已經做好初步規劃同預算。

我哋完工後會清垃圾、掃乾淨同做基本清潔；如果想入伙前做深層清潔或除甲醛，可以由合作專業清潔公司跟進。訂造傢俬用板材，入伙前保持通風亦好重要。

• 收樓驗樓→執漏→設計→施工→清潔
• 開工前向管理處辦手續
• 承辦商清走廢料
• 入伙前保持通風

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居屋裝修常見錯誤

第一個錯誤係收樓即拆。新居屋有一年保養期[3]，如果未報欠妥就拆晒地磚牆磚，原本由房委會跟進嘅問題就變成自己負責；而且結構保證本身亦唔包磚損毀同批盪裂縫[2]，拆完之後更難分清責任。正確做法係先驗樓、交管理處、等執漏完成或者確認唔影響，先開始相關工程。

第二個錯誤係當居屋同私樓一樣可以隨便改。居屋仍然要守屋苑裝修指引，加間隔要按核准示意圖或小型工程制度，大門同廚房門有抗火要求[1]；涉及結構、通風採光、耐火或逃生途徑嘅改動，更要委聘專業人士向獨立審查組呈圖[4]。好多開放式廚房同打通房嘅設計，要先問清楚先畫圖。

第三個錯誤係只計傢俬唔計隱藏工程。二手居屋嘅水喉、電力同防水老化，表面睇唔到，但影響最大。第四個錯誤係報價單太簡單，只寫「全屋裝修」，冇數量冇物料，到結數先發現好多項目唔包。第五個錯誤係完工冇攞齊文件，例如電力 WR1 完工證明書[5]、防水試水紀錄同傢俬保養條款，日後轉售或者維修都冇根據。

• 保養期內先報欠妥，唔好即拆
• 改間隔、改門先查屋苑指引
• 二手樓預算隱藏工程
• 完工攞齊 WR1、試水紀錄、保養條款

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我哋點幫居屋業主

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