新樓收樓驗樓指南：6個月執漏期點用盡？逐個空間檢查清單同入伙裝修規劃

01

收樓前準備：文件同工具

收樓前，先準備好售樓說明書。《一手住宅物業銷售條例》規定售樓說明書要載述發展項目中裝置、裝修物料同設備嘅資料，業主收樓時可以逐項檢查係咪同說明書描述相符。[1] 消委會亦建議妥善保留售樓說明書，收樓時核對單位間隔同附送家電。[2]

工具方面，可以帶：手電筒、插座測試器、水平尺、膠紙同標籤貼紙、捲尺、細波子或者硬幣（測試地台去水斜度）、手機充電器、筆同清單。標籤貼紙可以直接貼喺有問題嘅位，方便影相同師傅跟進。

時間方面，預留至少兩三個鐘，唔好趕。光線要夠，最好日間去，因為牆身同玻璃嘅花痕喺自然光下比較易見。

如果你打算之後裝修或者訂造傢俬，可以同時預約我哋上門度尺，HK$500 落單扣回。驗樓同度尺分開做會更清楚，但同一日安排亦可以，等你一次過了解單位實況。事前可以 WhatsApp 5243 7747 傳平面圖免費初步諮詢。

另外，記得帶埋買賣合約同成交日期資料。執漏期限係由成交日期計，而唔係由收鎖匙嗰日計；兩者可能相差幾日甚至幾星期，記清楚先唔會錯過期限。

• 準備售樓說明書副本
• 帶齊驗樓工具
• 預留足夠時間並揀日間

02

驗樓方法：自己驗定請人驗

消委會指，消費者可以考慮聘請具備建築或者測量經驗嘅專業人士代為檢查，並將需要執漏嘅地方列明喺驗樓清單；如果選擇自行驗樓，就要清晰簡潔咁列出執修要求，並拍照為憑，喺訂明限期內以書面方式提交。[2]

自己驗嘅好處係熟悉自己屋企，壞處係未必識睇隱蔽問題，例如空心磚、去水斜度。請人驗就有專業工具同經驗，但要額外付費。兩者都可以，最重要係有完整記錄。

無論邊種方法，都要逐個空間、由上至下檢查：天花、牆身、門窗、地台，再到設備同五金。唔好淨係睇大問題，細花痕、膠邊唔齊、油漆唔勻都可以列入執漏。

我哋唔係驗樓公司，但師傅度尺時會留意牆身、地台、窗邊等明顯狀況，並提醒你哪些位應該列入執漏，等你喺開工裝修前先處理好。

驗樓時最好兩個人一齊去：一個負責檢查同講出問題，另一個負責影相同寫清單。咁樣速度快好多，亦唔易漏。每張相最好連埋位置一齊影，例如影埋門框或者窗框，方便師傅認位。

如果你決定請專業人士驗樓，可以要求對方提供書面報告同相片，再將報告內容整理成執漏紙交俾發展商。報告本身亦係日後爭議時嘅重要證據。

• 決定自己驗定請專業人士
• 逐個空間由上至下檢查
• 細問題都列入清單

03

大門、客飯廳同窗

大門要開關多次，留意門鉸有冇異聲、門鎖順唔順、門框同門面有冇花痕。玄關地台同牆腳位置經常喺搬運時碰花，要細心睇。

客飯廳地板：如果係木地板，行一轉聽下有冇空心聲、睇下有冇起拱或者縫隙唔勻；如果係磚，用硬物輕輕敲，聽有冇空心聲。消委會個案中，驗樓報告就指出有多處空心磚同地板大面積發霉變黑。[2]

窗方面，逐扇開關，睇窗鉸同窗扣有冇鬆，膠邊有冇齊，玻璃有冇花痕。消委會另一個案中，客廳玻璃花痕跟進咗近8個月，發展商先表示不構成結構安全問題並拒絕更換，經消委會跟進後先獲處理。[2] 所以玻璃花痕要喺收樓當日就影相記錄。

插座同燈掣要逐個測試，用插座測試器睇接線係咪正確。燈位同掣位如果同說明書唔同，亦要記低。

油漆方面，可以用手電筒貼住牆身斜照，睇有冇凹凸、批灰痕或者漏油位。天花角位同門框邊最常見油漆唔齊，雖然唔係大問題，但都值得列入執漏。

• 大門開關多次
• 敲地板地磚聽空心聲
• 玻璃花痕即日影相

04

廚房：枱面、櫃同設備

廚櫃門逐扇開關，睇門鉸有冇鬆、門板有冇唔平；抽屜拉出推入順唔順。監管局個案中，業主就發現廚櫃雲石枱面有花痕。[1]

星盆放水，睇去水快唔快、櫃底有冇滲水。打開爐頭同抽油煙機試一試；嵌入式電器要問清楚操作同保養安排。消委會建議主動查詢嵌入式或內置式家電嘅維修商聯絡資料同保養安排，以便保修期過後自行跟進。[2]

對照售樓說明書，確認附送電器嘅品牌型號。如果唔符，即時記錄。

廚房係新樓業主最常想改嘅位，例如加高櫃、改電器位。建議等發展商執漏完成先做，避免改動影響保養責任。

如果廚房有煤氣爐，記得問清楚煤氣喉同錶位係由邊個負責保養，開通煤氣要由煤氣公司安排。任何涉及煤氣裝置嘅改動，都要交由註冊氣體工程承辦商處理，自己唔好亂郁。

• 逐扇櫃門同抽屜測試
• 星盆放水睇有冇滲漏
• 核對電器型號同保養資料

05

浴室：磚、去水同防水

浴室磁磚要逐塊用硬物輕敲，聽有冇空心聲，同時睇有冇崩裂、甩色或者美縫唔齊。監管局個案中，業主就發現浴室牆壁磁磚多處崩裂。[1]

去水方面，放水落地台同企缸，睇水係咪順利流向去水口、有冇積水位。可以放一粒細波子喺地台，睇佢會唔會滾向去水口。

潔具：座廁沖水、洗手盆同花灑嘅冷熱水、去水速度都要試。玻璃浴屏開關睇有冇鬆動。熱水爐要開熱水睇幾耐有熱水。

防水問題通常入住後先見到，例如樓下投訴滲水。入住頭幾個月要留意浴室外牆腳有冇水漬，喺6個月期限內發現就要書面通知賣方。[1]

浴室玻璃門同鏡櫃亦要檢查：玻璃有冇崩角、鉸位有冇鬆、開合會唔會撞到其他設施。鏡櫃內嘅插座同燈要試，確認可以正常使用。

• 逐塊敲磚
• 測試地台去水斜度
• 試晒所有潔具同熱水

06

睡房同冷氣

睡房檢查同客廳類似：地板、牆身、窗、插座。如果有附送衣櫃，要開關所有門同抽屜，睇有冇板材膨脹或者封邊甩。

冷氣機要開最少十五分鐘，睇製冷效果同有冇滴水。消委會個案中，業主收樓後首個夏季冷氣正常，但翌年4月多部冷氣未能製冷，發展商表示已超逾保修期。[2] 所以要問清楚冷氣機嘅保修期，並喺期內多試。

冷氣機去水喉同室外機位置亦要睇下，確認去水唔會滴落街或者鄰居窗台。

如果打算訂造衣櫃或者地台床，睡房要量清楚窗台高度、冷氣機位、插座位，避免傢俬擋住。

窗台同冷氣機周邊嘅膠邊亦要睇清楚，膠邊斷開或者唔齊，落雨時好易入水。可以拍片記錄窗台狀況，入住後遇到大雨再對比，判斷係咪新出現嘅問題。

• 測試附送衣櫃
• 冷氣開十五分鐘
• 記低冷氣保修期

07

執漏紙點寫先有效

監管局個案顯示，業主兩個多月多次致電都未獲妥善跟進，後來以書面遞交執漏紙，賣方先安排完成所有已呈報項目嘅執修。[1] 所以執漏一定要書面。

每一項要寫：位置（例如主人房窗台左邊）、問題描述（例如玻璃有約5厘米花痕）、相片編號、要求（例如更換或修補）。唔好寫「浴室有問題」咁籠統。

遞交時保留副本同遞交紀錄，例如電郵、簽收。執修期間，消委會建議以書面形式記錄同保留雙方嘅溝通往來。[2]

執修完成後要複檢，未處理好嘅再書面跟進。如果認為發展商未有履行合約條文，或者未能喺合理時間內跟進，可以向消委會求助，[2] 亦可就實際情況徵詢專業同法律意見。[1]

如果發展商安排咗執修時間，要預早同工人約好，最好自己或者家人在場，執修完當場驗收。如果工人話某啲問題「正常」、「冇得改」，請佢書面寫低理由，方便日後跟進。

• 每項寫位置、問題、相片、要求
• 保留遞交紀錄
• 複檢後再書面跟進

08

6個月內：入住後再驗一次

有啲問題要用過先知：例如雨天窗邊滲水、浴室長期用水後樓下滲水、冷氣長時間開先滴水、櫃門用一排先下垂。所以入住後兩三個月，應該再自行全屋複查一次。

監管局指，買家可以喺買賣成交日期後6個月內書面通知賣方欠妥之處。[1] 記低成交日期，喺手機設提醒，喺期限前一個月遞交第二份書面通知。

要留意，欠妥之處要並非由買家行為或者疏忽造成。[1] 如果你自行改動咗某個位，例如拆咗附送衣櫃，相關問題可能就唔再屬賣方責任。

因此我哋一般建議，新樓裝修最好等主要執漏完成先開工；如果要早啲入伙，可以先做唔影響原有設施嘅部分，例如活動傢俬。

複查時可以重用收樓當日嘅清單，逐項剔走已處理嘅問題，再加上新發現嘅。咁樣做出嚟嘅第二份執漏紙會更有條理，賣方亦較難以「已處理」推搪。

• 入住兩三個月後全屋複查
• 手機設期限提醒
• 改動前考慮保養責任

09

驗完樓：新樓裝修點規劃

新樓通常唔使大拆大改，多數係訂造傢俬、加插座、加燈、做假天花或者改地板。屋宇署指，批灰泥、鋪瓷磚、更換衞生設備等一般屬豁免審批嘅工程，但涉及結構牆就要委任認可人士並事先獲批准。[4]

新樓一般唔建議拆牆，因為好多新樓單位嘅牆可能係結構牆；就算係非結構牆，都要先確認。拆牆前一定要睇清楚圖則。

管理處通常有新入伙期嘅裝修守則，例如工人登記、按金、施工時間，開工前要攞齊。

我哋可以喺你驗樓後上門度尺，按實際尺寸設計全屋傢俬，並出全屋圖：平面圖、風火水電圖、傢俬設計圖、VR 效果圖同傢俬生產圖。

新樓單位一般已經有基本裝修，所以入伙裝修嘅重點係「加」唔係「拆」：加收納、加燈光、加插座。咁樣可以盡量保留發展商原有裝修，減少泥頭同對保養嘅影響。

• 新樓改動以傢俬同電位為主
• 拆牆前核實結構
• 攞管理處裝修守則

10

訂造傢俬：新樓最常做嘅工程

新樓空間細，訂造傢俬可以善用每一吋。常見項目包括：衣櫃、地台床、高櫃、鞋櫃、書枱。公開價目 FUR05 衣櫃（掩門／趟門）每直呎 HK$2,900（最少2直呎）、FUR06 地台床每平方呎 HK$340、FUR11 鞋櫃每直呎 HK$1,350、FUR08 書枱每直呎 HK$1,850。[hkcd-pricelist]

傢俬設計要配合插座同燈位，例如床頭充電、櫃內燈帶。如果要加插座，最好同傢俬一齊規劃，一次過做。H02 新增13A單位插座每組 HK$640；FUR40 櫃內燈帶每直呎 HK$150。[hkcd-pricelist]

新樓入伙期好多單位同時裝修，升降機同裝卸區要預約，傢俬安裝日期要預早同管理處確認。

AI 報價同 117 項價目計算機可以俾你先估個範圍，但只作初步參考，最終以度尺後書面報價為準。

訂造傢俬由度尺、設計、確認圖則到生產安裝，需要一段時間。如果你有入伙死線，最好收樓後盡快安排度尺，設計同發展商執漏可以同步進行，等執漏完成後就可以安裝。

• 傢俬設計配合插座同燈位
• 預約升降機同裝卸時間
• 先用計算機估範圍

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入伙前：清潔同通風

新樓本身有建築塵，加上裝修同新傢俬，入伙前一定要清潔同通風。我哋完工會清垃圾、掃乾淨、做基本清潔清場；如需要深層清潔或者除甲醛，會由合作專業清潔公司跟進。公開價目 L01 清潔除甲醛每平方呎 HK$16（最低消費 HK$2,800）。[hkcd-pricelist]

入伙前開窗通風，令油漆同板材氣味散走。

搬屋前再試一次全屋設備，確認執漏同裝修工程都完成。

保存好所有保養卡、說明書、執漏紀錄同裝修文件，放喺同一個文件夾，方便日後跟進。

如果屋企有細路、長者或者過敏人士，可以多預幾日通風先搬入，並喺入伙初期保持開窗或者用抽濕機，等室內空氣同濕度穩定。

• 基本清潔清場
• 開窗通風
• 整理所有文件

12

常見錯誤：好多業主都中過

錯誤一：只用電話或者口頭要求執漏。監管局個案已經顯示書面通知嘅重要性。[1]

錯誤二：收樓後即刻大改，令發展商有理由推卸保養責任。錯誤三：唔記得成交日期，錯過6個月期限。[1]

錯誤四：冇核對附送設備型號，日後先發現唔符。錯誤五：冇保留保養資料，保修期過後搵唔到維修商。[2]

避免呢啲錯誤，其實只要一份清單、一部相機同一個文件夾。如果你需要有人幫手規劃收樓後嘅裝修，歡迎 WhatsApp 5243 7747 同我哋免費傾。

錯誤六：同時處理太多事，執漏、裝修、搬屋撞埋一齊。建議列一個時間表，將驗樓、執漏、度尺、設計、施工、通風同搬屋逐步排好，每一步完成先做下一步。

• 執漏一律書面
• 記低成交日期
• 核對設備並保存保養資料