二手樓收樓裝修清單：由驗水電、查滲水到拆舊櫃，一步步規劃翻新

01

收樓第一日：先記錄，唔好即刻拆

收樓當日最重要係記錄現狀：逐間房影相同拍片，包括天花、牆角、窗邊、浴室同廚房櫃底。呢啲紀錄將來可以用嚟同裝修師傅溝通，亦可以作為同前業主或者樓上樓下溝通嘅依據。

檢查電錶、水錶讀數同煤氣錶，並聯絡電力、水務同煤氣公司轉名。唔少二手樓空置咗一段時間，水喉入面可能有鏽水，可以開晒龍頭放水幾分鐘，睇下水色同水壓。

唔好收樓當日就叫人拆嘢。先預約裝修公司上門睇，等師傅喺未拆之前了解原有佈局、喉位同電線走向。有啲問題喺拆之前睇，比拆咗之後更易判斷。

我哋可以安排師傅上門睇位，度尺費 HK$500，落單扣回。度尺時會同你逐個位講風險同建議，事前亦可以 WhatsApp 5243 7747 傳相片免費初步諮詢。

如果前業主留低咗電器或者傢俬，收樓時要逐件確認係咪買賣合約包括，狀況係點，有冇保養。唔要嘅嘢可以喺拆卸階段一併處理，但要預先同裝修公司講，計入清運量入面。

• 逐間房影相拍片記錄現狀
• 抄低水、電、煤氣錶讀數並轉名
• 放水檢查水色同水壓

02

電力檢查：舊樓最容易忽略嘅風險

好多舊樓仍然用舊式電箱，甚至冇漏電斷路器，插座數量亦遠遠唔夠現代家庭用。機電工程署指出，核准負載超過100安培嘅住宅固定電力裝置要最少每5年檢查測試一次；大部分住宅單位雖然唔超過100安培，但署方仍然建議業主定期請註冊電業承辦商檢查。[4]

收樓時可以留意：電箱有冇燒焦痕跡、總掣同分掣有冇標籤、插座有冇鬆脫或者變色、廚房同浴室有冇足夠獨立迴路。如果發現問題，翻新時一次過處理最化算，因為之後要鑿牆加線就會破壞新油漆。

公開價目 H01 電力檢查每次 HK$770；如需更換電箱，H09 每個 HK$6,800；新增獨立迴路 H06 每個 HK$3,350。[hkcd-pricelist] 所有電力工程完工後，應由註冊電業工程人員發出 WR1 完工證明書。

規劃插座時，想清楚每個位會放咩電器：床頭充電、書枱電腦、廚房電器、浴室抽濕機。寧願一次規劃足，唔好入伙後拖晒拖板。

如果屋企有長者或者細路，插座位置同高度亦要諗清楚，例如床邊同走廊加夜燈位，廚房插座遠離水盆。呢啲細節喺翻新階段規劃，成本遠低過入伙後再改。

• 檢查電箱有冇漏電斷路器
• 睇插座有冇鬆脫變色
• 規劃足夠插座同獨立迴路

03

水喉同去水：開龍頭就知一半

舊樓水喉常見問題包括鍍鋅鐵喉生鏽、水壓弱、暗喉滲漏。開晒所有龍頭，睇下水色係咪清、水壓係咪穩定，熱水出水要幾耐。去水方面，可以倒一桶水落地台去水位，睇下去得快唔快、有冇倒灌臭味。

如果懷疑暗喉滲漏，可以關晒所有龍頭，睇水錶仲有冇轉。水錶仲轉，即係單位內有漏水，要搵師傅打鑿檢查。公開價目 G01 來去水喉打鑿檢查每項 HK$930。[hkcd-pricelist]

如果浴室或者廚房翻新，好多時會一次過更換冷熱水喉。G04 廁所全套冷熱水喉為 HK$13,300；只改個別喉位可以用 G02 改冷熱水喉位，每位 HK$1,700。[hkcd-pricelist]

水喉工程做完一定要試壓，確認冇漏先封牆。我哋會喺封閉前影相記錄喉位，方便日後維修。

另外要留意水錶位同總掣位置，確保全家人都知道點樣關水。翻新時可以考慮喺廚房同浴室加設獨立水掣，日後換龍頭或者漏水時唔使成間屋停水。

• 開晒龍頭睇水色水壓
• 關龍頭睇水錶有冇轉
• 去水測試有冇倒灌

04

滲水同防水：收樓時一定要望天花

二手樓浴室天花有水漬、油漆起泡或者剝落，好可能係樓上滲水；自己浴室地台空鼓、牆腳發黑，可能係自己防水失效，日後會滲落樓下。屋宇署同食環署聯合辦事處處理樓宇滲水，2024年接獲47,299宗舉報。[6]

屋宇署指，處理滲水通常要由業主自行搵專業人士調查同維修；聯合辦事處主要處理構成衞生滋擾或者影響樓宇安全嘅個案。[5] 所以收樓時發現滲水跡象，最好喺翻新前處理好源頭。

如果浴室要翻新，建議連防水一齊重做，並做閉水測試。公開價目 C02 廁所防水每間 HK$4,850，C04 閉水試水每次 HK$1,400；如要清拆重做，C05 浴室連清拆重做防水每間 HK$13,000。[hkcd-pricelist]

樓上滲落嚟嘅問題，就要同樓上業主溝通，必要時經管理處或者聯合辦事處處理。翻新自己單位之前，應先確認源頭，避免新天花又被浸壞。

如果樓下已經投訴你單位滲水，即使未翻新都應盡快處理。拖得越耐，樓下天花損壞越大，雙方關係亦越緊張；翻新時做好防水同閉水測試，並保留紀錄，日後有爭議都有證據。

• 望浴室同廚房天花有冇水漬
• 敲地台磚聽有冇空鼓
• 翻新浴室連防水同閉水測試

05

窗、外牆同前業主改動

睇下窗邊有冇水漬、窗鉸同窗扣有冇鬆、膠邊有冇老化。窗邊滲水可能同窗框收口、外牆裂縫有關，外牆屬大廈公用部分，要經管理處處理。

前業主改動要特別小心：例如拆咗間隔牆、加建閣樓、改大窗、外伸冷氣機台。屋宇署指，拆除或改動結構牆、開大窗等涉及結構嘅工程，需要委任認可人士同註冊結構工程師並事先獲批准；[1] 如果屬未經批准嘅工程，日後可能被要求清拆。

可以向屋宇署查閱單位嘅原有圖則，對照現況有冇明顯分別。有疑問時，應諮詢認可人士或律師意見。

我哋度尺時會留意明顯嘅改動痕跡，提醒你需要再核實嘅位，但唔會代替專業人士嘅法律或者結構判斷。

冷氣機位亦要留意：舊樓窗口機位可能已經唔適合新式分體機，室外機支架同去水喉位置要符合大廈守則同屋宇署要求，有需要時要由註冊承建商處理。

• 檢查窗邊水漬同窗鉸
• 對照原有圖則睇有冇改動
• 有疑問搵認可人士

06

大廈層面：驗樓、驗窗同大維修

樓齡30年或以上嘅私人樓宇，要按強制驗樓計劃每10年由註冊檢驗人員檢驗公用部分、外牆同伸出物等。[2] 如果大廈即將進行大維修，業主要攤分費用，收樓前後都應向管理處或業主立案法團查詢。

另外，大廈或者會收到驗窗通知，要求業主委任合資格人士檢驗單位窗戶。翻新時如果要換窗，最好同驗窗一齊規劃。

大維修期間外牆搭棚，可能影響你單位嘅工程安排，例如冷氣機安裝、換窗等。了解大廈時間表，可以避免重複工程。

管理處亦會有裝修守則，例如施工時間、工人登記、泥頭處理。開工前要取得守則並交俾承建商。

如果大廈正進行或者即將進行大維修，翻新前可以問清楚工程範圍有冇包括外牆滲水、窗邊收口等，避免自己做完內部，外牆工程又要再拆。

• 查詢大廈有冇驗樓或大維修
• 留意驗窗通知
• 索取管理處裝修守則

07

拆舊嘢：拆咩、留咩

二手樓通常有前業主留低嘅櫃、地板、燈。決定拆唔拆，可以睇三樣：狀況、尺寸適唔適合、同新設計夾唔夾。好嘅櫃身可以保留換門板或者翻油，但發霉、膨脹、變形嘅就應該拆。

公開價目 A07 拆入牆衣櫃／高身櫃每平方呎 HK$61（最低消費 HK$740）；A06 拆廚櫃／浴室櫃每直呎 HK$170；A08 拆木地板每平方呎 HK$22；A11 泥頭清運每車 HK$4,200。[hkcd-pricelist]

拆卸要一次過集中做，方便同一車清運泥頭，亦可以縮短嘈吵日數。拆之前要先關水關電，避免拆櫃時拆斷喉管或者電線。

我哋大小工程都接，即使淨係拆一兩隻櫃都可以做；完工會清垃圾、掃乾淨。

如果前業主留低嘅木地板仲好新，可以考慮保留，但要檢查有冇起拱、發霉或者蟲蛀。如果要換，可以選擇直接鋪喺舊地磚上面嘅地板，減少拆卸同泥頭；不過要計埋門腳同地腳線高度會唔會受影響。

• 評估舊櫃狀況再決定拆唔拆
• 集中拆卸一次過清運
• 拆之前先關水關電

08

廚房同浴室：二手樓最常要大翻新嘅兩個位

廚房同浴室係二手樓最多問題嘅地方，因為長期濕水、多油煙，喉管同防水亦最易老化。如果廚廁磚已經甩色、空鼓，櫃身發霉，或者去水經常塞，好多時直接拆晒重做會比局部修補更化算，亦可以一次過處理水喉同防水。

公開價目 A09 拆廚房同 A10 拆廁所每間各 HK$9,950；D01 地台磚每平方呎 HK$78（最低消費 HK$3,250）；K01 安裝坐廁 HK$1,300、K02 安裝洗手盆 HK$1,150、K03 安裝花灑龍頭 HK$970。[hkcd-pricelist] 實際要按面積同所選物料計算。

如果預算有限，可以考慮保留結構同喉位，只換表面：例如 B05 瓷磚牆轉油漆牆每平方呎 HK$31，或者局部換潔具同五金。[hkcd-pricelist] 不過要先確認防水同喉管狀況良好，否則翻新完都會出事。

廚房翻新要特別留意煤氣喉，涉及煤氣裝置嘅工程必須由註冊氣體工程承辦商同註冊氣體裝置技工進行。我哋會同你規劃廚房佈局同電器位，煤氣部分交由合資格人士處理。

• 評估廚廁要局部修定全拆
• 確認防水同喉管狀況
• 煤氣工程交合資格人士

09

翻新次序：由隱蔽到表面

正確次序大致係：拆卸 → 水電改動 → 防水同泥水 → 假天花同木工 → 油漆 → 安裝潔具、燈同傢俬 → 清潔清場。原則係先做隱蔽、會產生灰塵同重工嘅工序，再做表面同精細嘅工序。

次序錯咗好易重工，例如油完油先發現要加插座，就要鑿牆再補油；鋪咗地磚先改喉，就要撬磚。所以設計階段就要將所有電位、水位同傢俬位落實。

我哋訂造傢俬會包設計並出全屋圖，包括平面圖、風火水電圖、傢俬設計圖、VR 效果圖同傢俬生產圖，開工前已經將所有位落實。

工期方面，基本翻新同全屋翻新相差好遠，要按工程範圍評估。可以先用我哋 AI 報價或者 117 項價目計算機睇個大概，但只作初步參考，最終以師傅度尺後書面報價為準。

• 按隱蔽到表面次序安排
• 設計階段落實所有電位水位
• 開工前確認全屋圖

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時間表：由收樓到入伙點安排

一般流程可以咁排：收樓後第一星期記錄現狀、預約師傅睇位同度尺；第二至三星期傾設計、確認全屋圖同報價；之後先開工。好多人一收樓就急住開工，結果設計未定就拆，邊做邊改，最後工期同預算都超出。

開工後，拆卸同水電通常最先做，防水同泥水需要時間等乾同做閉水測試，木工同傢俬要預留生產時間，油漆同安裝排最後。訂造傢俬喺設計確認後就應該落單生產，同現場工程並行，可以縮短總工期。

如果你要同時交租或者有搬屋死線，記得將執漏同通風時間計埋。完工後最好預留一至兩星期執漏、清潔同通風先搬入，唔好將完工日同搬屋日排喺同一日。

我哋會喺報價時附上工序時間表，施工期間定時用相片匯報進度。有任何改動，都會書面確認對工期嘅影響。

• 收樓後先設計後開工
• 傢俬生產同現場工程並行
• 完工同搬屋之間預留緩衝

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預算：預留應急金

二手樓最難估嘅係隱藏工程：拆開地磚發現水喉鏽爛、鑿開牆發現電線老化、剷油發現牆身有裂。呢啲唔拆唔知，所以預算要預留一部分應急。

報價時可以要求承建商列明哪些項目係「視乎現場」，並寫明一旦發現需要追加，點樣書面確認同計價。

公開價目全部列出單位同單價，例如 B01 批盪每平方呎 HK$43（最低消費 HK$2,350）、E02 執灰防潮油油每平方呎 HK$21（最低消費 HK$4,650）、E03 全屋返油每平方呎 HK$12（最低消費 HK$3,700）。[hkcd-pricelist] 你可以先自己估個範圍。

我哋價目公開透明，報價按工序列明數量同單位，追加一定先書面確認。

應急預算唔係越多越好，而係要有根據：例如樓齡越大、上手冇翻新紀錄、浴室有明顯滲水跡象，就應該預多啲。度尺時可以直接問師傅，邊幾個位最有機會追加，以及大概涉及邊啲價目項目。

• 預留應急預算
• 要求報價列明視乎現場項目
• 追加先書面確認

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入伙前：清潔、驗收同文件

工程完成後，逐項驗收：開關掣、插座、水龍頭、去水、門窗、櫃門同五金。發現問題列清單，執漏後再複檢。

攞齊文件：WR1 電力完工證明書、防水閉水測試紀錄、物料同電器保養卡。日後轉售或者維修，呢啲文件都好有用。

我哋完工會清垃圾、掃乾淨、做基本清潔清場；如需要深層清潔或者除甲醛，會由合作專業清潔公司跟進。公開價目 L01 清潔除甲醛每平方呎 HK$16（最低消費 HK$2,800）。[hkcd-pricelist]

入伙前開窗通風幾日，等油漆同板材氣味散走先搬入。

驗收時唔好淨係睇外觀，要實際用一次：開晒燈、試晒插座、每個龍頭放熱水、浴室花灑開十分鐘睇去水、櫃門同抽屜逐個開關。執漏清單寫得越具體，師傅越容易一次過處理好。

• 逐項驗收並列執漏清單
• 攞齊證書同保養文件
• 入伙前開窗通風