TILING & MASONRY
香港泥水工程：2026 批盪、鋪磚、找平、防水與石屎修補完整指南
泥水工程最怕「封咗先發現問題」。我哋將拆舊、修補石屎、批盪找平、防水、試水同鋪磚分開成獨立工序，每一關都有停工檢查點，物料用量同養護時間跟廠方技術資料表。全港有超過 9,400 幢樓齡 50 年或以上嘅私人住宅樓宇，舊樓拆開之後見到嘅情況往往同想像唔同，所以我哋會先講清楚邊啲要拆開先知、點樣書面確認，再繼續做。
資料核對日期：2026-11-01・數字均附來源
設計效果圖・方案參考WHAT TO CLARIFY FIRST
開始前不必急著比較一個總價。先把現況、保留項目、場地限制與想達成的效果說清楚，才較容易確認工程範圍與後續安排。
香港有幾多舊樓需要泥水維修？
香港樓宇老化得好快。屋宇署數字顯示，截至 2025 年底全港 36,546 幢私人住宅及綜合用途樓宇之中，9,402 幢樓齡 50 年或以上，40 至 49 年有 6,751 幢，30 至 39 年有 8,721 幢，加埋約七成樓齡 30 年或以上。舊樓常見嘅泥水問題包括批盪空鼓、瓷磚爆裂、地台唔平、天花石屎剝落同浴室防水老化。
官方執法亦反映問題存在：屋宇署 2025 年根據《建築物條例》第 26 條發出 476 張樓宇修葺令，2024 年 525 張。公營房屋方面，房屋署 2025 年接獲 9,203 宗已出租公屋單位滲水或漏水個案，超過六成來自樓齡 30 年以上嘅舊屋邨，源頭多為浴室地台或牆身。泥水同防水做得好唔好，直接影響你同樓下鄰居嘅關係。
[7][2]泥水工程包乜？由拆舊到鋪磚
泥水（水泥）工程係裝修嘅『骨』，通常包括：拆舊磚同英泥底、修補石屎、牆身英泥沙批盪、盪地台或自流平找平、砌磚牆、浴室廚房防水、閉水試水、鋪地磚同牆磚、企缸、掃口同美縫。泥水做完先到木工、油漆同安裝潔具，所以泥水出錯，後面全部要拆。
我哋公開價目將泥水項目分開列：B01 牆身英泥沙批盪 HK$43／呎、B02 盪地台找平 HK$22／呎、B03 新砌磚牆連兩面批盪 HK$93／呎、B04 油漆牆轉泥水批盪牆 HK$26／呎、B05 瓷磚牆轉油漆牆 HK$31／呎；防水 C01–C05；鋪磚 D01–D09。逐項列出，方便你同其他報價逐項對比。
[1]原理：水泥砂漿點樣變硬、點解要養護
水泥加水後會發生水化反應，慢慢變硬並產生強度；呢個過程需要水分同時間。批盪或者砂漿如果乾得太快（例如太陽直曬、基層太乾吸走水分），水化唔完全，就會粉化、爆裂或者同基層分離，敲落去『空空聲』，即係空鼓。
所以施工前要將基層淋濕至飽和面乾，施工後要防止過快乾燥。以 Optimix RM725 維修砂漿為例，廠方要求基面浸濕、先掃薄底漿，完成後即時養護；Mapei Ultraplan 自流平就有指定加水比例，約 3 小時可輕度行走、12 小時後可鋪磚或木地板。跟足廠方資料，係泥水工程穩唔穩陣嘅關鍵。
[12][14]常見問題成因：空鼓、爆磚、石屎剝落
瓷磚空鼓同爆裂，多數係鋪貼時瓷磚膠或膠沙唔夠飽滿、基層唔乾淨、冇預留伸縮縫，或者舊批盪本身已經空鼓，新磚只係黐喺鬆散層上面。大磚（600×1200mm 或以上）特別要雙面上膠，否則四角容易空。
天花石屎剝落，通常係水或者濕氣令鋼筋生銹膨脹，將外層石屎頂甩。浴室同廚房天花最常見，因為上層滲水。如果只係補返表面而唔處理鋼筋銹蝕同滲水源頭，好快會再剝落。地台唔平就多數係舊英泥底高低不一，直接鋪木地板或大磚會有響聲、翹邊。
- 敲磚『空空聲』：瓷磚膠唔飽滿或舊批盪空鼓
- 磚縫爆裂成直線：冇伸縮縫或基層郁動
- 天花一塊塊石屎甩、見銹鋼筋：先查上層滲水
- 地台一行就響：找平不足，鋪地板前要處理
石屎剝落修補：工序同限制
標準修補做法係：打走鬆散石屎、直角切邊避免羽狀薄邊、露出並清除鋼筋鬆銹、塗鋼筋保護、基面濕潤再掃底漿、分層填補維修砂漿、養護。Optimix RM725 屬輕質維修砂漿，符合香港房屋署 Class 25，垂直面單層最多 50mm、天花底單層最多 40mm，一般修補厚度 10mm 或以上。
要留意法規：涉及樑、柱、剪力牆等結構構件，或者範圍較大，可能屬屋宇署小型工程甚至需要認可人士處理。屋宇署亦會就欠妥樓宇發出修葺令。我哋處理單位內小範圍剝落，但如果現場睇到鋼筋大面積銹斷、裂縫有方向性，會建議你搵專業人士評估，唔會自己補完當冇事。
[12][13][8][7]批盪同找平：牆要直、地要平
牆身批盪先要掛線或者用水平儀定基準，再分層上英泥沙，用長尺刮平。批盪太厚一次過做，容易空鼓同爆裂；舊油漆牆要鋪磚，要先剷底轉做泥水批盪（B04），否則磚黐喺油漆面上一定甩。
地台找平分兩種：高低差較大用英泥沙盪地台（B02，高低差大過 30mm 另議）；只係輕微唔平、要鋪木地板或 SPC，可以用自流平（J03，HK$22／呎）。Mapei Ultraplan 每層 1–10mm，用量約每平方米每毫米 1.6kg；超過 10mm 嘅深坑要先用其他物料填補。濕區地台仲要預留去水斜度，唔可以為咗『平』而令水積喺角落。
[14][1]浴室廚房防水：泥水工程入面最重要嘅一關
浴室防水我哋會拆到見底、修補基層、陰角管位加強，再塗防水漿兩層，閉水試水合格先鋪磚。屋宇署新建樓宇指引建議浴室樓面全面防水、牆身上延 300 毫米，淋浴間四周至少 1,800 毫米；我哋 C02 做法係地台全面、牆身上翻 6 呎、淋浴位滿牆。
防水物料要跟廠方養護時間：SikaTop-555 Seal 初步養護約 5–7 日、完全養護約 28 日；SikaTop-300 Seal 最少養護 3 日先做蓄水測試。詳細可睇我哋嘅防水工程頁。
[4][11][10][1]鋪磚：尺寸、鋪法同價錢點計
鋪磚價錢主要睇磚嘅尺寸同鋪法。600×600mm 或以下正鋪（D01／D02）HK$78／呎；木紋長條磚對縫錯鋪（D03）HK$98／呎；大磚 600×1200 或 800×800mm（D04）HK$120／呎，要雙面上膠、用找平器、二人搬運；特大磚或岩板 750×1500mm 以上（D05）HK$150／呎，需要評估搬運路線同升降機尺寸；細磚、馬賽克、六角磚（D06）HK$130／呎。
鋪磚前要先放線排磚，決定由邊度開始、切磚放喺邊，避免門口或者當眼位出現窄條。用瓷磚膠鋪貼比傳統膠沙更薄更均勻，適合大磚同牆身；地台要確保磚底飽滿。掃口可以用普通填縫劑或環氧美縫（D08，HK$21／呎），濕區建議用防霉填縫劑。
[1]點揀泥水師傅同睇報價
消委會評估嘅初步報價單只有 38% 列明所有工程細項、28% 列明每項工序數量、20% 列明單價。泥水報價要睇清楚：拆到邊層、批盪面積、找平做法、防水範圍同層數、試水、鋪磚面積同磚尺寸、瓷磚由邊個供應、掃口用乜、泥頭清運包唔包。
消委會建議泥水工程列實際建造面積，唔好只寫『一式』。另外要約定：拆開後如發現隱藏問題（例如暗喉漏水、樓板裂縫），點樣影相、點樣書面報價、你確認先做。我哋所有變更都會先出書面報價。
[5][6]點樣驗收：敲、量、倒水
瓷磚驗收可以用膠錘或者硬幣輕敲每塊磚，聽下有冇空鼓聲；用長尺或者水平儀量牆身垂直、地台平整；相鄰磚之間高低差應該好細，用手摸唔應該刮手。磚縫要直、闊度一致、填縫飽滿。
濕區要倒一桶水，睇水係咪順住斜度流去地漏，角落唔應該積水。石屎修補位要敲擊檢查冇空鼓、周邊冇薄邊；防水要有試水紀錄。有問題即場標記，完工前一次過跟進。
- 敲擊：大面積空鼓聲要跟進
- 水平儀：地台平整、牆身垂直
- 倒水：濕區冇積水
- 磚縫：直、勻、飽滿
- 相片：防水同試水紀錄
常見錯誤
一、喺油漆牆面直接鋪磚，冇剷底轉泥水批盪；二、大磚單面上膠，四角空鼓；三、唔留伸縮縫，熱脹冷縮爆磚；四、防水做完冇試水就鋪磚；五、自流平超出產品厚度範圍；六、石屎剝落只補表面，冇處理生銹鋼筋同滲水源頭；七、拆牆時冇確認係咪結構牆。
房屋署指出部分公屋滲水係租戶自行裝修時損壞防水層或喉管；所以任何喺濕區鑿牆鑿地嘅泥水工程，都應該預咗修補防水同試水。
[2]保養：磚縫、矽膠同天花要定期睇
瓷磚本身好耐用，弱點喺磚縫同收口。濕區磚縫發黑或者甩，要清理重新填縫；企缸、洗手盆同牆身交界嘅矽膠發霉開裂要重打。天花見到裂紋、水漬或者微微隆起，要盡快檢查有冇滲水同鋼筋銹蝕，越早修補越平。
我哋完工會交低防水同試水相片、瓷磚型號同填縫劑資料，日後執磚或者補縫都配得返。
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可先整理大約面積、地區、現況相片與優先事項；實際範圍及安排以現場了解和書面確認為準。
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