香港防水工程：浴室、廚房、天台及窗邊滲水 2026 完整指南

香港有幾多人遇到滲水問題？

滲水係香港住宅最常見、亦最容易搞到鄰里不和嘅問題之一。政府答覆立法會時披露，食環署同屋宇署合組嘅滲水投訴調查聯合辦事處（聯辦處）喺 2022、2023 同 2024 年分別接獲 39,555、45,033 同 47,299 宗樓宇滲水投訴，即係平均每日超過 120 宗。再向前睇，2010 年只係約 25,700 宗，2017 年已經去到 36,002 宗，趨勢一直向上。

公營房屋都唔例外。房屋署 2025 年接獲 9,203 宗已出租公屋單位滲水或漏水個案，官方指超過六成來自樓齡 30 年以上嘅舊屋邨，而滲漏源頭多數係浴室地台或牆身，成因包括防水層老化、建築物料自然損耗，或者租戶自行裝修時整爛咗防水層或喉管。最後一點特別值得裝修業主留意：一次唔小心嘅鑿牆鑽地，可能就係日後樓下天花水漬嘅源頭。

樓齡亦係背景因素。截至 2025 年底，全港有 9,402 幢樓齡 50 年或以上嘅私人住宅及綜合用途樓宇，40 至 49 年亦有 6,751 幢。防水層、喉管同窗邊膠都有壽命，樓齡越高，越需要喺翻新時一次過將防水做好，而唔係等滲到樓下先救火。

防水原理：水點樣由你屋企走去樓下？

石屎樓板本身唔係完全防水。水會沿住石屎嘅毛細孔、施工縫、裂縫、喉管穿板位同牆地交界陰角慢慢滲落去。浴室同廚房每日都有水，地台積水時間越長、斜度越差，水就越有機會搵到弱點。所以防水工程嘅核心唔係某一隻物料，而係一個連續、冇斷口嘅防水層，加埋正確嘅去水斜度、穩固嘅基層同完好嘅瓷磚填縫，四樣一齊先叫一套系統。

防水漿一般係水泥基加聚合物，塗上基層後會形成一層緻密而帶少少彈性嘅膜。佢最怕三件事：基層鬆散或者有油污，令防水層黐唔實；陰角、去水位、喉管位冇加強，膜喺最容易郁嘅位置裂開；同埋做好之後又被其他工種鑿穿。所以我哋喺報價同施工時，會將『基層處理』、『細部加強』、『防水層』、『閉水試水』、『保護層同鋪磚』分開寫，每一關都可以影相同驗收。

另一個常被忽略嘅原理係『水壓』同『時間』。淋浴位牆身長期被水淋，雖然唔似地台咁積水，但水會沿住磚縫入去；所以屋宇署指引建議淋浴間四周牆身防水上到至少 1,800 毫米，而唔係只做牆腳 300 毫米。

常見成因：先搵源頭，唔好亂做防水

屋宇署列出滲水嘅常見原因有四類：樓上、毗鄰或本身單位嘅排水管漏水；供水管漏水；樓板防水層或浴缸封邊欠妥或殘損；以及雨水經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。四種源頭嘅處理方法完全唔同——供水喉漏要換喉，唔關防水層事；窗邊滲水要處理窗框同外牆收口，喺室內做防水漿冇用。

所以我哋第一步一定係『搵源頭』。常用方法包括：關閉全屋水掣睇水錶有冇走字，分辨供水喉；喺懷疑位置放水或用色水測試去水；觀察水漬喺落雨後定用水後出現；用濕度計記錄牆身同天花嘅濕度變化。2026 年 7 月起聯辦處新程序亦引入紅外線熱成像配合電子濕度儀，可以喺唔入上層單位嘅情況下初步判斷源頭。

如果水漬喺你天花，而源頭懷疑係樓上，責任喺樓上業主。屋宇署建議先同樓上住戶商量、搵管理處或法團協助，再唔得就致電 1823 搵聯辦處。我哋可以幫你做初步檢查同講解，但唔會叫你喺自己天花做防水當解決方法——咁樣只係將水困喺石屎入面，鋼筋會繼續生銹。

• 樓下天花水漬喺樓上沖涼後出現：多數係浴室地台防水或去水
• 關晒水掣水錶仍然行：供水喉漏，先搵持牌水喉匠
• 落大雨先滲、窗角最濕：窗框、外牆或天台
• 廚房鋅盆下面濕：多數係去水喉接駁或鋅盆位防水

浴室防水：範圍、高度同細部點做

浴室係滲水重災區。我哋嘅標準做法係地台全面防水、牆身上翻 6 呎，淋浴位整幅牆做滿；呢個範圍比屋宇署指引建議嘅一般牆腳 300 毫米、淋浴位至少 1,800 毫米更闊，原因係香港好多浴室冇浴缸，成間都係濕區，花灑一開水就周圍濺。

細部係成敗關鍵。地台去水位要先將去水管同樓板之間嘅縫隙用防水砂漿或止水材料封實，再喺周邊加塗一層；牆地交界陰角要先做圓角或加網布；喉管穿牆位、坐廁去水位、企缸級咀邊都要逐一加強。做好之後，任何人都唔可以再喺防水範圍內鑽窿；如果真係要裝浴室寶或扶手，就要喺防水前預留位置，或者裝完之後再補返防水。

去水斜度亦要喺防水前搞掂。如果地台本身斜度唔啱，水積喺角落，防水層就要長期浸水，壽命會大減。我哋會喺盪地台時預留斜度向去水位，防水後再鋪磚，磚面再一次跟斜。

廚房防水：鋅盆、洗衣機位同牆地交界

廚房地台通常唔會好似浴室咁長時間積水，但鋅盆下、洗衣機位同牆地交界一樣會漏。好多舊樓廚房地台本身冇防水，拆磚之後先發現英泥底已經鬆晒。我哋做廚房防水會地台全面塗刷，牆地交界上翻 150 毫米，鋅盆位、洗衣機去水位加強，同樣用 Sika 107 兩層。

廚房最常見嘅『假滲水』其實係去水喉接駁鬆脫或者膠喉老化，水沿住地台流去牆角。如果只係做防水而唔換去水喉，問題好快會返嚟。所以我哋會建議同時檢查同更換鋅盆同洗衣機去水，並且將來去水喉位置喺圖則上標清楚，方便日後維修。

天台同窗邊滲水：雨水問題要由外面處理

天台、平台、露台同外牆滲水，源頭係雨水，處理方法要由外面入手：天台要檢查舊防水層有冇起泡、爆裂，去水口有冇塞；外牆要睇有冇裂縫、瓷磚脫落；窗邊就要睇窗框四周嘅耐候膠、窗台斜度同窗框角位。喺室內塗防水漿，只能夠暫時遮住水漬，水依然會喺牆身入面行。

要留意責任問題。政府文件指出，由天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶引致嘅滲漏，一般唔會構成公眾衞生妨擾，聯辦處未必可以用《公眾衞生及市政條例》處理；但如果滲漏對樓宇安全構成風險（例如天花石屎剝落、鋼筋生銹）或涉及渠管失修，就會轉介屋宇署。天台同外牆好多時屬大廈公用部分，要經法團或管理處安排。

我哋處理窗邊滲水時，會先判斷係窗框本身、窗框同牆之間嘅收口，定係外牆裂縫。屬窗邊膠失效，可以清舊膠重新打耐候膠；屬窗框變形或角位爛，就要考慮換窗（詳見鋁窗工程頁）。天台或外牆涉及高空工作、公用部分或結構，我哋會先講清楚範圍同需要嘅專業人士，唔會勉強接。

標準工序：由拆磚見底到閉水試水

一個完整嘅浴室重做防水，順序係：保護同截水 → 拆舊磚同英泥底至見石屎 → 檢查樓板、喉管同去水位 → 修補裂縫、空鼓同鬆散位 → 盪地台做斜度 → 清潔濕潤基層 → 陰角、管位、去水位加強 → 防水漿第一層 → 等候 → 交叉方向塗第二層 → 養護 → 閉水試水 → 業主見證合格 → 鋪磚、掃口、裝潔具。

每一層之間嘅等候時間要跟產品資料。以 SikaTop-107 Seal HK 為例，30°C 時兩層之間約等 3 小時，20°C 約 6 小時，10°C 約 12 小時；如果隔咗超過 24 小時，要先輕輕清潔表面。趕工唔等夠時間，係防水層起泡、甩皮嘅常見原因。

閉水試水係唯一可以喺鋪磚前證明防水有冇問題嘅方法。我哋會封好地漏，注水 2 至 3 厘米，觀察 24 至 48 小時，記錄開始同結束時間、水位相片，可以嘅話安排睇埋樓下天花。試水唔合格，就要搵出漏點補做再試，直至合格先可以鋪磚。

防水物料點揀：剛性、柔性同天台系統

室內濕區最常用係雙組份聚合物改性水泥防水漿，一包粉加一桶液體攪勻後塗刷。佢同水泥基層、瓷磚膠相容性好，塗完可以直接鋪磚。SikaTop-107 Seal HK 係香港常見嘅一款，廠方列明適用於浴室、廁所、露台，最少兩層；Optimix 亦有 WP515 通用防水漿同 WP568 柔性防水漿可供選擇。

如果基層有輕微裂縫、或者位置會有輕微郁動（例如舊樓地台、露台），可以考慮彈性較高嘅柔性防水漿。以 Sika 資料為例，SikaTop-555 Seal 標明裂縫橋接大於 1 毫米、斷裂伸長率 200% 或以上，初步養護約 5 至 7 日；SikaTop-300 Seal 就要求最少養護 3 日先試水。彈性高嘅產品通常養護時間較長，工期要預留。

天台外露位置要承受日曬雨淋同溫差，室內防水漿未必適合，一般會用專為外露屋面設計嘅塗膜或卷材系統，並要配合隔熱同保護層。點揀唔係睇邊個牌子貴，而係睇位置、基層、會唔會郁、會唔會曬，同埋跟唔跟足廠方工序。

點揀防水師傅同睇報價

消委會研究發現，2017 至 2023 年接獲 1,205 宗家居裝修服務投訴，而佢評估嘅初步報價單之中，只有 38% 列明所有工程細項、28% 列明每項工序數量。防水係最容易被一句『廁所防水』帶過嘅項目，所以睇報價時要問清楚：防水範圍（地台、牆身上翻幾高、淋浴位做幾高）、物料品牌型號、塗幾多層、陰角管位點加強、有冇閉水試水、試幾耐、唔合格點處理。

亦要問清楚拆到邊一層。只係喺舊磚面上塗防水然後再鋪磚，同拆到見石屎再重做，效果同價錢都完全唔同。我哋公開價目分開列出：C01 防水按呎計 HK$39、C02 廁所一間 HK$4,850、C03 廚房一間 HK$4,300、C04 閉水試水一次 HK$1,400、C05 浴室連清拆重做防水 HK$13,000，方便你逐項比較。

點樣驗收：鋪磚前一定要睇嘅幾樣嘢

防水做完一鋪磚就睇唔到，所以驗收一定要喺鋪磚前。最少要睇：防水層顏色均勻、冇漏塗、冇針孔或起泡；牆身上翻高度同報價一致，可以用卷尺量；陰角、去水位、喉管位有加強；閉水試水嘅水位相片同時間紀錄；產品包裝同批號相片。

鋪磚後亦要睇：地台斜度係咪向去水位，倒一桶水睇下會唔會積喺角落；磚縫有冇填滿；企缸級咀、浴缸邊、洗手盆同牆身交界有冇打好防霉膠。呢啲細位如果做得唔好，水會由磚縫入去，即使防水層完好，長期濕住都會發霉。

• 防水前：基層冇鬆散、冇積水、陰角已做圓角或加網
• 防水後：兩層顏色交叉、冇漏位、上翻高度量得到
• 試水：開始同結束相片、水位標記、樓下天花情況
• 鋪磚後：試倒水冇積水、磚縫填滿、矽膠連續

常見錯誤：好多滲水都係人為造成

第一個常見錯誤係只做地台、唔做牆身。淋浴位嘅水沿住牆身流落去，喺牆腳入咗石屎，樓下照樣滲。第二個係防水做完之後再鑽窿裝浴室寶、毛巾架或者改喉，鑽穿防水層而冇補。第三個係唔試水就鋪磚，或者試幾個鐘就當合格。

第四個係趕工：防水層未乾就塗第二層、未養護好就鋪磚，或者喺好凍好濕嘅天氣冇延長等候時間。第五個係用錯方法：樓上滲落嚟，喺自己天花塗防水；窗邊滲水，喺室內牆身塗防水漿；供水喉漏，以為係防水層壞。呢啲都只會令問題拖得更耐、維修更貴。

房屋署亦指出，部分公屋滲水個案嘅成因係租戶自行裝修期間損壞防水層或喉管。所以就算唔係做防水工程，只要喺浴室或廚房鑿牆鑿地，都應該預咗修補防水同試水。

保養：防水做好之後點樣用得耐

防水層本身收埋喺瓷磚下面，日常保養重點係唔好俾水有機會入去：定期檢查磚縫有冇甩、有冇黑；企缸、浴缸、洗手盆邊嘅防霉膠一發黑、開裂就要重打；地漏要定期清頭髮，避免積水；唔好用強酸強鹼清潔劑長期浸磚縫。

如果樓下話天花有水漬，越早處理越好。新程序之下，聯辦處可以喺約 14 個工作天向上層業主發出建議維修通知，要求 28 個曆日內自行檢查同完成維修；2025 年修訂條例亦已將不遵從妨擾事故通知嘅罰則提高。主動處理，比等通知更省時、更易同鄰居相處。

我哋完工時會交低防水範圍相片、試水紀錄同物料資料，日後要維修或者賣樓，都有資料可查。