01
先把預算分成三個錢包，而不是留一筆模糊雜費
第一個錢包是不能延後的安全和功能：已知滲漏、失效去水、危險電力狀況、必須修補的基層，以及依法規或大廈要求先處理的事項。第二個是趁開工才划算的更新，例如已開牆時重整局部喉管、預留足夠插座或更換老化配件。第三個才是可取捨的飾面、五金升級和造型。若現金流有限，第三個錢包可以調整，第一個不能用『日後再算』帶過。
把未能在度尺時看見的風險另列成『待查項』：位置、要拆開甚麼、誰提供相片或測試紀錄、可能處理方案和誰可批准。這比在報價尾寫一行『雜項另計』有用得多。預留金應是屋主的規劃額度，不是承辦商可自行使用的空白支票；任何改動先交代範圍、單價或計法、對工期的影響，並取得書面確認。
預算表亦要分開工程費與屋主自購費。瓷磚、潔具、燈具、電器、管理處按金、保險或搬運是否包括，不能由『連工包料』四字推斷。消委會提醒，工程詳情、數量、單價與分項收費若未列明，消費者難以計算總收費和比較報價。[4]
- 每項標示為必做、可選或可延後
- 待查項寫明開口／測試位置和觸發條件
- 任何後加工程先有書面範圍、價錢計法與批准紀錄
02
度尺前先準備六份資料，現場才不會只憑印象報價
帶同單位平面圖、管理處裝修手冊、現有水電煤單據、滲水或跳掣相片、想保留的門窗和傢俬清單，以及預定電器的尺寸和額定功率。相片要拍全景、近景和位置關係，例如電箱與冷氣位、廚房水位與去水位、浴室門口與地台。這些資料不是取代現場檢查，但可讓度尺時更快問到重點。
同時向管理處核對施工時段、升降機和公共地方保護、泥頭暫存、按金、工人登記及噪音限制。把管理處要求放到每份報價的同一欄，避免一家把保護和運輸計入、另一家完全未計。管理處同意也不等於已符合建築或專業要求；兩者要分開核對。
私樓屋主可先查閱屋宇署批准圖則及小型工程紀錄，掌握結構佈局、廚房耐火構造、房間和排水配置；也應查看公契及相關文件有否規定先取法團或管理公司同意。[1] 不確定的牆、門或開口，不要憑口述把它寫成『非主力牆』。
- 收集圖則、管理處手冊、現況相片和電器清單
- 把管理處費用、保護、運輸及施工時段列入比較表
- 對牆身、廚房和排水改動先核對紀錄，不先作結論
03
改間隔與開放式廚房：先判斷是否觸及結構和耐火要求
批灰、鋪磚和修理或更換衞生設備一般可屬豁免工程，但仍要符合結構、消防和排水等相關標準。[1] 這不表示所有室內改動都可直接開工。非結構牆的新建或改動可能屬小型工程，會因工程性質、規模、複雜程度和安全風險而有通知及合資格人士要求。
如涉及結構牆、樑或柱，屋宇署指引要求委任認可人士及註冊結構工程師評估可行性、提交圖則，並在取得批准和同意後由註冊承建商施工。[1] 屋主應把專業評估、設計、申請、施工和還原的成本分開問，不把它塞進一般拆牆單價。
開放式廚房尤其不能只看牆是否承重。屋宇署指出，圍封廚房的牆或門也可能具耐火功能；改動可能影響逃生途徑或消防要求。先核對批准圖則，再由專業人士評估，才決定是否把它放入設計和預算。[1]
- 取得改牆、改門或改廚房前的圖則核對結果
- 結構或耐火疑問先找合適專業人士，不自行拆牆
- 把批准、專業服務及施工責任分項寫入預算
04
清拆不是一個項目：保留甚麼、拆到哪一層、怎樣運走都會改變預算
清拆清單要逐件寫：哪些櫃、門、潔具、窗邊飾面和電器保留；牆地磚拆至飾面、英泥底，還是需鑿至石屎；哪些位置只局部開口檢查。清拆越深，後續找平、批盪、修補和泥頭量都可能增加。不要用『全拆』代替施工界線。
再問泥頭由誰入袋、搬落樓、暫存、運走和負責合法處置；公共走廊、升降機、門框及保留傢俬如何保護。消委會特別提醒，建築廢物處理、臨時保護及是否包括政府建築廢物處理收費，都可能是清拆收費的重要部分。[4] 若管理處指定路線或時間，應在報價前交給承辦商。
氣體裝置、鋁窗和高處或危險清拆，不應以屋主自行拆除來省錢。報價要寫清由哪一方安排相應合資格人士、所需安全安排和工程交接；公司現時沒有把鋁窗列為固定快速估價項目，需按相片、尺寸、故障及現場條件另作評估。[5]
- 附上保留／清拆物件清單和現況相片
- 寫明清拆深度、修補界線、泥頭與公共地方保護
- 鋁窗、氣體及高風險清拆交由相應合資格人士處理
05
水喉決策要先界定工程性質，不能只問『換全屋幾錢』
問水喉報價時，先畫出起點和終點：從入屋後第一個閘掣、分層水錶位，還是只由廚房或浴室現有接駁位開始；再分明喉、暗喉、開槽、修補、熱水和冷水路線。潔具位置若不變，也要列明閥門、去水、龍頭、存水彎、安裝和測試誰負責。這些資料會比一句『全屋換喉』更能比較。
水務署說明，建造、安裝、更改或拆除內部供水系統原則上涉及書面許可及指定人士；只有符合列明條件的性質輕微改動或修理才可獲豁免。非性質輕微工程應先僱用持牌水喉匠提交申請，並由指定人士進行。[3] 因此，屋主不應自行判定某項改喉一定屬輕微工程，而應把擬改動內容交由持牌水喉匠判斷。
漏水亦要先找源頭和責任界面。新油漆、補膠或局部修飾未必能處理供水、排水、樓上單位或外牆造成的問題。預算應把調查、開口、修復和復原飾面分開；若未查明，就把它標為待定項，不承諾以單一防水或油漆工序解決。
- 標出每段供水與去水的起終點、明暗喉和修補範圍
- 改動前由持牌水喉匠核對是否屬性質輕微工程
- 把漏水調查、源頭修理與飾面復原分項
06
電力預算從電器清單反推，並把WR1放進交付清單
先列出預計同時使用的冷氣、熱水器、煮食設備、抽油煙機、洗衣乾衣機、雪櫃、網絡設備和照明，再在平面圖標示插座、固定電器、開關和專用迴路的位置。這不是讓屋主自行配線，而是讓註冊電業承辦商作可行性和負荷評估時有完整資料。只比較『幾多個插座』，會漏掉配電箱、迴路、線管、面板和測試。
機電工程署指出，裝修涉及的任何電力工作都應由註冊電業承辦商進行。新裝、加裝或改裝前應先作可行性評估，完成後在通電前由註冊電業工程人員檢查及測試，並簽發WR1完工證明書。[2] 報價應寫清誰安排註冊承辦商、證書是否交給屋主保存，以及新增設備與舊有配電的交接範圍。
高用電電器也不應只靠拖板處理。機電工程署建議用電量大的電器使用獨立固定插座，並提醒住宅單位配電箱、線路、開關、插座及非插座供電的固定電器都屬單位電力裝置。[2] 若曾經常跳掣、插座發熱或有水氣問題，應把情況告知註冊承辦商檢查，不要自行改線。
- 提供電器型號或額定功率、擺位及預計使用方式
- 報價分列點位、迴路、配電箱、開槽修補及測試
- 收妥WR1及測試交付資料，不以口頭說已驗收
07
防水、泥水與油漆：把基層和測試寫在飾面前面
浴室、廚房和其他濕區的報價，至少要分開列施工位置、舊飾面處理、基層修補、防水物料、覆蓋範圍、與去水及門檻的交接，以及測試和相片紀錄。消委會亦建議報價寫明防水位置、所用物料、防水層高度及滲漏測試。[4] 本文不設定任何『法定統一閉水時數』或通用坡度，因實際要求須視設計、產品指示、現場和專業判斷而定。
鋪磚要把牆、地面積分開，並註明磚尺寸、正鋪或特殊排法、底料與面料、掃口及收口。面料由屋主自購時，要加上到貨、上樓、損耗、退換及存放安排。報價低未必代表便宜，可能只是未包括面磚、找平、修補或特殊收口。
油漆同樣先問舊底：局部起泡、霉斑或鬆散位置如何處理；是否局部或全面剷底；底漆和面油各做多少層。新造物料與油漆應依具體產品說明通風和乾燥，並按現場情況安排；除甲醛或髹油服務不能保證室內空氣、健康結果或即時安全入住。
- 防水列出位置、物料、交接位置、測試和紀錄
- 鋪磚分開問底料、面料、尺寸、排法和收口
- 油漆列出基層處理、底漆、面油及每一層的範圍
08
怎樣使用公司快速估算：先用來篩選範圍，不要當成全包承諾
本公司的快速版以實用面積提供三個示例方案：全屋基礎翻新、油漆翻新及地台鋪磚。地台工程按全部實用面積粗略計，油漆以實用面積乘3估算展開面積；兩者都是初算，不是度尺後的實際施工量。[5] 若單位只是局部工程，應轉到詳細版逐項調整數量，而不是把全屋面積硬套到一面牆或一個浴室。
快速版清楚列明，基本翻新未包完整廚廁重造、防水及水電重鋪、傢俬、瓷磚面料、工程保險和管理處按金或裝修手續費。[5] 詳細頁的個別單價亦有最低消費、尺寸、基層和現場條件。故此，估算最有價值的用途是找出自己尚未選取的項目，再把它們帶入度尺和正式報價討論。
網上估算、下載參考預算及查詢免費；現場度尺車馬費為HK$500，確認落單後全數扣回；2026 年 12 月 31 日前，兩項或以上工程可享限時免費上門度尺，毋須訂金。可用WhatsApp 5243 7747先提供位置、尺寸、相片和希望保留的物件。[5] 公司說明目錄有117項選項、當中116項有參考單價，另一天台套裝須覆價；這不代表一個單位自動包含所有選項。[5]
把估算小計之外另設最多20%的規劃預留，只是屋主在未知基層前為現金流留出的上限，並不是額外收費。[5] 現場發現問題時，應以相片、工程量、處理方案和書面覆價決定是否動用，而不是事後把所有差額稱為預留。
- 先選真正需要的工序，再看小計而非只看總額
- 把快速版未包項逐一標示為自購、另聘、待覆價或不做
- 度尺時帶同估算摘要，逐項改成現場實測數量
09
比較三份報價的正確次序：先對齊範圍，再看單價和總價
要求每家公司用同一平面圖、同一保留清單和同一物料級別回覆。第一輪只核對是否每一項都有：清拆、保護、運走、水電、防水、泥水、油漆、傢俬、清潔、保險、管理處安排和專業工種。第二輪才對數量、單位和單價；第三輪才問最低消費、面料、運輸、搭棚、申請及變更的未包項。
不要把『包生仔』和『實量實度』視為誰必然較好。前者要界定包的是甚麼、超出範圍怎樣計；後者要有量度方法、單位和單價，讓屋主可覆核。消委會指出，訂造櫃、電掣及泥水等項目的數量和單價若未列明，便難以正確計算總收費。[4]
付款安排要與可見的里程碑掛鈎，例如確認圖則和物料、隱蔽工程檢查、安裝完成、執漏後驗收。消委會引述建議付款可分4期，首期訂金最好不超過總額40%，尾數在完成驗收後支付較佳。[4] 這是消費提示，不是每份合約的法定統一比例；真正付款條款仍要由雙方在書面合約清楚約定。
- 用同一圖則、同一物料級別和同一工程範圍比較
- 把『連工包料』拆成工序、底料、面料、運輸和保護
- 付款節點連結可驗收成果，而非模糊完成百分比
10
開工後四個驗收關口，保留紀錄比事後爭論更有用
第一關是清拆或開口後。承辦商應用相片和書面說明原來看不到的基層、喉管或線路，提出保留、修補或更換方案及價錢計法。屋主在這一步決定前，不要急於封回或口頭答應。
第二關是隱蔽工程封板、回填或鋪面前。核對水喉、去水、防水、電線喉管、插座和固定電器位置是否與已確認圖則一致，並收取適用的測試或交付紀錄。電力改裝完成前須由註冊電業工程人員檢查、測試及簽發WR1。[2]
第三關是物料與尺寸確認。訂造傢俬應在生產前確認圖紙、闊高深、板材、顏色、五金、開門方向和電器開孔；瓦、潔具和燈具要確認到貨型號及由誰安裝。第四關才是完工驗收：按報價、圖則和變更單逐項列執漏、照片、完成期限和尾數安排。
合約內容和權利義務會受個別事實及條款影響，本文只提供一般規劃及提問資料，不是法律意見。遇到範圍、付款或質素爭議，應保留報價、相片、訊息、收據和驗收紀錄，並按需要尋求獨立專業或法律意見。
- 清拆發現先書面覆價、屋主確認後才做
- 封板及鋪面前核對隱蔽工程並保存紀錄
- 按報價、圖紙和變更單逐項驗收，執漏有期限
比較範圍，比只看總數更重要
手機可左右滑動查看完整表格。
| 工程範圍 | 報價須寫出的數量／界線 | 常見計價方式 | 必問的未包或交接項 | 不先寫清的風險 |
|---|---|---|---|---|
| 清拆與泥頭 | 保留、拆除物件清單；牆、地磚的平方呎；泥頭車數或袋數；公共地方保護 | 按平方呎、每間或每車 | 是否包括搬落樓、合法棄置、保護、煤氣裝置拆卸及損壞處理 | 把『清拆』當一口價，清拆深度、運輸和管理處要求容易在後段變成爭議 |
| 水喉與潔具 | 由哪個閘掣或位置起計；明喉或暗喉；路線長度；每件潔具及配件 | 按直呎、空間或每件 | 喉管及配件物料、開槽和修補、舊喉交接、潔具由誰供應及安裝 | 把輕微修理與非輕微水管工程混為一談，可能漏掉持牌水喉匠、申請或修復安排 |
| 電力 | 插座、開關、燈位、專用迴路、配電箱及固定電器的數量和位置 | 按點位、組線路或項目 | 面板型號、開槽修補、臨時電、負載評估、測試及WR1 | 只數插座而不列電器和迴路，不能判斷新增或改裝是否足夠及誰負責測試 |
| 泥水、防水與鋪磚 | 牆、地分開的實際施工面積；防水位置；收口；磚尺寸與鋪法 | 按平方呎或分項 | 底料與面料分別是甚麼；基層修補；防水物料、範圍、測試；特殊收口 | 『連工包料』未說清面料或基層，完成效果和總額都沒有可比基準 |
| 油漆與訂造傢俬 | 油漆展開面積、剷底程度、底漆和面油層數；每件櫃的闊高深、板材和五金 | 油漆按展開面積；櫃體常按橫呎或件數 | 舊底處理、局部或全屋剷底；圖紙、樣板、運輸、安裝及五金 | 以單位實用面積或櫃體總呎數代替實際工序，容易漏掉基層、尺寸及配件差異 |
此表是屋主的比較框架，不是統一收費表。消委會建議報價列明工程詳情、數量、單價、物料、付款和合約條款；水管與電力更要按工程性質核對合資格人士及文件。 [2][3][4]
手機可左右滑動查看完整表格。
| 已選工程範圍 | 示例工程量 | 公開參考計價 | 按算式的小計 | 未包／現場變數 |
|---|---|---|---|---|
| 拆除舊牆身／地台瓷磚至英泥底 | 400平方呎 | HK$30／平方呎 | 400 × 30 = HK$12,000 | 舊磚黏得實或要鑿至見石屎，頁面列明可另加HK$10／呎；實際清拆範圍及泥頭另核對 |
| 地台找平 | 400平方呎 | HK$22／平方呎 | 400 × 22 = HK$8,800 | 只代表所選找平項目；地台狀況、深度及其他修補要在現場確認 |
| 600×600毫米或以下標準正鋪地台磚 | 400平方呎 | HK$78／平方呎 | 400 × 78 = HK$31,200 | 瓷磚面料及指定花款、特殊排法或收口不應假定包含 |
| 執灰、防潮、打磨及油漆 | 1,200平方呎初算展開面積 | HK$21／平方呎 | 400 × 3 × 21 = HK$25,200 | 面積乘3只是公司快速估算的初算；最終需按牆天實測、舊底狀況及確認工序決定 |
四項相加為HK$77,200，只是把公司詳細頁展示的計算條件逐項重算。頁面同時說明完整廚廁重造、防水及水電重鋪、訂造傢俬、瓷磚面料、保險、管理處按金及手續費等不在快速方案內；因此不可稱為全屋全包價或市場平均價。 [5][6]
把假設攤開，看看怎樣計
示例一：400平方呎地台連油漆範圍，如何把小計與預留分開
計算／比較假設
- 這是用公司2026公開參考單價作的規劃試算，並非公司已完成案例、正式報價或香港市場平均價。
- 假設實用面積400平方呎，只選拆舊磚、地台找平、600×600毫米或以下標準正鋪地磚，以及以實用面積乘3初算的油漆工序。
- 不計完整廚房和浴室重造、防水、水電重鋪、訂造傢俬、瓷磚面料、保險、管理處費用及任何未選項目。
推算過程
- 以Python Decimal計算：拆磚為400 × HK$30 = HK$12,000；找平為400 × HK$22 = HK$8,800；鋪磚為400 × HK$78 = HK$31,200。
- 油漆初算展開面積為400 × 3 = 1,200平方呎；以HK$21／平方呎計，為HK$25,200。
- Python合計四項：12,000 + 8,800 + 31,200 + 25,200 = HK$77,200。
- 如屋主只作15%規劃預留，Python計算為77,200 × 0.15 = HK$11,580；規劃上限為77,200 + 11,580 = HK$88,780。
已選工程的小計是HK$77,200；加入15%規劃預留後的現金流上限是HK$88,780。預留金不是公司自動加收的費用，應保留至現場發現已列明的風險、經書面確認才動用。
400平方呎不是實際牆天、磚面或基層工程量。此算式也沒有解決結構、滲漏、管理處、物料選擇或專業工程的需要；正式價格及範圍必須現場度尺後書面確認。 [5][6]
示例二：油漆『面積乘3』初算與實測數量相差多少
計算／比較假設
- 這是假設情境，不是公司已完成個案：單位實用面積500平方呎，初期只按公司快速估算的『實用面積 × 3』方法規劃油漆展開面積。
- 再假設度尺後，雙方確認需按同一HK$21／平方呎工序計算的實際牆天面積為1,350平方呎；此數字僅用來示範量差，並非任何單位的通用比例。
- 比較不包括剷底深度、修補範圍、底漆面油層數、滲水源頭處理或不同油漆產品的改動。
推算過程
- 以Python Decimal計算初算面積：500 × 3 = 1,500平方呎。
- 初算金額：1,500 × HK$21 = HK$31,500。
- 假設實測金額：1,350 × HK$21 = HK$28,350。
- 兩者差額：31,500 − 28,350 = HK$3,150。
在這個假設下，初算比實測高HK$3,150。它說明『乘3』適合先抓規劃量，不可把它當最後施工面積；度尺後應以實際牆身、天花、門窗扣除與基層工序重新簽認。
即使量度相同，舊底鬆脫、霉斑或持續滲水亦可能改變應做工序。油漆不能取代找出及處理滲水源頭，也不構成對甲醛、室內空氣或可即時入住的保證。 [5][6]
FAQ
7條實際問題，逐一講清楚
01舊樓裝修是否一定要預留固定百分比作後加費？
沒有適用於所有單位的法定或市場統一比例。可先為不能度尺看見的項目設定規劃預留，但每一筆動用都應有觸發條件、現場相片、工程量、價錢計法和書面批准。本公司快速版最多20%是規劃預留上限，並非自動附加費。[5]
02我只改浴室或廚房，是否可以直接開工？
不能一概而論。鋪磚或更換衞生設備一般可屬豁免工程，但仍須符合相關結構、消防和排水標準；改動結構、耐火構造、逃生安排、排水或內部供水系統時，可能涉及專業評估、通知或申請。[1] [3] 先核對批准圖則、管理處要求和相應專業人士意見。
03如何知道一幅牆可不可以拆？
不要靠牆厚、敲擊聲或師傅目測下結論。先查批准圖則；如涉及結構牆、樑或柱，須由認可人士和註冊結構工程師評估，提交圖則並在取得批准和同意後施工。[1] 即使看似非結構牆，若涉及廚房耐火圍封或其他法規要求，仍須先核對。
04舊單位加插座或換電箱，報價寫『包電』是否足夠？
不夠。應列點位、迴路、配電箱、線管、固定電器、開槽修補、測試及誰提供WR1。裝修涉及的電力工作須由註冊電業承辦商處理；新裝、加裝或改裝完成後，須在通電前檢查測試並簽發WR1。[2] 屋主宜先提供電器清單，讓承辦商評估而不是自行配線。
05防水做完後幾多小時一定要閉水測試？
本文不提供一個聲稱適用所有香港工程的統一時數。報價應先寫清防水位置、物料、施工範圍、與去水和門檻的交接、測試方法及紀錄；實際測試安排須由設計、產品指示、現場條件和相關專業判斷決定。消委會亦建議在報價列明防水位置、物料、高度及滲漏測試。[4]
06公司網上估算是否免費？現場度尺是否免費？
網上計算、下載參考預算和查詢免費。現場度尺車馬費為HK$500，確認落單後全數扣回；2026 年 12 月 31 日前，兩項或以上工程可享限時免費上門度尺，毋須訂金。可WhatsApp 5243 7747查詢。[5] 網上數字是初步估算，正式工程範圍與價格仍以現場度尺和書面報價為準。
07油漆估算為何用實用面積乘3？是否等於最終油漆面積？
這是本公司快速版的初算方法，用來把地面實用面積轉為牆身及天花的概略展開量，不是最終施工量。[5] 門窗扣除、間隔、天花高度、舊底狀況、局部剷底和修補都會改變實測面積與工序；度尺後應以確認的範圍重算。
CHECK THE BASIS
