01
第一步：先承認「總價」不能比較，然後把它拆開
消委會的研究顯示，受訪者選擇裝修公司的首要考慮包括價格及折扣，但58%認為不同報價格式令比較困難，49%關注粗略報價。[1] 這正是屋主最常遇到的矛盾：一張單看來便宜，另一張單卻列得很長。長短本身不是好壞；關鍵是每一份是否對同一工作作出同樣承諾。
最實用的做法，是自己先建立「比較底稿」。按房間寫下保留、拆走、重造、客供和完全不做的項目，再把兩間公司的文字貼進同一欄。若甲寫「廁所翻新一間」，乙寫「拆磚、防水、鋪磚、潔具安裝」，先不要計哪個平；先問甲的包項是否逐一含有乙列出的工序。
每一項至少要有五個答案：做在哪裏、做到甚麼程度、以甚麼單位量度、用甚麼物料或標準、改動時誰可批核及如何計價。這不是為了把報價變成法律文件，而是讓雙方在開工前看見同一件事。
- 把平面圖、現場相片及房間清單與報價一同保存，避免只憑訊息回憶範圍。
- 要求每項寫清平方呎、直呎、件數、點位、車數或包項界線；沒有單價時，也要有可驗證的包項定義。
- 先對齊範圍，再比較總額、付款及工期安排；不要以最低總價代替比較。
02
通病一：清拆寫成「全屋拆除」，但沒有拆到哪一層、如何清走
「全屋拆除」至少可能是拆面磚、拆英泥底、拆櫃、拆潔具、拆非結構間隔、拆地板，或只是拆走可見飾面。這些工作不應被一個籠統詞語取代。先逐房圈出保留物，再問清每一類以面積、直呎、件數還是車數計。若舊磚特別牢、要深鑿、遇到沉箱或牆內狀況未明，應把它列為待現場確認的風險，而不是假設一定包含。
垃圾處理也要拆開問：誰入袋、誰搬落樓、誰安排車、是否可暫存、是否要配合大廈電梯與時段。公開價目中的「泥頭清運每車」不等於任何工程都已包含清運；同一家公司也會因廚廁拆除包了搬運、其他項目按實際範圍判斷而不同。[6] 這個例子正好說明，不能把單一單價擴大解讀成全包。
如涉及可能的結構、窗、外牆、煤氣或其他高風險位置，不要要求工人即場憑目測決定。消委會指出，格局改動、換窗及外牆改善可能影響結構、環境或消防安全，未必屬一般室內裝修。[1] 報價應先寫「待專業評估／待管理處或相關程序核對」，而不是把未知風險包進一個含糊總價。
- 附「拆走／保留」相片清單，尤其是窗、入牆櫃、門框及潔具。
- 分開列拆卸、保護、搬運、清運及修補接口，並問明隱蔽狀況的覆價觸發條件。
- 不要自行拆牆、拆窗或處理高風險構件；先取得相應專業意見與大廈安排。
03
通病二：泥水、防水、鋪磚和油漆都寫「連工包料」，物料邊界卻不見了
「連工包料」最容易令屋主誤以為面層、底層、配件、損耗與收口都已包括。其實磚工可分拆為清拆、基層找平、防水、鋪貼、填縫、海棠角或其他特殊收口；油漆也可分為局部剷底、批灰、底漆、面油、霉斑或滲水位置的源頭處理。比較時，把每道工序逐一放回報價，不要用一個「包料」去掩蓋差異。
防水不應只問「有沒有做」。應問做哪個位置、與牆地交接如何處理、採用哪種已確認物料或系統、何時安排測試、以甚麼可觀察結果驗收，以及若未能通過，誰負責拆改和還原。本文不把某個閉水時數或坡度當作香港通用法定數字，因為工程條件、物料要求及管理處規則各有不同；應把雙方同意的測試和驗收寫進該項報價。
油漆更要把「面積」與「實用面積」分開。公司快速估算以實用面積乘3作展開面積初算，並明確說明這不是正式工程量。[5] 若另一份報價只用實用面積直接計價，或者只涵蓋牆面不涵蓋天花，總價便沒有可比性。先問量度基準、剷底範圍及是否有持續滲水，再談單價。
- 每種物料寫品牌、型號、色號、厚度或可接受的替代程序；沒有指定時，至少寫性能與供應責任。
- 防水項目另列位置、測試、驗收與不合格處理，不借用網上流傳的統一時數作保證。
- 油漆報價標明牆身、天花、門框或其他位置是否計入，及局部剷底與全面處理的差異。
04
通病三：水喉只寫「全屋換喉」，卻沒有路線、權責和紀錄
「換喉」之前，要先把起點和終點說清楚：由哪個閘掣或接駁位置開始，改哪段供水與去水，明喉還是暗喉，開鑿、封槽、批盪和瓷磚還原是否包含。潔具、龍頭、隔氣、去水配件也要分清是客供、承辦方供應，還是只包安裝。若報價沒有路線圖或位置標記，完工後日後維修也會較難追溯。
水務署說明，建造、安裝、更改或拆除消防供水或內部供水系統，原則上須先獲水務監督書面許可；性質輕微的改動或維修可能獲豁免。指定工程亦有指定人士要求，如有疑問，水務署建議通知水務監督取得意見。[3] 因此報價不宜武斷寫「一定不用申請」或「一概要申請」，而應列明由誰判斷、誰提交、誰保存紀錄。
屋主可以要求承辦方提供負責人士資料，並在報價寫下試驗或檢查的安排、可見的驗收位置和交付紀錄。不需要自行駁喉或自行決定改動屬性質輕微；現場條件、接駁位置和大廈規定都會影響處理方法。
- 把供水、去水、潔具及開鑿回復分成獨立列項，避免「水喉一式」掩蓋範圍。
- 要求說明許可或豁免由誰核對、持牌／指定人士由誰安排、紀錄由誰交付。
- 在封槽或封磚前確認路線相片及可交付資料的安排。
05
通病四：電位寫「待定」，最後才逐點、逐線、逐開槽加價
電力報價最怕把所有東西叫做「一個電位」。插座、燈位、兩路掣、網絡位、抽氣扇、冷氣、煮食設備、熱水設備和配電箱改動，未必有同一條線路、同一施工難度或同一文件要求。最有效的辦法，是在平面圖上先放入傢俬及電器，標出每個點位、控制關係、預留設備與電箱位置，然後逐項問新增、移位、只換面板、暗喉開槽及修補如何計。
機電工程署指出，從事固定電力裝置電力工程的承辦商必須註冊；範圍包括配電箱、固定線路和固定燈具的安裝、測試、改動、維修、監督及證明。[2] 所以固定裝置工程不宜只以「師傅識做」作判斷。報價中應列承辦方資料、測試與交付文件安排，而不是替公司宣稱未核實的牌照或資格。
安全安排也應寫在相應項目旁。勞工處指一般情況不應在帶電導體上工作；如因任務性質必須進行，應由相應級別的註冊電業工程人員處理並採取規定的安全措施。[4] 屋主的決策是確認專業安排與文件，不是自行學習帶電作業或把風險換成較低報價。
- 先列家電與傢俬位置，再凍結點位圖；有變更時以新圖和書面差額確認。
- 分清新設、移位、保留、拆除及面板更換，不把它們全部算作同一「位」。
- 核對註冊電業承辦商資料、測試及交付文件的責任，但不要在未核實前接受籠統的資格聲稱。
06
通病五：訂造傢俬只報「每呎」，門板、五金與收口都留在報價外
傢俬的可比單位不是只有「呎」。同樣闊度的衣櫃，深度、高度、櫃身與門板材料、板材厚度、背板、封邊、抽屜、路軌、門鉸、拉手、燈帶、檯面、電器開孔及內格，都會改變做法和成本。若報價只寫「衣櫃每橫呎」，先問它是按櫃體闊度還是正面面積，最低尺寸是否適用，哪些五金已包括。
更重要的是版本管理。先用平面圖談生活需求，再以立面圖確認每件櫃的闊高深及配置；最後把施工圖編號和日期寫在確認文件。現場覆尺後如要改圖，應先看到改後尺寸、物料與差額，再決定。這比在完成後爭論「我以為有三個抽屜」可靠得多。
運輸、上樓、組裝、保護、與牆身或天花的收口，以及客供電器何時到場，也要有責任分界。不要把未量度的客供產品或未確認的收口，硬塞進一個看似完整的傢俬總價。
- 每件櫃至少有尺寸、配置、板材、門款、五金、顏色與圖則版本。
- 把「客供／承辦方供應／只負責安裝」標在電器、檯面、拉手及燈帶旁。
- 覆尺後的改圖與差額必須在生產前書面確認。
07
通病六：把大廈程序、清潔、保養、保險與安全留到尾段
很多後加單不是因為工序突然出現，而是前期沒有問大廈要求。開工前應向管理處核對裝修申請、工作時段、電梯及走廊保護、廢物暫存、按金、搬運安排和可否進行特定工作。若報價說「管理處費用另計」，要問清是甚麼費、由誰繳交、是否可取得單據；不要把未知金額寫成零或假定已包括。
油漆、溶劑與其他易燃物料的使用亦不能只靠完工清潔掩蓋風險。勞工處提示，使用易燃物時應有適當防火設備及通風，明火與易燃工序不應在同一工作地點同時進行。[4] 屋主應確認施工方如何安排，而不是自行指揮危險工序。
「除甲醛」「即日安全入住」一類說法尤其要問清產品、施工範圍、通風條件、測試基準及不保證事項。沒有公司提供的真實檢測與現場條件，不能把服務宣傳當作健康或入住保證。清潔、執漏、工藝保養、保險範圍及例外，也應各自列項並在驗收前核對。
- 開工前向管理處取得適用的書面要求，並把費用、按金、保護與垃圾責任寫回報價。
- 要求列明完工清潔位置、執漏提交方法、保養涵蓋與不包括事項；不要只收一個口頭「跟到尾」。
- 化學處理或除甲醛服務只可按具體產品資料與現場條件評估，不應視為健康或入住保證。
08
變更不是不能做：要先設一個不會失控的覆價流程
舊樓基層、牆內線管、滲漏源及現場尺寸，都可能令原有計劃需要調整。好的報價不是假裝沒有變更，而是預先定義變更如何發生：誰發現、用相片或圖紙怎樣描述、提供哪些數量與單價、誰有權書面批准、批准前可否施工，以及對進度有何影響。
最簡單的變更單可包含原項目編號、位置、原因、前後數量、單價或新包項、增減金額、圖相附件、施工影響和確認日期。這能把「師傅話要加」變成可回看、可拒絕或可替換的選項。未獲確認的工程，不應只因口頭急切而自動視為屋主同意。
付款節點亦應對應可驗證的成果，例如已完成並可檢查的特定工序、已確認的物料到場或已交付文件，而不是以空泛百分比取代工作內容。本文不提供通用付款比例，因為工程範圍、風險與合約安排不同；先把每一期可驗收的成果寫清楚，才能判斷安排是否合理。
- 所有新增、刪減、換料及現場發現項目使用同一份書面變更紀錄。
- 每次覆價附位置相片、量度方法及受影響的圖紙版本。
- 付款節點對應具體可檢查的成果、文件或物料，而非只寫一串比例。
09
網上估算適合做甚麼？何時應停在「參考」而安排度尺
網上計算器適合用來整理需要、測試不同範圍的預算感，尤其在未決定是否翻新全屋、只翻油或先做地台時。HK Create Design的快速版列出三個示例方案，並清楚列明全屋基礎翻新未包完整廚廁重造、水電重鋪、訂造傢俬及瓷磚面料等；因此它不是全屋全包價。[5] 用它時，應把結果當成「已選範圍的初算」，不是可直接簽約的總額。
該公司計算器有117項工程及配套選項、分8類，116項列參考單價，另有1項天台套裝待覆價。[5] 選項多不代表所有工序已包括。尤其窗、滲漏、結構、高風險清拆及現場尺寸未明的傢俬，仍要按相片、度尺、管理處條件及專業規劃作正式確認。
政策上，網上估算及查詢免費；現場度尺車馬費為HK$500，落單扣回；2026 年 12 月 31 日前，兩項或以上工程可享限時免費上門度尺，毋須訂金。可透過WhatsApp 52437747查詢。[5] 度尺的價值不是「免費或收費」四個字，而是把猜測變成位置、數量、基層和施工條件的記錄。度尺後仍應逐項核對書面報價，不把口頭解釋當作已包含。
- 先用網上估算分辨想做與未包項，然後帶同相片、平面圖、尺寸和大廈規則作現場溝通。
- 若項目涉結構、窗或外牆、固定電力、供水、滲漏或危險清拆，先核對相應專業安排，不靠面積估算決定。
- 正式報價到手後，把所有示例、假設、客供物料與待覆價項目逐一標回比較底稿。
比較範圍，比只看總數更重要
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| 工程範圍 | 報價必寫的數量或規格 | 計價邊界要問清 | 常見未包或變數 | 屋主簽約前的動作 |
|---|---|---|---|---|
| 清拆及清運 | 逐個房間列拆走與保留的磚、櫃、潔具、地台；以平方呎、直呎、件數或車數列量。 | 拆至英泥底、拆至石屎、入袋暫存、搬落樓、合法棄置是否各自計。 | 舊磚黐實、深鑿、升降機安排、公用地方保護、管理處限制。 | 用現場相片標註保留物；把未知基層列為暫定項，先約定發現後的書面覆價程序。 |
| 泥水、防水、鋪磚及油漆 | 列施工位置、展開面積、磚尺寸與鋪法、基層處理、底料與面料由誰供應。 | 手工、找平、特殊收口、損耗、面磚與防水是否同一包項，不可只看「連工包料」。 | 牆地基層狀況、異形或大尺寸磚、修補範圍、物料替代、測試與失敗後修復。 | 要求施工前樣板或型號；寫下驗收位置、測試方法及誰承擔不合格後的拆改範圍。 |
| 供水、去水及潔具 | 畫出起點、走線、明暗喉、潔具位置、開鑿與回復範圍；把潔具供應與安裝分開。 | 不要只寫「全屋換喉」；應交代申請、指定人士、檢查、試驗及紀錄的責任。 | 隱蔽喉管、滲漏源、共用位置、潔具配件、開鑿後的修補。 | 向承辦方索取持牌／指定人士資料，並在有疑問時向水務署核實工程是否屬性質輕微。 |
| 固定電力裝置 | 平面圖標出插座、燈掣、燈位、回路、電箱、面板及大電器位置；每項寫數量。 | 新增點、移位、暗喉開槽、面板升級、測試、證明文件不能混成一個「電位」。 | 現有線路及負荷、牆內障礙、冷氣及熱水設備要求、完工後文件。 | 先鎖定設備清單及位置；核對註冊電業承辦商資料，勿把固定裝置工程當作普通雜項。 |
| 訂造傢俬 | 每件櫃附闊、高、深、內格、板材、門款、封邊、五金、燈帶及圖則版本。 | 以橫呎、面積或每件計都可以，但最低尺寸、吊櫃高度與五金升級必須可追溯。 | 覆尺改圖、運輸上樓、安裝、檯面、拉手、電器開孔、現場收口。 | 確認施工圖後才把尺寸鎖定；若現場尺寸有差異，先取得新圖及差額的書面確認。 |
| 大廈安排、專業工程及收尾 | 列管理處申請、保護、工作時段、保險、清潔、垃圾、執漏、保養範圍與例外。 | 外牆、窗、格局改動或安全風險項目不能以一般室內裝修包項推定可做。 | 管理處費用及按金、專業評估、額外安全安排、客供物料到貨延誤。 | 先向管理處問清規則；涉及高風險或受規管工程，先安排相應專業規劃與核對，再決定是否納入報價。 |
表內是用來對齊兩份報價的問法，不是法定統一報價格式。消委會研究指出，僅28%研究樣本的報價列出每項工程數量、20%列單價；因此數量、邊界及變更程序應優先補齊。[1] 固定電力裝置及供水工程的資格和程序，應按實際範圍向相應部門或專業人士核實。[2] [3] [1][2][3][4]
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| 公開項目及單位 | 2026公司參考單價 | 已寫明的範圍 | 未包／變數 | 比較時不能省略的問題 |
|---|---|---|---|---|
| 拆除牆身／地台瓷磚（平方呎） | HK$30／平方呎 | 拆至英泥底、基本保護、廢料入袋暫存。 | 舊磚黐得實或需鑿至見石屎，頁面列可另加HK$10／呎。 | 你的數量是牆磚、地磚，還是兩者？清運、搬運及最終合法棄置是否已列入？ |
| 拆地台連地磚（平方呎） | HK$52／平方呎 | 拆磚連打鑿英泥底至石屎面及清理碎料。 | 深鑿及沉箱位另議。 | 現場是只拆面磚還是連英泥底？遇到深度或沉箱如何量度及覆價？ |
| 非主力磚牆拆除（平方呎） | HK$69／平方呎；最低HK$2,800 | 拆非結構間隔牆並修整牆、地、天花接口。 | 開工前需確認非結構牆；如適用，按屋宇署小型工程規定處理。 | 誰核對牆身性質及所需程序？最低消費如何套用在實際面積？ |
| 泥頭清運（每車） | HK$4,200／車；小型工程HK$1,100起可按袋計 | 搬運落樓、泥頭車運走及合法棄置，頁面稱包含政府處置費。 | A09／A10廚廁拆除已有搬運；其他項目是否需清運要按範圍判斷。 | 預計幾車或幾袋？大廈工作時段、電梯、暫存位置及超出預算時怎樣確認？ |
此表只整理HK Create Design於2026年10月公開的公司價目，絕非香港市場平均價，也不可當作正式報價。面磚、潔具等客供物料、管理處費用及未選項目未計；實際範圍、現場條件及正式書面報價才是付款依據。[6] [6]
把假設攤開，看看怎樣計
示例一：400平方呎基礎翻新的工程量如何得出HK$77,200
計算／比較假設
- 這是按公司公開詳細頁的固定示例單價作的教學演算，不是公司已完成案例、不是正式報價，亦不是香港市場平均價。
- 假設400平方呎全數計入拆牆身／地台瓷磚、地台找平及600×600毫米或以下正鋪地磚人工。
- 油漆以400×3＝1,200平方呎展開面積計，採用頁面示例的「執灰防潮打磨油油」HK$21／平方呎；例子沒有計入面磚、廚廁重造、水電、傢俬、潔具、管理處費或未選項目。
推算過程
- Python計算：400平方呎×HK$30＝HK$12,000（拆牆身／地台瓷磚）。
- Python計算：400平方呎×HK$22＝HK$8,800（地台找平）。
- Python計算：400平方呎×HK$78＝HK$31,200（600×600毫米或以下正鋪地磚人工）。
- Python計算：1,200平方呎×HK$21＝HK$25,200（執灰防潮打磨油油）。
- Python加總：HK$12,000＋HK$8,800＋HK$31,200＋HK$25,200＝HK$77,200；如自行設定15%規劃預留，Python計算HK$77,200×15%＝HK$11,580，上限為HK$88,780。
此假設下，已選四項工程小計為HK$77,200；加入15%規劃預留後為HK$88,780。預留是用來管理尚未確認的範圍，並非自動附加收費或承諾的全包上限。
任何一項的實測面積、基層、瓷磚規格、特殊收口、清運與管理處安排改變，都會令結果失效。例子特意未把沒有核實範圍的項目硬估成單價；簽約應以現場度尺及正式報價為準。 [5][6]
示例二：同樣寫「油漆翻新」，1,500與1,000平方呎為何不能直接比總額
計算／比較假設
- 這是比較報價數量的假設例子，不是客戶個案。假設單位實用面積500平方呎，先按公司快速估算的初算公式以實用面積×3得出1,500平方呎展開面積。
- 甲報價列1,500平方呎；乙報價只列1,000平方呎。為了只顯示數量差，兩者暫時以同一頁面示例HK$21／平方呎的「執灰防潮打磨油油」單價演算。
- 兩份報價是否真的同樣包括剷底、批灰、底漆、傢俬遮蔽或天花，尚未假定。
推算過程
- Python計算甲數量：500平方呎×3＝1,500平方呎；甲按HK$21／平方呎的小計為HK$31,500。
- Python計算乙數量：1,000平方呎；甲乙量差為1,500－1,000＝500平方呎。
- Python計算在相同示例單價下的量差：500平方呎×HK$21＝HK$10,500。
- 若屋主只把甲的HK$31,500作20%規劃預留，Python計算預留為HK$6,300、規劃上限為HK$37,800；這20%不是工程商自動加收的費用。
在刻意固定單價的前提下，單是500平方呎的數量差已有HK$10,500。正確問題不是哪一份「較平」，而是乙報價少了哪些牆面、天花或工序，及其量度基準能否補到同一張圖紙上。
「實用面積×3」只屬公司初算假設，不能取代現場量度；HK$21也是該公司指定工序的公開示例，不代表其他油漆規格或全港價格。任何潮濕、鬆灰或持續滲水，均須先判斷源頭與修復範圍。 [5][6]
FAQ
6條實際問題，逐一講清楚
01兩份報價相差很遠，第一個問題應該問甚麼？
先問「兩份是否做同一件事」，不要先問可否減價。把單位、房間、位置、數量、物料、保護、清運、修補、測試、文件和未包項放在同一張底稿。特別留意一份以包項寫「廁所翻新」，另一份卻把拆除、防水、貼磚、潔具、清運分開；未對齊前，總額沒有意義。消委會研究中僅28%樣本列數量，正好說明這一步常被忽略。[1]
02報價寫「按實量」是否一定不能接受？
不一定。牆內狀況、舊磚黏結、隱蔽喉管和現場覆尺，確有可能令數量未能在最初完全確定。重點是把「按實量」改寫為可驗證程序：量甚麼、以甚麼單位、由誰在何時量、採用哪個單價或包項、如何用相片或圖紙確認、超出原估算時是否要先書面批准。沒有這些資料的按實量，才是屋主難以控制的風險。
03水電工程要向報價方索取甚麼，而不是只問「有沒有牌」？
固定電力裝置方面，可索取註冊電業承辦商資料，並問清固定線路、電箱、測試及交付文件誰負責；機電工程署把配電箱、固定線路及固定燈具等列為固定電力裝置的例子。[2] 供水方面，問明路線、許可或性質輕微豁免由誰核對、由誰安排指定人士及保留甚麼紀錄。水務署指出，內部供水系統工程受書面許可及指定人士規定約束，但實際是否有豁免須按工程判斷。[3]
04防水工程可否只寫「做防水」？
不應只寫這四個字。報價應確認位置、牆地交接、材料或系統、施工前基層條件、測試方法、驗收標準及失敗後的拆改安排。本文不把網上常見的某個閉水時數當作香港一律適用的法定規定，因為現場、材料資料、設計與管理要求並不相同。你需要的不是一個漂亮數字，而是雙方可執行和可驗收的約定。
05網上估算顯示的預算可否當作全屋全包價？
不可。以公司快速版為例，基礎翻新示例明列未包完整廚廁重造、水電重鋪、訂造傢俬及瓷磚面料等；油漆展開面積以實用面積乘3也只是初算。[5] 上限中的20%是規劃預留，不是公司額外收費。把估算當作範圍討論的起點，之後以度尺、工程量、物料及書面正式報價決定。
06若開工後發現要加錢，屋主怎樣避免被動？
先要求暫停該變更範圍的不可逆工序，請對方用書面說明位置、原因、相片、原有與新增數量、單價或新包項、增減金額及對進度的影響。你可比較修復、替代做法或暫不做的選項，再書面確認。這是一般項目管理做法，不是法律意見；如爭議已影響權利義務或款項，應保留文件並尋求合適的獨立意見。
CHECK THE BASIS
數據及技術依據，來源可核對
- [1]消費者委員會：Home Renovation Industry — Better Governance for Creating Comfortable Homes查閱日期：2026-10-21
- [2]機電工程署：Registering as an Electrical Contractor for Electrical Work查閱日期：2026-10-21
- [3]水務署：Licensed Plumbers查閱日期：2026-10-21
- [4]勞工處：Occupational Safety and Health Management in Renovation and Maintenance Works for the Property Management Industry查閱日期：2026-10-21
- [5]HK Create Design：Quick Estimate 2026 公司價目查閱日期：2026-10-21
- [6]HK Create Design：Cost Planner 2026 詳細工程預算及公開價目查閱日期：2026-10-21
