舊樓翻新・二手樓裝修：價錢、換喉換線、驗樓同強制驗窗要點

舊樓翻新同二手樓裝修有咩分別？

「舊樓翻新」通常指樓齡高嘅單位做一次較全面嘅翻新，重點係處理用咗幾十年嘅水喉、電線、廚廁防水同牆身；「二手樓裝修」就係買入二手單位、入伙前先裝修，單位唔一定好舊，但一定有前手留低嘅狀況。兩者共通點係睇唔到牆入面同地台下面，所以預算要先俾隱藏工程，再到外觀。

根據屋宇署向立法會提交嘅數字，截至 2025 年年底全港有 36,546 幢私人綜合用途及住用建築物，其中樓齡 40 至 49 年有 6,751 幢、50 年或以上有 9,402 幢，即四成幾私人住宅大廈已經 40 歲以上。呢啲大廈好多建於水務署 1995 年禁用無內搪層鍍鋅鐵管之前，亦未必有現代嘅漏電保護。

全屋流程見全屋裝修頁，只換水電見水電工程頁。

二手樓裝修注意：買樓前同收樓後要查乜

買二手樓前，最好先查清楚單位有冇改動過。屋宇署樓宇資訊中心提供查閱私人樓宇記錄、小型工程記錄同佔用許可證（入伙紙）嘅服務，可以經「百樓圖網」網上登記後查閱，電子記錄每個檔案收費 HK$36。將核准圖則同現場對比，就知道間隔、露台、廚房有冇被改過。

要留意嘅係，屋宇署指出如改動涉及結構，例如拆除結構牆、樑、柱，須委任認可人士及註冊結構工程師並取得批准；未經批准進行建築工程，一經定罪可處罰款 HK$400,000 及監禁兩年。前手嘅違規改動，責任可能跟住單位轉到你身上。

開工前我哋會先做隱藏狀況檢查，避免之後成筆預算推倒重來。

• 對比核准圖則：間隔、廚房位置、露台／工作平台有冇改動
• 問管理處：大廈有冇進行緊驗樓、維修或換喉工程，裝修守則同按金要求
• 睇電箱：仲係咪舊式保險絲？有冇漏電斷路器（RCD）

舊樓換喉：鍍鋅鐵喉、黃水同水務署批准

水務署指出，自 1995 年 12 月起，新建樓宇嘅食水系統或現有樓宇嘅水管更換工程均禁止使用無內搪層鍍鋅鐵管及配件；1995 年後落成或換過喉嘅樓宇已採用耐腐蝕水管，因水管生銹而出現黃水嘅情況並不常見。反過來講，樓齡較高又冇換過喉嘅單位，就要預咗喉管可能已經老化。

水務署指，更換水管前註冊用戶或註冊代理人應先取得水務署批准；而食水系統安裝或改裝須由持牌水喉匠等指定人士進行，否則屬犯罪。我哋有合作嘅持牌水喉匠，負責向水務署申請批准，由香港裝修仔設計公司一站式代辦，你唔使自己跑。

大廈準備換總喉嘅話，單位換喉最好同步安排接駁位。

我哋嘅價目：G01 來去水喉打鑿檢查 HK$930／項、G03 廚房全套冷熱水喉 HK$13,300、G04 廁所全套冷熱水喉 HK$13,300、G05 全屋來去水喉更換（廚廁）HK$22,300，包試壓；暗喉重造、鑿牆開路另議。參考價，以現場度尺及書面報價為準。

換喉用料方面，食水喉方面，我哋全部用銅喉，唔用鍍鋅鐵喉；常用 Wednesbury（CYH 代理，BS EN 1057）、Kembla（Kempress）、LAWTON、OTTO 同 OPAL，配件用 Pegler（Pegler Yorkshire）同 Tectite／ENDEX 急輪 push-fit 及銀焊配件。喉管配件選用附認證產品，符合水務署要求；換食水喉由合作持牌水喉匠承辦，水務署申請由我哋代辦。

舊樓換電線：電箱、迴路同 WR1 完工證明書

舊樓常見電力問題係：仲用緊保險絲箱、冇漏電斷路器、廚房插座唔夠，成日跳掣甚至插蘇位發熱。機電工程署建議，加裝或改裝住宅電力裝置前，應先安排註冊電業承辦商做可行性評估，同時考慮日後用電量，決定是否需要向電力公司申請加大允許負載量。

完成新安裝、加裝、改裝或維修後，電力裝置須由註冊電業工程人員喺通電前檢查及測試，並簽發完工證明書（表格 WR1）；用戶唔使交去機電工程署，但要妥善保存。我哋所有電力工程都由註冊電業工程人員做，完工發 WR1，日後賣樓、租樓或者保險索償都用得著。

允許負載量超過 100A 嘅住宅單位須每 5 年定期測試；一般單位通常唔超過，但機電工程署亦建議定期檢查，舊樓翻新正係好時機。

相關價目：H01 電力檢查 HK$770／次（多迴路或開放式廚房全面檢查 HK$1,650）、H09 更換電箱（舊式保險絲箱改 MCB／RCD）HK$6,800、H06 新增獨立迴路 HK$3,350、H02 新增 13A 單位插座 HK$640／組。需要加大入屋容量另議。

電線方面，我哋標準配置常用寶馬牌（Hilly）同恆達（ei8ht）系列，包括單膠線、孖膠線、網線同控制線；想提高規格，可以選 Prysmian（普睿司曼）或 Nexans（耐克森）；網線、訊號線高規格可以揀 Belden（百通）。所有電線都選用附 3C 等產品認證嘅牌子，安裝按機電工程署《電力（線路）規例工作守則》施工，完工由註冊電業工程人員檢查、測試並簽發完工證明書（表格 WR1）。開關掣及插蘇常用 Schneider（施耐德）。

舊樓滲水同防水：點樣唔做「滲水源頭」

滲水係舊樓最常見嘅鄰里糾紛之一。政府資料顯示，滲水投訴聯合辦事處 2022 至 2024 年接獲嘅滲水投訴由 39,555 宗升至 47,299 宗；2024 年有 2,200 宗涉及樓宇安全或損壞排水管而轉介屋宇署，1,236 宗涉及或懷疑涉及供水喉漏水而轉介水務署。

舊樓廚廁通常用咗幾十年，防水層可能已經失效，地台磚縫、企缸邊、去水位都係常見漏點。舊樓翻新如果要拆廚廁，我哋一定拆到見底、重做防水，再做閉水試水，確認樓下冇水漬先鋪磚：C05 浴室連清拆重做防水 HK$13,000／間（包清拆及閉水試水，不包鋪磚）；C02 廁所防水 HK$4,850／間（Sika（西卡）SikaTop Seal-107 兩層，連 24 小時閉水試水，瓷磚膠用 Optimix（奧迪美））；C03 廚房防水 HK$4,300／間。

如果係樓上滲落嚟，就要先同管理處及樓上業主溝通，有需要向聯合辦事處投訴；我哋會等源頭處理好先修補油漆，唔會一油了事。詳細做法可以睇防水工程頁。

強制驗樓、強制驗窗同你單位裝修嘅關係

屋宇署強制驗樓計劃涵蓋樓齡 30 年或以上嘅私人樓宇（不超過 3 層高住用樓宇除外），業主接獲通知後須委任註冊檢驗人員檢驗公用部分、外牆等。截至 2025 年年底已有約 8,600 幢私人樓宇獲發通知，當中約 3,700 幢正進行驗樓或修葺。

強制驗窗計劃就涵蓋樓齡 10 年或以上嘅私人樓宇。接獲通知後，個別單位窗戶要喺通知日期起計 6 個月內委任合資格人士完成訂明檢驗及修葺（大廈公用部分窗戶為 9 個月）；遵從後 5 年內，屋宇署唔會就同一窗戶再發新通知。

對裝修嘅實際影響：如果大廈快將搭棚做外牆，換窗、改冷氣機位最好同大廈工程協調；如果單位已收到驗窗通知，翻新時順手處理窗鉸、窗扣同窗邊收口，可以一次過完成。換鋁窗嘅做法可以睇鋁窗工程頁。

資助方面，屋宇署樓宇安全貸款計劃為業主提供貸款進行樓宇及窗戶檢驗同修葺等改善工程，每個單位上限 HK$100 萬；符合資格人士可申請免息貸款，申請前要先向屋宇署查詢合資格工程範圍。

舊樓大裝前要諗一諗石棉

香港自 2014 年 4 月 4 日起全面禁止進口、轉運、供應及使用所有種類石棉及含石棉物料，但較舊樓宇入面可能仍然有。環保署建議為舊樓進行大規模裝修工程前，聘請註冊石棉顧問做石棉調查及擬備石棉管理計劃；較新樓宇可以先向發展商、建築師或管理公司查詢有冇已知或可能存在嘅含石棉物料。

如確認要拆除含石棉物料，處所擁有人或佔用人必須聘請註冊石棉承辦商清拆，並喺工程展開不少於 28 日前以書面通知環保署；石棉廢料屬化學廢物，唔可以同一般泥頭一齊棄置。

我哋唔係註冊石棉承辦商，但多年同註冊石棉顧問合作。清拆期間如發現懷疑含石棉物料，會即刻停工、封好現場，由我哋安排註冊石棉顧問同註冊承辦商處理，確認安全先繼續。

舊樓翻新價錢點計：先隱藏、後外觀

舊樓翻新預算次序：清拆 → 水電 → 防水 → 泥水批盪 → 天花油漆 → 地板 → 傢俬。前四項收埋入牆，之後改就要再拆；後面幾項可以分階段做。

以我哋公開價目為例：E01 剷底批灰防潮打磨油油 HK$39／平方呎（適用起皮、發霉、滲水後牆身）、E02 執灰防潮打磨油油 HK$21／平方呎（牆身大致穩固）、A09 及 A10 拆除及清走廚房或廁所各 HK$9,950／間、A11 泥頭清運 HK$4,200／車、L02 第三者保險及勞保 HK$6,700／單。

下面兩個算例分別示範「廚廁重造連換喉換線」同「唔拆廚廁嘅二手樓輕翻新」。兩個都係參考價，以現場度尺及書面報價為準；舊樓拆開後先見到嘅問題（例如石屎剝落、暗喉要改道）會另外書面報價，建議另留約 20% 規劃預留，呢個係預留，唔係公司收費。

唐樓同冇管理處嘅舊樓：額外要安排嘅嘢

唐樓同部分舊樓冇升降機、冇管理處，泥頭同物料要人手搬上落樓梯；傢俬送貨按樓層計樓梯費（FUR43 每層 HK$300）。開工前要同鄰居講清楚施工日子。

噪音方面，環保署指住宅裝修喺日間（上午 7 時至下午 7 時，公眾假期除外）發出嘅噪音不受《噪音管制條例》管制；但晚上 7 時至翌日上午 7 時或公眾假期任何時間，承建商除非獲發建築噪音許可證，否則唔可以用機動設備進行裝修。有管理處或者業主立案法團嘅大廈，可以有更嚴嘅裝修時間，以大廈守則為準。

香港裝修仔設計公司點樣幫你做舊樓翻新

我哋有 15 年經驗，做開舊樓、唐樓同二手樓翻新。流程係先免費 WhatsApp 傾需要，再上門檢查水電、防水同牆身狀況，限時免費上門度尺（至 2026 年 12 月 31 日，兩項或以上工程，毋須訂金；其後 HK$500，落單扣回）。報價逐項列明數量、單價同物料，隱藏工程同外觀工程分開列。

物料方面，物料用 Sika（西卡）SikaTop Seal-107、Optimix（奧迪美）TA313／WP515、Nitocote（富斯樂）、Nippon、Dulux；訂造傢俬標準配置 ENF 級板材配 Blum 五金。電力工程由註冊電業工程人員做並發 WR1；完工後一年保養（唔係人為刻意損壞都包）：油漆開裂、起泡、掉皮；傢俬門鉸脫落、路軌鬆、螺絲脫落、門板發脹；裝修後可以安排合作公司 RenoClean 做 170°C 蒸氣清潔。

門市喺香港九龍黃大仙蒲崗村道65號富祐大廈16號地舖，星期一至六 10:00–18:00。細維修都做但唔係主力，師傅上門最低收費 HK$2,000；可 WhatsApp 5243 7747 傳相報價。