01
先答你：舊樓翻油定剷油？
舊樓油漆最重要嘅判斷，係舊漆仲穩唔穩。舊漆穩固、只係舊同污，直接翻油就得，公司價目 E03 每平方呎 HK$12，最低消費 HK$3,700[1]。舊漆局部起皮、有裂紋，做 E02 執灰修補，每平方呎 HK$21[1]。舊漆大面積甩皮、發霉或者層數太厚，就要剷油至灰底重做，即 E01 每平方呎 HK$39[1]。
好多舊樓單位幾十年來翻油好多次，舊漆層越疊越厚。立邦技術資料指鬆散或不穩嘅舊漆膜要剷走，底材要清潔乾爽[11]；如果喺唔穩嘅舊漆上面再翻油，新漆會將舊漆拉鬆，幾個月後一齊甩。
香港裝修仔設計公司（HK Create Design）處理舊樓翻新時，會逐間房判斷，唔會一律全剷或者一律翻油。全屋舊樓裝修預算可以參考我哋舊樓裝修預算文章，本文集中講油漆部分。
- 穩固就翻油
- 局部鬆散修補
- 大面積甩皮剷底
02
業主自己點初步判斷？四個簡單測試
第一，刮：用指甲或者膠卡喺唔起眼位置刮一下，舊漆一刮就甩，代表附著力差。第二，貼：用膠紙貼實再撕走，膠紙黐住一大片舊漆，代表要剷。
第三，敲：用手指關節敲牆，聲音空心可能係批盪空鼓，要先做泥水批盪，唔係油漆問題。第四，睇：窗邊、浴室外牆、衣櫃後面有冇水漬、起泡、發霉，呢啲位置要特別留意滲水。
呢啲只係初步判斷，最終要由師傅現場評估同量含水量。立邦技術資料要求基層含水量低於 6%、pH 值低於 10[11]，舊樓牆身經常唔夠乾，要抽濕等。
- 刮、貼、敲、睇
- 空心係泥水問題
- 最終要現場量度
03
含鉛舊油漆：舊樓剷底要留意咩？
衞生署衞生防護中心指部分油漆可能含鉛，提醒家長防止小朋友咬油漆碎，甩皮或者剝落嘅油漆要盡早清理[9]。舊樓幾十年前嘅油漆，成分同今日唔同，剷底時要做好遮蓋同清潔。
現代水性乳膠漆嘅情況好好多。消委會 2014 年測試 10 款水性乳膠漆，VOC 全部低於 50 g/L 限值，雖然 4 個牌子檢出微量鉛（20 至 38 ppm），但都符合環保標籤要求[7]。
實際做法：剷底期間小朋友同孕婦最好暫時唔好留喺施工範圍；剷落嘅舊漆碎要即日清理，唔好留喺地台；完工後用濕布抹地，比用掃把掃更少揚塵。
- 部分舊油漆可能含鉛
- 剷底時小朋友避開
- 濕布清理舊漆碎
「舊樓用指甲刮一刮，油漆一刮就甩、或者起粉，就要剷底，唔好直接翻油。只係舊同變色，牆身仲實淨，翻油就夠。」
04
疑似石棉物料：發現咗點算？
環保署建議，舊樓進行大型裝修前，應該聘請註冊石棉顧問勘察有冇含石棉物料[5]。如果裝修期間意外發現疑似石棉物料，環保署建議停工、封閉範圍、灑水保持濕潤，並致電環保署熱線查詢[5]。
我哋同註冊石棉顧問有合作。施工期間如發現疑似物料，我哋會即時停工，安排註冊石棉顧問勘察，如確認要處理，再由註冊承辦商進行。香港裝修仔設計公司本身唔係註冊石棉承辦商，唔會自行拆除石棉物料。
一般住宅牆身油漆唔一定涉及石棉，但舊樓某啲板材、天花或者管道包覆物料要小心。度尺時如果見到可疑物料，我哋會先提醒你。
- 大型裝修前可做勘察
- 發現疑似物料即停工
- 由註冊顧問同承辦商處理
05
滲水：舊樓油漆最大嘅敵人
屋宇署指滲水常見成因包括渠管、供水喉管、樓板防水層同雨水[8]。如果滲水來自樓上單位，可以向食環署同屋宇署聯合辦事處舉報。聯合辦事處由 2026 年 7 月 16 日起採用新程序，包括紅外線熱成像，簡單個案約 14 個工作天；發出「建議維修通知」後業主有 28 日維修[8]。
由 2025 年 8 月 17 日起，不遵從滲水通知最高罰款 HK$25,000，持續每日 HK$450；不遵從法庭命令最高 HK$50,000，每日 HK$600[8]。
自己單位嘅滲水，例如浴室防水層老化或者舊水喉，就要做防水工程或者換水喉。我哋用銅喉換水喉，防水會按位置用 Sika（西卡）等物料。源頭處理好、牆身乾透，先做油漆。發霉牆身處理可以睇我哋牆身發霉油漆文章。
- 先搵源頭
- 樓上滲水可以舉報
- 自己單位做防水或換水喉
06
木門、門框同窗台：一齊翻新先睇得整齊
舊樓牆身翻新後，舊木門同門框嘅油漆會顯得特別殘舊。我哋 E04 木門及門框油漆每套 HK$1,650[1]，適合木門結構仍然穩固、只係表面殘舊嘅情況。
木門要用另一套油漆系統，唔可以用牆身乳膠漆直接髹。木門有爆裂、變形或者門鉸鬆脫，要先維修或者考慮換門。
窗台、踢腳線同門框交界位最考手工，執邊要直、唔可以黐到牆身。驗收時可以特別留意呢啲位置。
- 木門 HK$1,650／套
- 木門用另一套系統
- 交界位要執直
07
二手舊樓收樓：入伙前翻油要預幾多時間同預算？
買入二手舊樓，最常見嘅做法係入伙前一次過翻油。吉屋施工最方便：全屋可以同步做同一工序，等乾時間重疊。立邦技術資料列明面漆重塗間隔 2 至 3 小時、完全固化 7 日[11]；如果有牆要剷底批灰，立邦淨味批牆灰每層要等最少 12 至 24 小時[13]，所以入伙日期要預鬆啲。
預算方面，可以用公司快速估算方法：展開面積 = 實用面積 × 3[1]，再按牆身狀況分配級數。例如 450 平方呎單位展開約 1,350 平方呎：全屋翻油係 1,350 × HK$12 = HK$16,200；全屋局部修補係 1,350 × HK$21 = HK$28,350；全屋剷底係 1,350 × HK$39 = HK$52,650[1]。真實情況通常係三者混合，落喺中間。
收樓時最好先睇清楚舊業主有冇留低滲水問題：浴室外牆、窗邊、天花有冇水漬。滲水來自樓上單位，可以向聯合辦事處舉報[8]；來自自己單位，就要先做防水工程或者換水喉。
- 吉屋施工最方便
- 先按牆身狀況分配級數
- 收樓先查滲水
08
舊樓油漆揀咩季節做？
舊樓牆身經常偏濕，季節影響好大。天文台 1991 至 2020 年平均值顯示，3 月平均相對濕度 82%，4 月同 5 月 83%，6 月 82%；10 月至 12 月就只有 70% 至 73%[10]。
立邦技術資料建議濕度超過 85% 避免髹油，落雨或預計乾燥期間落雨亦唔好施工[12]。回南天做舊樓剷底，牆身更難乾透，等乾時間會拉長。
唔係話春天唔可以做，而係要預多時間、關窗抽濕、量牆身含水量先上漆。香港裝修仔設計公司師傅團隊經驗係，舊樓外牆內側同浴室外牆最慢乾，排期時會將呢啲位置放最先開工。
- 春季最濕要預時間
- 濕度超過 85% 唔好髹
- 最慢乾嘅位置先開工
09
舊樓天花：剝落、水漬同油煙位點處理？
舊樓天花常見三種問題。第一係油漆輕微變黃或者有污漬，牆身穩固嘅話，清潔後翻油就得。第二係天花水漬同發霉，多數同樓上浴室或者喉管有關，要先處理源頭[8]。第三係天花石屎剝落、鋼筋外露，呢個唔係油漆問題，要先做石屎剝落維修，再批灰油漆，詳情可以睇我哋石屎剝落維修文章。
廚房天花長期受油煙同水汽影響，舊漆容易起皮。如果舊漆一刮就甩，就要剷底重做；我哋會建議揀防潮或者易抹系列，例如立邦淨味五合一（防潮）技術資料列明覆蓋率每公升 13 至 14 平方米、重塗 2 小時[12]。
舊樓樓底一般較高，髹天花要用流動工作台或者梯台。勞工處提醒梯子只供上落，唔可以企喺梯上面工作[2]；兩米或以上屬高處工作，唔可以用梯做[3]。業主唔好為咗慳錢自己企梯髹天花。
- 輕微污漬可翻油
- 水漬先搵源頭
- 剝落先做石屎維修
- 髹天花唔好企梯
10
舊樓翻新油漆排喺邊個位？
舊樓翻新通常涉及換電線、換水喉、浴室廚房翻新同泥水工程，油漆一般排最後。勞工處提醒，電力工程要由註冊電工進行[2]；舊樓電線老化，最好喺油漆前一齊評估，費事油完再開坑。
石屎剝落、鋼筋外露要先做石屎剝落維修；牆身空心要先做泥水批盪，再批灰油漆。開坑位填實後要等乾，否則交界位容易爆紋。
有人住嘅舊樓，可以逐間房做；但剷底會有大量粉塵，最好預留一間房暫住。施工噪音同時間安排，可以參考我哋裝修噪音時間文章。
- 水電泥水先，油漆後
- 剝落空心先處理
- 有人住逐間房做
11
專家／官方意見：政府部門點講？
衞生防護中心：部分油漆可能含鉛，要防止小朋友咬油漆碎，盡早清理甩皮油漆[9]。環保署：舊樓大型裝修前聘請註冊石棉顧問勘察；意外發現疑似石棉物料要停工、封閉範圍同灑水[5]。
屋宇署：滲水成因包括渠管、供水喉管、樓板防水層同雨水，業主有責任維修[8]。勞工處：開工前要確保工人持有平安咭，並出示《僱員補償條例》保險單；梯子只供上落，離地工作要用流動工作台或梯台；使用天拿水等易燃物品要保持通風，同時唔好進行可能引起火警嘅工作[2]。
環保署亦建議施工期間只用窗戶通風，大門密封；剩餘油漆同溶劑屬化學廢物，唔好倒落去水渠[4]。消委會建議舊牆油漆報價要寫明包唔包剷底[6]。
- 含鉛、石棉、滲水都有官方指引
- 工人要有平安咭同保險
- 報價寫明剷底範圍
12
避踩坑：舊樓翻油最常見嘅六個錯誤
第一，喺鬆散舊漆上面直接翻油，幾個月後一齊甩。第二，滲水未處理就油漆。第三，報價冇寫明剷底範圍，開工後先話「要加錢剷底」。
第四，空心牆用批灰硬補。第五，剷底冇做好遮蓋，舊漆碎同粉塵周圍都係。第六，木門用牆身漆髹，好快就黐手同甩色。
我哋會喺報價逐間房列明級數；開工後如果發現舊漆比預期鬆散，會先影相同你確認，先調整做法同價錢。
- 鬆散舊漆要剷
- 報價寫明剷底範圍
- 有變動先確認
13
驗收：舊樓油漆點驗？
用側光燈照牆，睇有冇起泡、刀痕、波浪同透底。剷底位同翻油位交界要平順；窗邊、浴室外牆同衣櫃後面要特別留意有冇水漬。
木門門框要睇執邊直唔直、有冇流漆。踢腳線同地台交界唔應該有油漆漬。驗收清單可以參考我哋收樓執漆清單文章。
我哋嘅油漆工程完工後有一年保養：油漆開裂、起泡、掉皮，只要唔係人為刻意損壞都包；不過漏水或滲水造成嘅非油漆問題不包括在保養內，我哋可以用優惠價另行報價復修。
- 側光照牆
- 睇曾經滲水位置
- 木門執邊要直
14
我哋點樣跟進舊樓油漆
香港裝修仔設計公司團隊累積十多年工程經驗，舊樓翻新、全屋裝修、油漆工程、泥水工程、防水工程、換電線同換水喉都可以一齊安排。度尺時會刮敲牆身、量含水量，留意滲水同可疑物料，再逐間房寫報價。
單一細工程師傅上門最低收費 HK$2,000；局部發霉或小修補可以先 WhatsApp 5243 7747 傳相報價。現場度尺安排為限時免費上門度尺（至 2026 年 12 月 31 日，兩項或以上工程，毋須訂金；其後 HK$500，落單扣回）。
如果你想有施工團隊跟進，可以搵香港裝修仔設計公司（HK Create Design）專業免費報價：WhatsApp 5243 7747，黃大仙門市星期一至六 10:00–18:00。
- 逐間房判斷
- 可疑物料先提醒
- 細修補可傳相
師傅專家意見
「舊樓用指甲刮一刮，油漆一刮就甩、或者起粉，就要剷底，唔好直接翻油。只係舊同變色，牆身仲實淨，翻油就夠。」
「七八十年代嘅舊樓可能有含鉛油漆，剷之前要做好防塵同遮蓋，必要時先做檢測。安全永遠行先，唔好為咗慳時間。」
「有水漬嘅牆，一定要先搵到漏水源頭。未修好就油，幾個月後水印又會透返出嚟，錢就白使。」
比較範圍，比只看總數更重要
手機可左右滑動查看完整表格。
| 做法 | 適用牆身 | 主要工序 | 公司價 | 限制 |
|---|---|---|---|---|
| 直接翻油（E03） | 舊漆穩固，只係舊、污、有釘孔 | 清潔、補釘孔、輕打磨、面油 2 次 | HK$12／呎，最低 HK$3,700 | 唔處理大裂紋同起皮 |
| 局部修補（E02） | 大致穩固，局部起皮、裂紋 | 局部剷鬆散位、補裂縫崩口、防潮底油、打磨、面油 2 次 | HK$21／呎，最低 HK$4,650 | 修補位側光下可能有輕微分別 |
| 剷油重做（E01） | 大面積甩皮、發霉、舊漆層太厚 | 剷至灰底、防潮底油、批灰 2–3 次、打磨、面油 2–3 次 | HK$39／呎，最低 HK$7,450 | 工期較長、粉塵較多 |
公司公開價目[1]。 [1]
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| 項目 | 公司價 | 包括 | 不包括／另計 |
|---|---|---|---|
| E01／E02／E03 牆身油漆 | HK$39／21／12 每呎 | 按級數列明工序 | 滲水源頭維修、批盪重做 |
| E04 木門及門框 | HK$1,650／套 | 木門同門框油漆 | 換門、換門鉸門鎖 |
| E05 局部除霉連重油 | HK$1,250／面 | 局部除霉同重油 | 搵漏源另計 |
| B01 英泥沙批盪 | HK$43／呎，最低 HK$2,350 | 剝落、空心牆身重做底層 | 油漆另計 |
| A11 泥頭 | HK$4,200／車 | 大量剷底廢料清運 | — |
| L02 全屋保險 | HK$6,700 | 按工程需要 | — |
公司公開價目[1]；單一細工程師傅上門最低收費 HK$2,000。 [1]
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| 風險 | 官方提示 | 我哋點處理 |
|---|---|---|
| 含鉛舊油漆 | 部分油漆可能含鉛，甩皮要盡早清理，防止小朋友咬油漆碎[9] | 剷底時做好遮蓋同清潔，提醒家中小朋友避開 |
| 疑似石棉物料 | 舊樓大型裝修前聘請註冊石棉顧問勘察；意外發現要封閉範圍、灑水[5] | 即時停工，安排註冊石棉顧問同註冊承辦商跟進 |
| 滲水 | 常見成因包括渠管、供水喉管、樓板防水層同雨水[8] | 先搵源頭，必要時做防水工程或換水喉，再油漆 |
| 舊電線 | 電力工程要由註冊電工進行[2] | 油漆前評估是否需要換電線，同步安排 |
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| 次序 | 工序 | 要留意 |
|---|---|---|
| 1 | 度尺、刮敲、量含水量 | 分清每幅牆嘅級數 |
| 2 | 處理滲水同石屎剝落 | 源頭未處理唔好油漆 |
| 3 | 水電工程（如換電線、換水喉） | 開坑位要填實 |
| 4 | 泥水批盪（如有空心） | 等乾透 |
| 5 | 剷底、封固、批灰、底漆、面漆 | 跟廠方等乾時間 |
| 6 | 木門、門框、執邊 | 最後處理 |
| 7 | 驗收、清潔 | 側光照牆 |
一般次序，按現場情況調整。等乾時間可參考立邦技術資料[11]。 [11]
把假設攤開，看看怎樣計
示範一：550 呎舊樓混合三級油漆
計算／比較假設
- 實用面積 550 平方呎，展開面積 550 × 3 = 1,650 平方呎[1]。
- 客廳同兩間房共 1,050 平方呎大致穩固，局部裂紋：E02 HK$21／呎。
- 廚房外同浴室外牆身共 600 平方呎大面積起皮：E01 HK$39／呎。
- 4 套木門及門框：E04 HK$1,650／套。
推算過程
- E02：1,050 × HK$21 = HK$22,050。
- E01：600 × HK$39 = HK$23,400。
- E04：4 × HK$1,650 = HK$6,600。
- 合計：HK$22,050 + HK$23,400 + HK$6,600 = HK$52,050。
參考油漆工程費 HK$52,050。如果全屋 1,650 平方呎都做 E01，就係 1,650 × 39 = HK$64,350，相差 HK$12,300。
未計滲水維修、批盪、泥頭、保險同其他工程；實際級數要現場判斷。 [1]
示範二：700 呎舊樓牆身穩固，只係轉色翻新
計算／比較假設
- 實用面積 700 平方呎，展開面積 2,100 平方呎。
- 牆身穩固，全屋 E03 HK$12／呎[1]。
- 其中一幅 100 平方呎深色牆轉淺色，加一層 +HK$4／呎[1]。
推算過程
- E03：2,100 × HK$12 = HK$25,200。
- 深轉淺：100 × HK$4 = HK$400。
- 合計：HK$25,200 + HK$400 = HK$25,600。
參考工程費 HK$25,600。舊樓牆身穩固時，直接翻油係最合理嘅做法。
開工後如果發現舊漆鬆散，相關牆身要改用 E02 或 E01，會先同你確認再調整。 [1]
示範三：天花因樓上滲水發霉，先處理源頭
計算／比較假設
- 浴室門口同走廊天花兩面發霉。
- 懷疑樓上單位滲水，可以向聯合辦事處舉報[8]。
- E05 局部除霉連重油每面 HK$1,250，搵漏源另計[1]。
推算過程
- 源頭：等樓上維修，聯合辦事處發出「建議維修通知」後有 28 日維修期[8]。
- 確認乾透後：2 × HK$1,250 = HK$2,500，高於師傅上門最低收費 HK$2,000。
- 如果只得一面：HK$1,250 低於最低收費，會按 HK$2,000 計。
參考工程費 HK$2,500；但一定要等滲水源頭處理同牆身乾透先做。
FAQ
14條實際問題，逐一講清楚
01舊樓天花剝落可唔可以直接油漆？
唔可以。石屎剝落、鋼筋外露要先做石屎剝落維修，再批灰油漆。
02舊樓幾時油漆最好？
天文台數字顯示 10 至 12 月平均相對濕度 70%–73%，係較乾嘅月份[10]；其他月份要抽濕同預多時間。
03舊樓一定要剷油嗎？
唔一定。舊漆穩固可以直接翻油，公司價目每平方呎 HK$12；大面積甩皮先要剷底，每平方呎 HK$39[1]。
04點知舊漆要唔要剷？
可以用刮、貼膠紙、敲同睇水漬初步判斷；最終要現場評估。鬆散舊漆膜要剷走[11]。
05舊樓油漆會唔會有鉛？
衞生防護中心指部分油漆可能含鉛，要防止小朋友咬油漆碎，盡早清理甩皮油漆[9]。
06發現石棉點算？
環保署建議停工、封閉範圍、灑水並致電熱線[5]。我哋會停工並安排註冊石棉顧問同註冊承辦商跟進。
07樓上滲水搞到天花發霉點算？
可以向聯合辦事處舉報；發出「建議維修通知」後業主有 28 日維修[8]。源頭處理好再油漆。
08舊樓翻油幾錢？
例如 700 呎牆身穩固，展開 2,100 平方呎 × HK$12 = HK$25,200[1]；有部分要修補或剷底就要另計。
09木門可唔可以一齊油？
可以，公司 E04 木門及門框每套 HK$1,650[1]。
10剷底會唔會好多塵？
會，要做好遮蓋；有小朋友同孕婦最好暫時避開施工範圍。完工用濕布清潔。
11舊樓翻油要唔要換電線？
視乎電線狀況。電力工程要由註冊電工進行[2]，最好油漆前一齊評估。
12剷底會唔會有好多泥頭？
全屋剷底會有較多廢料；公司泥頭每車 HK$4,200，按需要另計[1]。
13滲水造成嘅問題有冇保養？
油漆開裂、起泡、掉皮有一年保養，但漏水或滲水造成嘅非油漆問題唔包，可以優惠價報價維修。
14施工期間可唔可以照住？
可以逐間房做，但剷底期間粉塵多，最好預留一間房暫住，並保持通風[4]。
CHECK THE BASIS
數據及技術依據，來源可核對
- [1]HK Create Design 2026 詳細工程預算及公開價目（117 項）查閱日期：2026-11-03
- [2]勞工處：裝修及維修工程的職業安全－商用及住宅單位業主及租戶須知查閱日期：2026-11-03
- [3]勞工處：Overview of Work-at-Height Safety（高處工作安全概覽）查閱日期：2026-11-03
- [4]環境保護署：污染問題及解決方案：裝修油漆氣味及剩餘油漆處理查閱日期：2026-11-03
- [5]環境保護署：拆除石棉查閱日期：2026-11-03
- [6]消費者委員會：裝修報價單要詳細 12大範疇逐一教你睇查閱日期：2026-11-03
- [7]消費者委員會：乳膠漆檢出微量有害物質VOC、鉛或砷－《選擇》月刊第457期查閱日期：2026-11-03
- [8]屋宇署：滲水問題常見問題查閱日期：2026-11-03
- [9]衞生署衞生防護中心：衞生防護中心：鉛查閱日期：2026-11-03
- [10]香港天文台：香港氣象要素之月平均值（1991-2020）查閱日期：2026-11-03
- [11]立邦漆香港：2nd Generation Super 5-in-1 Interior Emulsion Paint Technical Data Sheet查閱日期：2026-11-03
- [12]立邦漆香港：Odour-less 5-in-1 (Moisture-Proof) Interior Emulsion Paint Technical Data Sheet查閱日期：2026-11-03
- [13]立邦漆香港：立邦淨味批牆灰查閱日期：2026-11-03
