村屋滲水發霉點算？天台、外牆、地台、窗邊 4 大源頭逐個擊破（附防水價錢）

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村屋點解特別易滲水發霉

第一，天氣。天文台數據顯示，香港年平均相對濕度 78%，三月至八月更高達 81% 至 83%；年雨量 2,431.2 毫米，其中五月至九月佔大部分[2]。濕度高嘅月份，牆身同傢俬表面好容易凝結水氣，霉菌就有生長條件。

第二，結構。村屋多數係獨立或者相連低層屋，天台直接受雨淋日曬，外牆三面甚至四面受風雨。屋宇署所指嘅新界豁免管制屋宇每層上蓋面積可達 65.03 平方米[4]，天台同外牆面積大，出現裂縫嘅機會亦大。

第三，保養。私樓有法團同管理處安排外牆同天台維修，村屋就要業主自己負責。好多村屋建成二三十年都未做過天台防水，防水層老化之後，雨水就由裂縫滲入。

第四，地面。地下單位直接建喺地面，地底濕氣會經地台同牆腳上升，形成返潮。呢種情況喺回南天特別明顯。

• 三至八月濕度 81%–83%
• 天台外牆面積大、受風雨
• 冇管理處定期維修
• 地下有地底返潮

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第一步：分清滲水定凝結水氣

好多業主見到牆身濕就以為係滲水，其實可能只係凝結水氣。凝結水氣係空氣中嘅水份遇到冷嘅牆身或者玻璃凝結成水珠，回南天最常見，特點係全屋多處同時出現、天氣轉乾就消失。

滲水就唔同：水漬位置固定，通常喺天花角、窗邊、牆腳或者近廁所嘅牆身，落雨後明顯加劇，天晴後慢慢乾但留低黃色水漬或者白色鹽花。

分辨方法好簡單：記錄水漬出現嘅時間同天氣。如果每次大雨後一兩日先出現，多數係滲水；如果回南天全屋都濕，多數係凝結水氣。屋宇署亦提醒，處理滲水要先找出源頭，唔好單靠表面修補[3]。

兩者處理方法完全唔同：滲水要修補源頭，凝結水氣要靠抽濕同通風。搞錯方向，花幾萬做防水都解決唔到回南天問題。

• 凝結水氣：全屋多處、天乾即消失
• 滲水：位置固定、落雨後加劇
• 記錄時間同天氣
• 兩者處理方法完全唔同

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源頭一：天台

頂層天花出現水漬、油漆起泡、甚至滴水，九成係天台問題。天台常見破損位包括：防水層老化龜裂、去水口淤塞令雨水積聚、天台護牆同地台交界嘅陰角、喉管穿過天台嘅位置、太陽能板或者天線支架嘅螺絲孔。

檢查方法：大雨後上天台，睇吓有冇積水位、防水層有冇起泡或者剝落、去水口有冇樹葉泥沙。積水超過一日都未散，說明去水斜度唔夠或者去水口塞咗，長期積水會加速滲漏。

處理方法：清走起泡同鬆散嘅舊防水層，修補裂縫，陰角同管位加強，再用 SikaTop Seal-107 交叉塗刷兩層。香港裝修仔設計公司 C01 每平方呎 HK$39；第三層每呎另加 HK$10[1]。700 呎天台兩層約 HK$27,300，三層約 HK$34,300。

天台有舊磚要先拆，A01 拆除地台瓷磚每平方呎 HK$30[1]。如果天台去水斜度唔夠，可以用 B02 盪地台找平每平方呎 HK$22，順便造返去水斜度[1]。

• 頂層天花水漬多數係天台
• 檢查積水、起泡、去水口
• C01 兩層 HK$39/呎
• 斜度唔夠用 B02 找平

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源頭二：外牆

外牆滲水通常出現喺牆身中間或者窗下，室內牆身油漆起泡、批灰鬆脫、出現白色鹽花。外牆裂縫、紙皮石或者瓷磚甩落、批盪空鼓，都係雨水入口。

颱風同暴雨時，雨水被風吹向外牆，壓力大過平時，細小裂縫都會入水。所以有啲牆身平時冇事，打風之後就濕晒。

外牆維修要搭棚或者用吊船，屬高空工作，要另外評估同報價。小範圍嘅裂縫，可以用外牆防水塗料或者彈性填縫劑修補；大範圍空鼓就要剷走重新批盪。

一個常見誤解係「室內做防水就得」。外牆入咗水，室內牆身做幾多層防水油都只係將水困喺牆入面，最終會由其他位置滲出嚟。一定要由外面處理源頭。

• 窗下、牆中間起泡鹽花
• 颱風暴雨時特別明顯
• 外牆維修要另外評估
• 室內防水油唔可以代替外牆維修

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源頭三：地台返潮

地下單位嘅地台直接接觸地面，地底水份會經混凝土毛細作用上升。表現係：地磚縫發黑、木地板起拱、牆腳約 30 至 50 厘米範圍油漆剝落、傢俬腳發霉。

處理方法視乎程度。輕微返潮：重新鋪地前，先用 C01 防水塗刷地台，再用 B02 找平，最後鋪地磚或者 SPC[1]。牆腳部分剷走鬆散灰底，用防潮底油同 E01 工序重做[1]。

嚴重返潮：要考慮打鑿地台至見石屎，A02 拆地台連地磚每平方呎 HK$52，然後重新做防水層同找平[1]。呢個工程較大，要預留工期。

地下鋪地板嘅選擇：SPC 本身防水，但底層長期濕會令防潮墊發霉；地磚就唔怕濕，打理更簡單。濕氣重嘅地下，香港裝修仔設計公司一般建議鋪 D01 地台磚，每平方呎 HK$78[1]。

• 牆腳 30–50cm 剝落
• 輕微：C01 防水＋B02 找平
• 嚴重：A02 打鑿重做
• 濕氣重地下建議鋪地磚

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源頭四：窗邊

窗邊滲水好常見，特別係舊式鋁窗。窗框同牆身之間嘅防水膠老化、窗框底部去水孔淤塞、窗台斜度向內，都會令雨水入屋。表現係窗下牆身濕、窗台底油漆起泡。

簡單處理：清走舊膠，重新打外牆防水膠；通窗框去水孔；窗台外面做防水。呢類小工程可以用 B06 泥水師傅點工每日 HK$2,700 處理，材料實報實銷[1]。

如果鋁窗本身變形、窗鉸生鏽，就要考慮換窗。換窗涉及外牆，村屋業主要留意唔好改變窗口尺寸同外形；涉及結構嘅改動，應先向專業人士查詢。

窗邊另一個問題係冷凝水：冬天或者冷氣房，窗玻璃內側凝結水珠，流落窗台積聚。呢種唔係滲水，可以用抹布同抽濕機解決，或者換雙層玻璃改善。

• 窗框膠老化、去水孔塞
• 重新打膠、通去水孔
• 鋁窗變形要考慮換
• 冷凝水唔係滲水

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廁所同喉管：屋內嘅滲水源頭

除咗外部源頭，村屋屋內都可能滲水。屋宇署指出，滲水常見源頭包括喉管同浴室防水層[3]。如果二樓廁所下面係地下客廳，廁所防水做得唔好，客廳天花就會有水漬。

測試方法：封住廁所地漏，喺地台注水兩至三厘米，觀察 24 至 48 小時樓下天花有冇變化。香港裝修仔設計公司 C04 閉水試水每次 HK$1,400，會拍照記錄[1]。

如果確認係廁所防水問題，可以做 C05 浴室連清拆重做防水 HK$13,000（拆磚見底、修補基層、防水兩層、閉水試水，不包鋪磚）[1]。喉管問題就要 G01 打鑿檢查 HK$930，再決定局部改喉定全換[1]。

冷熱水喉滲漏有時好難察覺，可以先關晒屋內所有水龍頭，睇水錶有冇繼續轉。水錶仲轉，即係某處有漏。

• 廁所防水同喉管都係源頭
• C04 閉水試水 HK$1,400
• C05 重做防水 HK$13,000
• 關晒水龍頭睇水錶

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源頭處理之後：牆身點修復

源頭修好之後，牆身要等完全乾透先修復，一般要幾星期至一兩個月，視乎濕得幾深同天氣。太急油漆，牆內水份散唔出，好快又起泡。

修復工序：剷除起泡、發霉同鬆散嘅舊油漆至灰底，上防潮底油，批灰兩至三次，打磨，再上面油兩至三次。香港裝修仔設計公司 E01 剷底批灰防潮打磨油油每平方呎 HK$39，指定品牌立邦或多樂士[1]。

只係局部發霉、牆身仍然穩固，可以用 E05 局部除霉連重油，每面 HK$1,250[1]。如果灰底已經鬆到見磚，就要先 B01 英泥沙批盪每平方呎 HK$43，再做油漆[1]。

天花水漬同樣處理。頂層天花建議做完天台防水、等一場大雨確認冇滲，先至油天花，咁先唔會白做。

• 等牆身乾透先修復
• E01 防潮油漆 HK$39/呎
• 局部除霉 E05 HK$1,250/面
• 灰底鬆脫先 B01 批盪

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日常防潮：抽濕、通風、傢俬

就算冇滲水，村屋都要做好日常防潮。抽濕機係必備，建議每間房預留專用插座。香港裝修仔設計公司 H02 新增 13A 單位插座每組 HK$640[1]。電力工程要由註冊電業承辦商處理[7]。

回南天時，要關窗開抽濕機，唔好開窗「透氣」，因為外面空氣比屋內更濕，開窗只會令水氣湧入。天氣乾爽時先開窗通風。

訂造傢俬方面，櫃背貼外牆嘅位置，可以離牆留少少空隙，或者櫃背做防潮處理。香港裝修仔設計公司用 ENF 級板材，係標準配置，但再好嘅板材長期貼住濕牆都會受影響。衣櫃同地台床可以加通風孔，減少霉味。

環境保護署提醒，室內濕度過高會令霉菌滋生，影響室內空氣質素[6]。浴室同廚房要裝抽氣扇，洗完澡開抽氣扇至少半小時。

• 每間房預留抽濕機插座
• 回南天關窗開抽濕
• 櫃背離牆、加通風孔
• 廚廁抽氣扇開足

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冷氣機、天台設備：容易忽略嘅滲水位

村屋外牆上嘅冷氣機架、天台嘅太陽能熱水器同天線，都係潛在滲水位。安裝時鑽穿外牆或者天台防水層，如果螺絲孔冇封好，雨水就會沿住螺絲滲入牆身。

屋宇署列明，支承冷氣機嘅金屬架必須附有防止滴水設計，由外牆伸出不超過 750 毫米[5]。冷氣機滴水長期打落窗台或者外牆，除咗影響鄰居，亦會令外牆長期濕，加速老化。

天台上嘅太陽能設備同天線，屋宇署要求屋頂平均荷載不超過每平方米 150 公斤，而且唔可以裝喺簷篷上[5]。安裝時用嘅支架底座，最好用防水膠墊同密封膠處理，唔好直接鑽穿防水層。

如果天台已經裝咗設備，做防水時要特別處理支架底座周圍，陰角同管位加強。香港裝修仔設計公司 C01 防水已包陰角同管位加強[1]；設備太多、要暫時移開嘅，費用另議。

冷氣機去水喉亦要定期檢查。去水喉甩咗或者塞咗，冷凝水會倒流入屋，喺冷氣機下面牆身形成水漬，好多業主誤以為係外牆滲水。

• 螺絲孔要封好
• 冷氣機架要有防滴水設計
• 支架底座加防水膠墊
• 檢查冷氣機去水喉

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防水次序：唔好倒轉做

村屋防水防潮有個黃金次序：先外後內、先上後下、先源頭後表面。即係先做天台同外牆，再做廁所同喉管，最後先做室內牆身同天花油漆、地板同傢俬。

倒轉做嘅代價好大：先油漆再做天台，天台工程期間雨水可能再滲入，新油漆又要重做；先裝衣櫃再處理外牆，衣櫃背可能已經發霉。

天氣都要考慮。天台同外牆防水要揀天氣乾爽嘅日子，天文台數據顯示十月至一月平均雨量都在 120 毫米或以下，十一月同十二月更只有約 30 至 40 毫米[2]，係做外部防水嘅好時機。

雨季（五月至九月）月雨量可達 290 至 491 毫米[2]，外部工程容易因落雨延誤。不過雨季正好係測試防水效果嘅時候，秋冬做好防水，經過一個雨季確認冇問題，再做室內，係最穩陣嘅安排。

• 先外後內、先上後下
• 先源頭後表面
• 秋冬做外部防水
• 經雨季確認再做室內

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防水報價要睇清楚咩

消委會建議報價單要列明工程範圍、物料、數量同保養[8]。防水報價特別要寫清楚：用咩品牌型號、塗幾多層、有冇包陰角管位加強、有冇包閉水試水、保養期幾耐。

「做防水」三個字可以好唔同：有啲只係掃一層防水油，有啲係剷走舊層、修補裂縫、加強陰角、塗兩至三層、再試水。價錢可以差幾倍，效果都差幾倍。

香港裝修仔設計公司所有防水價目都喺網上公開[1]：C01 用 SikaTop Seal-107，清潔濕潤基層，陰角同管位加強，交叉塗刷兩層；C02 廁所防水已包 24 小時閉水試水。所有工程一年保養。

注意：防水工程嘅保養通常只保已做嘅範圍。如果天台做咗防水，但滲水其實係外牆入，就唔屬保養範圍。所以度尺時搵啱源頭，比任何保養條款都重要。

• 寫明品牌、層數、加強位
• 有冇包閉水試水
• 價目網上公開
• 保養只保已做範圍

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三個常見村屋防水個案

個案一（示範）：頂層主人房天花角水漬，每次大雨後擴大。上天台發現去水口被樹葉堵塞，旁邊防水層龜裂。處理：清理去水口、修補裂縫、700 呎天台 C01 兩層 HK$27,300；經一個雨季確認後，主人房天花同兩幅牆 E01 約 400 平方呎 HK$15,600[1]。

個案二（示範）：地下客廳牆腳油漆剝落，回南天地磚出水。判斷為地台返潮加凝結水氣。處理：牆腳剷底 E01 約 150 平方呎 HK$5,850；客廳加兩個抽濕機插座 HK$1,280；教業主回南天關窗抽濕[1]。

個案三（示範）：二樓廁所下面嘅地下廚房天花滴水。C04 閉水試水確認係廁所防水問題，做 C05 浴室連清拆重做防水 HK$13,000，再鋪牆地磚[1]。

三個個案都證明：搵啱源頭先落藥，比一開始就全屋做防水慳錢得多。

• 天台去水口塞
• 地台返潮＋凝結水氣
• 廁所防水失效
• 搵啱源頭先落藥

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搵香港裝修仔設計公司處理村屋滲水

香港裝修仔設計公司（HK Create Design）自 2019 年起服務香港家庭，團隊由設計師同超過十五年經驗嘅師傅組成，處理過唔少村屋天台、廁所同牆身滲水問題。所有價目網上公開[1]。

兩項或以上工程，現時限時免費上門度尺（至 2026 年 12 月 31 日）。度尺時我哋會上天台、睇外牆、檢查廚廁，幫你判斷源頭同優先次序。所有工程一年保養，最低消費 HK$2,000。

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