30 年舊村屋翻新全攻略｜石屎剝落、舊電線、鍍鋅喉 7 大老化問題，一次過處理

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舊村屋值唔值得翻新

舊村屋通常有幾個好處：面積大、樓底高、有天台或者花園，而且業主已經擁有，唔使再供樓。只要結構安全，翻新成本通常遠低於重建，亦唔使處理重建涉及嘅土地同建築審批。

判斷值唔值得，可以睇三樣：第一，結構有冇嚴重問題，例如大範圍裂縫、樓板下垂、鋼筋嚴重鏽蝕；第二，有冇未處理嘅僭建或者土地問題；第三，未來幾年有冇重建計劃。

如果結構基本穩固、冇重建打算，翻新就係好選擇。如果結構有疑問，應該先搵註冊結構工程師評估，再決定翻新定重建。香港裝修仔設計公司上門度尺時，會先睇明顯嘅結構問題，有需要會建議業主先做專業評估。

• 面積大、樓底高、唔使供樓
• 睇結構、僭建、重建計劃
• 結構穩固就值得翻新
• 有疑問先搵結構工程師

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問題一：天花石屎剝落、鋼筋外露

舊村屋最常見嘅結構老化，係天花或者露台底石屎剝落，見到鏽色嘅鋼筋。成因多數係長期滲水，水份令鋼筋生鏽膨脹，將外面嘅石屎迫爆。屋宇署指出，滲水常見源頭包括天台、外牆、喉管同浴室[3]。

處理原則：先止水，再修補。如果唔處理滲水源頭，修補完幾年又會再爆。修補工序一般包括：鑿走鬆散石屎、清除鋼筋鏽漬、塗防鏽劑、用修補砂漿還原、再批盪油漆。

小範圍修補可以由泥水師傅處理，香港裝修仔設計公司 B06 泥水師傅點工每日 HK$2,700，材料實報實銷[1]。大範圍剝落、鋼筋截面明顯變細，或者樓板有下垂，就一定要搵註冊結構工程師評估。露台底同簷篷底亦要一併檢查，因為呢啲位置懸空，石屎跌落會直接打中行人。

最危險嘅做法係用油漆或者假天花遮住剝落位。表面睇落整齊，但鋼筋繼續鏽蝕，石屎可能突然跌落傷人。

• 成因：滲水令鋼筋生鏽膨脹
• 先止水，後修補
• 小範圍點工每日 HK$2,700
• 唔好用油漆假天花遮住

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問題二：舊電線同保險絲箱

二三十年前嘅村屋，好多仲用緊保險絲箱，電線用咗幾十年，外皮可能已經變脆。當年用電量細，而家冷氣、熱水爐、抽濕機、電磁爐同時開，舊線路好易過熱。

機電工程署提醒，電力裝置要定期檢查，工程要由註冊電業承辦商同註冊電業工程人員進行[4]。香港裝修仔設計公司 H01 電力檢查每次 HK$770，提供初步報告；多迴路全面檢查 HK$1,650[1]。

常見升級：H09 更換電箱 HK$6,800，改為 MCB 同 RCD，並標示迴路；H06 新增獨立迴路每條 HK$3,350；H04 更換燈掣連線每個 HK$430[1]。舊電線如果已經老化，最好趁翻新一次過重新拉線。

舊村屋插座通常唔夠，好多家庭用拖板駁拖板，好危險。H02 新增 13A 單位插座每組 HK$640；雙位、電視或網絡位每組 HK$1,200[1]。裝修時一次過規劃好，日後用得安心。廚房尤其要預留足夠插座同獨立迴路，電飯煲、微波爐、焗爐、熱水煲同時用，唔好全部擠喺一個插座。

• 保險絲箱、舊電線過熱風險
• 電力檢查 HK$770 起
• 換電箱 HK$6,800
• 一次過規劃足夠插座

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問題三：鍍鋅水喉生鏽

舊村屋好多用鍍鋅鐵喉，用咗二三十年，喉內生鏽收窄，水壓變弱、水色變黃，嚴重時會爆喉。如果開水龍頭頭幾秒水係黃色，或者熱水爐水壓唔夠，就要考慮換喉。

香港裝修仔設計公司 G01 來去水喉打鑿檢查 HK$930，指定位置打鑿、相片匯報[1]。確認老化嘅話，G05 全屋來去水喉更換（廚廁）HK$22,300，連試壓[1]。如果只係廚房或者廁所，G03 或 G04 每項 HK$13,300[1]。

水喉工程要搵合資格人士，水務署網站有持牌水喉匠資料可供查閱[5]。換喉時，可以順便將喉位規劃好，例如預留洗衣機、熱水爐、淨水器位置，日後唔使再開槽。

換喉最好同廚廁翻新一齊做，因為喉管多數暗藏喺牆身同地台入面，換喉要開槽打鑿，之後一定要重新鋪磚。分開做就等於鋪兩次磚。

• 水黃、水壓弱：喉管老化
• 打鑿檢查 HK$930
• 全屋換喉 HK$22,300
• 換喉同廚廁一齊做

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問題四：舊木窗、鐵窗同房門

舊村屋常見木窗或者舊鐵窗，窗框變形、關唔實，落雨入水、颱風有危險。窗框同牆身之間嘅防水膠老化，亦係窗邊滲水嘅主要原因。

小修：重新打防水膠、通去水孔、換窗鉸，可以用點工處理。大修：成個窗換新鋁窗，涉及外牆，村屋業主要留意唔好改變窗口尺寸同外觀，涉及結構嘅改動應先向專業人士查詢。

房門方面，舊木門受潮變形、關唔埋，好常見。香港裝修仔設計公司 L03 更換房門（夾板門）每扇 HK$3,000，包門扇、門框、門鉸同執手；實木門 HK$4,650 起[1]。如果只係舊但仲好用，E04 木門門框油漆每套 HK$1,650，翻新效果都唔錯[1]。

環保署鼓勵保留可用物料[8]。舊村屋有啲實木門、舊花磚、鐵閘其實好有特色，翻新時保留落嚟，再配合新設計，可以做到新舊融合嘅效果。

• 舊窗：打膠、換鉸或換新
• 換窗唔好改窗口尺寸外觀
• 換房門 HK$3,000 起
• 保留有特色嘅舊物料

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問題五：樓梯安全

村屋樓梯通常較斜、較窄，舊式樓梯可能冇扶手或者扶手鬆脫，梯級磚面磨滑。對長者同小朋友嚟講，樓梯係屋內最危險嘅位置。

衞生署提醒，預防跌倒要保持通道暢通、照明充足、地面防滑，樓梯要有扶手[6]。樓梯翻新可以考慮：梯級重新鋪防滑磚或者加防滑條；兩邊加扶手；每層樓梯口加燈掣，上落都可以開關燈。

照明方面，H05 安裝吸頂燈每盞 HK$670、H08 嵌入式射燈每盞 HK$310、H07 LED 燈帶每直呎 HK$150[1]。梯級底加燈帶，晚上起身去廁所都睇得清楚。

樓梯底空間亦可以善用。香港裝修仔設計公司可以按樓梯斜度訂造儲物櫃，將樓梯底變成收納空間，用 ENF 板材標準配置。樓梯底亦可以做成小書枱或者寵物角，善用每一吋空間。

• 樓梯係屋內最危險位置
• 防滑、扶手、照明[6]
• 梯級底加燈帶
• 樓梯底訂造儲物櫃

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問題六：間隔唔合現代生活

舊村屋間隔多數係幾十年前嘅設計：廚房細而封閉、廁所喺屋外或者好細、房間多但每間都細。而家嘅家庭可能想要開放式廚房、大一啲嘅主人房、或者加多個廁所。

改間隔前，一定要先確認邊啲係承重牆。舊村屋好多係磚砌承重結構，拆錯牆會影響安全。非承重牆可以拆，香港裝修仔設計公司 A04 拆非主力磚牆每平方呎 HK$69；新砌磚牆 B03 每平方呎 HK$93（連兩面批盪）[1]。

輕身間隔可以用石膏板，日後改動亦方便。加廁所就要考慮去水位置同防水，最好喺原有去水喉附近，唔好將廁所放喺客廳或者睡房正上方。如果真係要咁做，防水同閉水試水一定要做足，C04 閉水試水每次 HK$1,400[1]。

屋宇署提醒，加建或改動令村屋超出豁免條件，豁免就會失效[2]。室內間隔重整一般唔影響，但千祈唔好借翻新之名加建。

• 舊間隔唔合現代需要
• 先確認承重牆
• 拆非承重牆 HK$69/呎
• 加廁所近原有去水位

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問題七：長者同住嘅需要

好多舊村屋住住吓就變成長者為主嘅家。翻新時加入長者安全設計，可以大大減低跌倒風險。衞生署建議浴室加扶手、用防滑地墊、保持地面乾爽，夜間要有足夠照明[6]。

浴室：浴缸改企缸淋浴，降低出入高度；地面鋪防滑磚；坐廁同淋浴位旁加扶手。香港裝修仔設計公司 D09 企缸連級咀每組 HK$2,050；K03 花灑龍頭安裝每套 HK$970[1]。

睡房：長者睡房最好設喺地下，減少上落樓梯。床邊加插座同燈掣，晚上唔使摸黑行去開燈。H02 新增插座每組 HK$640；H04 換燈掣每個 HK$430[1]。

通道：門口闊度盡量預留，方便日後用助行架或者輪椅；門檻盡量拆走或者做斜位。L03 更換房門每扇 HK$3,000，可以趁換門時順便調整門口闊度[1]。

• 長者睡房設喺地下
• 浴缸改企缸、防滑、扶手
• 床邊插座燈掣
• 門口預留闊度

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翻新次序：安全、乾、靚

舊村屋問題多，預算有限時一定要排優先次序。香港裝修仔設計公司建議三步：第一步「安全」，即電力、結構修補、樓梯；第二步「乾」，即天台防水、喉管、廚廁；第三步「靚」，即油漆、地板、傢俬。

安全問題一日都唔可以等。舊電箱冇漏電保護，隨時有觸電同火警風險；天花石屎剝落，隨時跌落傷人。呢啲應該第一時間處理，就算預算有限都要做。

「乾」嘅問題影響後面所有工程。天台漏水唔處理，油漆幾多次都冇用；喉管唔換，鋪完新磚又要打鑿。所以第二步做好，第三步先唔會白費。

勞工處提醒，維修及改建工程期間，業主同承辦商都要注意工作安全，例如高處工作同電力工作[7]。舊村屋翻新經常涉及天台同外牆，安全措施一定要做足。

• 第一步：安全
• 第二步：乾
• 第三步：靚
• 施工安全措施做足

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700 呎一層舊村屋翻新預算

以 700 呎一層舊村屋為例（未計廚廁）：牆身 1,800 平方呎 E01 剷底批灰防潮油油 HK$70,200；G05 全屋換喉 HK$22,300[1]。

電力：H01 檢查 HK$770、H09 換電箱 HK$6,800、H02 加 10 個插座 HK$6,400、H06 兩條獨立迴路 HK$6,700、H04 換 8 個燈掣 HK$3,440，合共 HK$24,110[1]。

地面：A01 拆舊地磚 600 平方呎 HK$18,000、D01 鋪地台磚 600 平方呎 HK$46,800；L03 換三扇房門 HK$9,000；結構小修補 B06 點工三日 HK$8,100[1]。

雜項：A11 泥頭兩車 HK$8,400、L02 保險 HK$6,700、L01 清潔除甲醛 HK$11,200[1]。合計約 HK$224,810。如果再加廁所完整翻新 HK$55,540 同 8 呎廚房全面翻新 HK$74,240，總數約 HK$354,590。

• 未計廚廁約 HK$224,810
• 連廚廁約 HK$354,590
• 電力合共 HK$24,110
• 地面拆鋪 HK$64,800

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翻新期間住邊度

舊村屋全面翻新，一層約一個半至兩個月，三層全座可能要兩至三個月。期間有打鑿、拆磚、換喉，粉塵同噪音都好大，一般唔建議住喺度。

如果有多層，可以分層施工：先做二三樓，家人暫住地下；二三樓完成後搬上去，再做地下。咁樣唔使搬出去，但總工期會長啲。

環境保護署提醒，新油漆同傢俬會釋放揮發性有機化合物，完工後要保持通風[9]。完工後最好通風一至兩星期先搬入，長者同小朋友尤其要注意，搬入前可以先開窗同開抽濕機幾日。香港裝修仔設計公司 L01 RenoClean 裝修後清潔及除甲醛每平方呎 HK$16[1]。

• 一層約一個半至兩個月
• 多層可以分層施工
• 完工後通風一至兩星期
• 清潔除甲醛 HK$16/呎

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保留舊村屋特色

舊村屋有唔少新樓冇嘅特色：花階磚、木樑、舊式鐵花窗、高樓底。翻新唔一定要全部拆走，保留一兩樣特色元素，配合現代設計，會令間屋更有味道。好多年輕一代返鄉翻新祖屋，都希望保留屋企嘅回憶，呢種新舊融合嘅做法近年越來越受歡迎。

例如保留客廳嘅花階磚地台，只做清潔同美縫；保留木樑，用燈槽燈光突出；舊鐵花窗做好防鏽油漆，變成裝飾。香港裝修仔設計公司 D08 環氧美縫每平方呎 HK$21；E06 藝術漆每平方呎 HK$110[1]。

保留舊物料除咗有特色，亦符合環保原則，減少裝修廢物[8]。不過要注意：保留嘅物料要安全，例如舊鐵窗要穩固、花階磚冇空鼓，唔好為咗懷舊犧牲安全。

• 花階磚、木樑、鐵花窗
• 保留一兩樣特色元素
• 美縫 HK$21/呎
• 保留要以安全為前提

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舊村屋翻新 6 個常見錯誤

錯誤一：先做靚，後做安全。好多業主心急想見到新面貌，先油漆、鋪地板、裝傢俬，之後先發現電線要重拉、水喉要換，結果新牆要開槽、新地板要拆。正確次序一定係安全同隱藏工程先行。

錯誤二：用油漆遮住結構問題。天花石屎剝落、牆身大裂縫，用批灰油漆遮住，表面好睇，但問題繼續惡化。屋宇署提醒滲水要先搵源頭[3]，結構問題亦一樣，要先搞清楚成因。

錯誤三：只換一半喉管。為咗慳錢只換廚房、唔換廁所，或者只換明喉、唔換暗喉。舊喉同新喉接駁位最易出事，結果過一兩年又要打鑿。G05 全屋換喉 HK$22,300，比分兩次做 G03 加 G04 合共 HK$26,600 仲平[1]。

錯誤四：忽略電力容量。翻新後加咗幾部冷氣、電熱水爐、電磁爐，但入屋電力容量冇增加，成日跳掣。翻新前應該先計好用電需要，有需要預早向電力公司申請。

錯誤五：冇留意搬運路線。舊村屋門口窄、樓梯彎，訂造傢俬做好先發現搬唔入。香港裝修仔設計公司度尺時會量埋門口同樓梯闊度，傢俬按搬運路線分件生產。

錯誤六：冇預留緩衝。舊村屋拆開之後，經常發現意料之外嘅問題。建議預留約兩成預算作規劃緩衝，呢筆錢由業主自己保留，唔係公司收費，用唔着就慳返。

• 先做靚後做安全
• 用油漆遮結構問題
• 只換一半喉管
• 忽略電力容量
• 冇留意搬運路線
• 冇預留兩成緩衝

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搵香港裝修仔設計公司翻新舊村屋

香港裝修仔設計公司（HK Create Design）自 2019 年起服務香港家庭，團隊由設計師同超過十五年經驗嘅師傅組成。我哋明白舊村屋問題多，會先同你排好優先次序，唔會一開始就叫你全部做晒。所有價目網上公開[1]。

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