村屋裝修規例 2026 懶人包｜邊啲唔使批、邊啲會變僭建？裝修前 10 條必睇

01

乜嘢係新界豁免管制屋宇

新界豁免管制屋宇，一般指位於新界、按《建築物條例（新界適用）條例》獲得豁免嘅村屋，包括小型屋宇政策下由原居民興建嘅丁屋[1]。「豁免」嘅意思係：唔使事先向屋宇署申請批准圖則同同意施工，但前提係房屋要喺指定條件之內。

屋宇署列出新建屋宇嘅條件：不多於三層、高度不超過 8.23 米（約 27 呎）、上蓋面積不超過 65.03 平方米（約 700 平方呎）[1]。好多人會以為豁免即係冇規管，其實豁免只係程序上唔使屋宇署事先批，土地方面仍然受地契同批地條款限制[5]；新界鄉村屋宇嘅批地事宜由地政總署負責[6]。

1961 年 1 月 1 日之前已建成、之後冇再改動、加建或重建嘅新界建築物，唔屬於僭建物定義之內，無論是否符合豁免條件[1]。所以老村屋同新丁屋嘅情況可能好唔同，買樓或者裝修前要知清楚自己間屋屬於邊一類。

• 豁免＝唔使屋宇署事先批圖
• 三層、8.23 米、65.03 平方米
• 土地仍受地契限制
• 1961 年前建成屬特殊情況

02

裝修會唔會令豁免失效

屋宇署講得好清楚：任何加建、改動或者小型工程，令村屋超出高度、上蓋面積等指定條件，已足以令豁免失效，相關工程屬僭建物，村屋亦會變成違規建築物[1]。

常見例子：天台加建有蓋房間、地下伸出加建廚房、露台用玻璃同鋁窗封起嚟變室內。呢啲工程可能令上蓋面積或者高度超標，就唔再係「裝修」咁簡單。

純室內工程，例如油漆、鋪地板、換廚櫃、換潔具、訂造衣櫃，唔改變外形、高度同上蓋面積，一般唔會影響豁免。香港裝修仔設計公司承接嘅村屋工程，主要都係呢類室內翻新同訂造傢俬。

灰色地帶係拆牆同開窗。拆非承重間牆一般屬室內改動，但村屋好多牆身係承重牆，拆錯會影響結構安全；開新窗或者擴大窗口亦會改動外牆。呢類工程，我哋會建議業主先搵認可人士或者結構工程師評估。

• 超出條件豁免即失效
• 天台加建、地下伸建、封露台要小心
• 純室內工程一般唔影響
• 拆牆開窗先搵專業評估

03

唔使批嘅小型環保及適意設施

屋宇署列出一系列小型環保及適意設施，只要村屋係有效豁免屋宇，符合尺寸就可以保留或者隨時加建，唔使經地政總署或屋宇署批准[2]。裝修時好多業主會順手加呢啲設施，知道尺寸限制就唔會出錯。

冷氣機金屬架必須有防滴水設計，由外牆伸出不超過 750 毫米，而且唔可以由露台或者簷篷伸出[2]。鐵籠式外置窗花由外牆伸出不超過 500 毫米；如果伸出行人通道而淨空高度少於 2.5 米，嗰部分唔可以伸出超過 150 毫米[2]。

地面一層保安用捲閘或者摺閘，任何部分伸出外牆唔可以超過 300 毫米，捲閘要有不少於 600 毫米闊嘅活板門作逃生之用[2]。簷篷由外牆伸出不多於 750 毫米[2]。

天台方面：開放式園藝花棚總覆蓋面積不多於 5 平方米、高度不超過 2.5 米；預製貯物櫃高度不超過 2 米、體積不超過 3 立方米；天台網欄或欄杆高度不超過 2.5 米[2]。

• 冷氣機架 ≤750mm，要防滴水
• 窗花 ≤500mm
• 捲閘 ≤300mm，有 600mm 逃生門
• 天台花棚 ≤5㎡、≤2.5m

04

太陽能板同天線點裝先合規

近年唔少村屋業主喺天台裝太陽能板。屋宇署列明天台太陽能發電系統連支架高度唔可以超過 2.5 米、平均荷載不超過每平方米 150 公斤、伸出外牆不超過 750 毫米[2]。

連續覆蓋方式安裝，覆蓋範圍唔可以多於村屋有蓋面積一半；群組方式安裝，每組不多於 5 平方米，每組之間相距不少於 1 米[2]。超過 1.5 米高嘅系統，要由認可人士核證並提交安全證明書予地政總署備存[2]。

小型天線、碟形天線、太陽能熱水器等，總重量不超過 700 公斤，屋頂平均荷載不超過每平方米 150 公斤，樓梯頂篷不超過每平方米 75 公斤，而且唔可以裝喺簷篷上[2]。

裝太陽能板之前，最好先做天台防水。香港裝修仔設計公司 C01 SikaTop Seal-107 防水每平方呎 HK$39[7]；板裝咗之後再做防水，要拆板先做到，成本高好多。

• 太陽能板 ≤2.5m、≤150kg/㎡
• 連續覆蓋 ≤ 有蓋面積一半
• 超過 1.5m 要認可人士核證
• 先做天台防水再裝板

05

屋宇署點樣執法

屋宇署會即時執法取締兩類僭建物：對生命財產明顯構成威脅或迫切危險嘅；以及正在施工或者新建嘅。2011 年 6 月 28 日或以後建成嘅僭建物，全部當新建處理[3]。換句話講，今日喺村屋加建，屋宇署係會即時執法嘅。

對於現存、冇迫切危險嘅僭建物，屋宇署首輪會以違規情況嚴重、潛在風險較高嘅為目標，以逐條村大規模行動執法[3]。首輪目標包括：四層或以上嘅村屋；原本三層但加建一層或以上嘅；天台圍封搭建物覆蓋面積超過主建築物上蓋面積 50% 嘅等[3]。

對裝修嘅啟示好簡單：唔好喺任何僭建物上面大額投資裝修。花幾十萬裝修一個天台屋，如果之後要清拆，就全部白費。

• 危險同新建僭建物即時執法
• 2011 年 6 月 28 日後建成當新建
• 首輪：四層以上、天台圍封超過 50%
• 唔好喺僭建物上大額裝修

06

2026 僭建物申報計劃要點

屋宇署重啟新界豁免管制屋宇僭建物申報計劃，申報期由 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日，為期一年[4][3]。計劃適用於違規情況較輕、潛在風險較低嘅現存僭建物，唔適用於首輪執法目標[3]。

可申報嘅 11 類包括：用鋼、鋁、金屬片或玻璃圍封嘅露台；覆蓋面積不多於主建築物 50% 嘅天台圍封搭建物；鋼或鋁製嘅天台非圍封搭建物；地下毗連主建築物嘅伸建物；厚度超過 150 毫米嘅露台間隔牆；簷篷；有支柱嘅地下簷篷；冷氣機金屬架同輕質篷蓋；同三類招牌[4]。

申報要填業主聲明，委任合資格人士檢查並提交安全核證報告，全部經屋宇署網上系統遞交，唔接受紙本；行政費 HK$600，用轉數快繳付[4]。之後每五年要再委任合資格人士檢查同提交新報告，否則申報資格會自動取消[4]。

2012 年已經申報過嘅業主唔使重新申報，但要繼續遵守每五年檢查嘅要求[4]。冇申報嘅僭建物會被逐步執法[3]。

• 申報期 2026-04-01 至 2027-03-31
• 11 類較輕微僭建物
• 行政費 HK$600，只限網上
• 每五年要再檢查

07

買村屋前要查咩

地政總署提醒，小型屋宇政策下批出嘅土地或建屋牌照，通常有轉讓限制，建成後都可能仍然生效；要取消限制可能要補地價[5]。買家應該檢查地契或批地文件，確認限制係咪仍然有效[5]。

地政總署亦提醒買家要比對現有房屋同地契或建屋牌照條款，包括上蓋面積、高度、層數，以及有冇所需嘅批准同豁免證明書[5]。建成後要有完工證明書或者不反對佔用通知等文件[5]。

呢啲屬律師同測量師嘅專業範圍。香港裝修仔設計公司嘅角色係：業主確認業權同結構冇問題之後，幫你規劃室內翻新、計清楚預算。如果你仲喺睇樓階段，可以先 WhatsApp 相片畀我哋，大概估下翻新成本，方便你一齊考慮。

• 小型屋宇可能有轉讓限制
• 比對地契：面積、高度、層數
• 查完工證明書
• 業權交律師，翻新預算交我哋

08

室內翻新：通常可以放心做嘅工程

油漆、批灰、防潮處理：唔改結構，可以放心做。村屋濕氣重，香港裝修仔設計公司建議用 E01 剷底批灰防潮打磨油油，每平方呎 HK$39[7]。

地板：鋪 SPC、強化木地板或者地磚，唔影響結構。J01 SPC 每平方呎 HK$60，最少 200 平方呎；D01 地台磚每平方呎 HK$78[7]。

廚廁翻新：換櫃、換磚、換潔具、做防水。屋宇署指出滲水多數源於喉管、浴室防水層等[9]，村屋廁所下面可能係自己屋企客廳，防水一定要做足。C02 廁所防水 HK$4,850 已包 24 小時閉水試水[7]。

訂造傢俬：衣櫃、地台床、電視櫃、高櫃，全部屬室內裝置。香港裝修仔設計公司訂造傢俬用 ENF 級板材，係標準配置。

• 油漆防潮：E01 HK$39/呎
• 地板：SPC HK$60/呎
• 廚廁：防水做足
• 訂造傢俬：ENF 板材標準配置

09

要先問清楚嘅工程

拆牆：村屋好多牆身係承重牆，特別係磚砌嘅舊村屋。拆之前要搵結構工程師或者認可人士確認。香港裝修仔設計公司 A04 拆非主力磚牆每平方呎 HK$69，開工前一定要先確認係非結構牆[7]。

開窗或者擴大窗口：改動外牆，可能影響結構同外觀。封露台：用玻璃同鋁窗封露台，屬申報計劃內嘅僭建物類別之一[4]，唔係一般裝修。

天台加建：任何有蓋搭建都要小心，覆蓋超過主建築物上蓋面積 50% 嘅天台圍封搭建物屬首輪執法目標[3]。地下伸建：伸出主建築物嘅加建屬僭建物類別[4]。

如果你嘅計劃包括呢啲工程，建議先向屋宇署、地政總署或者專業人士查詢，確認可行先開始設計。我哋寧願慢少少，都唔想你花錢之後要清拆。

• 拆牆先確認非承重
• 開窗、封露台要小心
• 天台加建、地下伸建屬僭建類別
• 先查清楚再設計

10

電力同氣體：法例要求一樣嚴格

村屋豁免嘅係部分建築物條例，唔係電力條例。電力工程同私樓一樣，要由註冊電業承辦商同註冊電業工程人員進行[8]。

舊村屋好多仲用緊保險絲箱，冇漏電保護。H09 更換電箱 HK$6,800，改為 MCB 同 RCD[7]；H06 新增獨立迴路每條 HK$3,350，適合熱水爐、電磁爐[7]。

好多村屋用石油氣瓶，屋宇署容許地面層石油氣瓶貯存箱尺寸不大於 1.2 米高乘 1 米闊、伸出不超過 0.4 米[2]。氣體喉管同爐具安裝要由註冊氣體工程承辦商處理，唔好自己駁。

地面層電錶箱尺寸不超過 1.2 米乘 1.6 米、伸出不超過 0.38 米，屬免批設施[2]。換電箱或者加大電力容量時，要留意位置同尺寸。

• 電力工程由註冊電業承辦商做
• 保險絲箱改 MCB/RCD：HK$6,800
• 石油氣瓶箱 ≤1.2m×1m
• 氣體工程由註冊氣體承辦商做

11

村屋同鄰居：相連屋宇要注意

好多村屋係兩間或者幾間相連，共用牆身同天台邊界。屋宇署容許兩間相連村屋露台之間嘅間隔牆，厚度不超過 150 毫米屬免批設施[2]；超過 150 毫米就屬申報計劃嘅僭建物類別[4]。

天台之間嘅實心間隔矮牆，厚度不超過 150 毫米、高度不超過 1.22 米；網欄或欄杆高度不超過 2.5 米，都屬免批設施[2]。

施工時要顧及鄰居：打鑿共用牆會有震動同噪音，最好預先通知。天台防水如果同鄰居相連，交界位要做好收口，否則水會由鄰居嗰邊滲過嚟。香港裝修仔設計公司做相連村屋天台防水時，會特別加強交界位同管位。

• 露台間隔牆 ≤150mm 免批
• 天台矮牆 ≤150mm、≤1.22m
• 打鑿共用牆先通知鄰居
• 天台交界位加強防水

12

裝修前 10 條檢查清單

一、確認村屋屬有效豁免屋宇定 1961 年前建成[1]。二、檢查有冇加建或僭建物，有就先了解申報計劃[4]。三、確認裝修範圍唔會令層數、高度或上蓋面積超標[1]。

四、拆牆前確認唔係承重牆。五、冷氣機架、窗花、捲閘等符合免批尺寸[2]。六、電力工程交註冊電業承辦商[8]。七、氣體工程交註冊氣體工程承辦商。

八、頂層先睇天台防水。九、滲水先搵源頭[9]。十、報價寫清楚範圍、搬運、泥頭同保養。

呢份清單唔係法律意見，但可以幫你喺裝修前問啱問題。有疑問嘅地方，應該向屋宇署、地政總署或者律師、認可人士查詢。

• 豁免狀態
• 有冇僭建
• 唔超標
• 承重牆
• 免批尺寸
• 電力氣體
• 天台防水
• 滲水源頭
• 報價清楚

13

裝修前同師傅要講清楚嘅事

第一，講清楚間屋嘅狀況：有冇加建、有冇已申報嘅僭建物、邊幾幅牆係原建。師傅唔係測量師，但知道得越多，設計同報價越準確，亦可以避免喺有風險嘅位置落大額預算。

第二，講清楚未來計劃。例如打算幾年後重建、打算出租、或者長者同住。重建前嘅過渡期，裝修可以以實用為主；長者同住就要加扶手、防滑地磚、闊身門，呢啲都會影響設計方向。

第三，講清楚搬運條件。車可以停幾近、有冇樓梯、樓梯幾闊，會影響訂造傢俬點樣分件同運輸次數。香港裝修仔設計公司運輸 FUR42 每次 HK$660，冇升降機樓梯費 FUR43 每層 HK$300[7]，報價前講清楚就唔會有意外收費。

第四，講清楚施工時間。村屋鄰居好多都係長輩，打鑿等高噪音工序最好安排喺日間，並預早通知左鄰右里，大家相處先會融洽。

• 講清楚屋況同加建
• 講清楚未來計劃
• 講清楚搬運條件
• 講清楚施工時間

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搵香港裝修仔設計公司做村屋室內翻新

香港裝修仔設計公司（HK Create Design）自 2019 年起服務香港家庭，團隊由設計師同超過十五年經驗嘅師傅組成。我哋專注室內翻新同訂造傢俬，所有價錢都喺網上公開[7]。

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