400 呎兩房全屋裝修示範：26.8 萬逐項拆解，8 星期時間表、慳錢版 12 萬點揀

01

示範單位設定：先講清楚假設

呢篇文章用一個虛構但典型嘅單位做示範：實用面積 400 平方呎，兩房一廳，一個 7 呎長廚房，一個約 35 平方呎廁所，樓齡約 30 年。原有廚廁磚同水喉已經用咗二三十年，電箱仲係舊式保險絲箱，牆身有局部裂紋，地台係舊瓷磚。

業主嘅要求：兩個人住，主人房要一個 6 呎衣櫃；細房做書房兼客房，要一張地台床同 4 呎衣櫃；客廳要電視櫃，門口要鞋櫃。業主打算入伙前搬走，冇需要住喺度裝修。

因為係示範，所有數字都按香港裝修仔設計公司 2026 公開價目計算[1]，冇加入任何特別優惠或者折扣。真實單位嘅牆身面積、廚房長度、喉管狀況都會唔同，所以價錢一定會有出入。我哋會喺每一段寫明計算方法，等你可以用自己單位嘅數字代入。

我哋特登揀 400 呎，因為呢個大小嘅單位喺私樓、居屋同部分公屋都好常見。睇完呢個示範，你可以按自己單位嘅情況加減。

• 400 呎實用、兩房一廳
• 7 呎廚房、35 呎廁所
• 樓齡約 30 年、舊式電箱
• 計價示範，唔係真實個案

02

全面翻新總數：HK$268,450 點嚟

全面翻新示範總額 HK$268,450[1]，分六大類：廚房全面翻新 HK$70,400（26.2%）、廁所完整翻新 HK$55,540（20.7%）、表面工程（油漆、地板、天花、房門）HK$58,200（21.7%）、訂造傢俬 HK$51,800（19.3%）、電力 HK$19,410（7.2%）、清潔及保險 HK$13,100（4.9%）。

平均每平方呎約 HK$671。不過「每呎幾錢」只係參考：同一個 400 呎單位，廚廁做唔做全面翻新，每呎價可以由約 HK$300 去到 HK$670 以上。所以我哋唔建議淨係用「呎價」比較報價，而係要逐項睇。

消委會研究指出，2017 至 2023 年家居裝修投訴涉及金額逾 2.7 億元[2]，好多爭拗源於報價範圍唔清楚。消委會建議報價單要列明工程範圍、物料、數量同單價[3]，下面我哋就逐項拆開，每一項都列出價目編號、數量同單價，你可以拎住呢份清單去同任何報價比較。

• 總額 HK$268,450
• 每呎約 HK$671
• 廚廁合共 46.9%
• 唔好淨係比較呎價

03

廚房 HK$70,400：7 呎全面翻新

廚房係最貴嘅一項。示範做法係全面翻新：A09 拆除及清走廚房 HK$9,950（已包搬運）、C03 廚房防水 HK$4,300、G03 廚房全套冷熱水喉 HK$13,300[1]。

鋪磚：牆身磚約 120 平方呎 × HK$78 ＝ HK$9,360；地台磚約 35 平方呎 × HK$78 ＝ HK$2,730[1]。廚櫃：FUR14 地櫃 7 呎 × HK$1,300 ＝ HK$9,100；FUR15 吊櫃 7 呎 × HK$1,250 ＝ HK$8,750；FUR20 石英石檯面 7 呎 × HK$1,200 ＝ HK$8,400[1]。

再加 K04 安裝抽油煙機 HK$860、F05 廚房鋁質假天花 HK$3,650[1]，合共 HK$70,400。

如果廚房磚面完好、冇滲水、水喉冇生鏽，可以唔拆磚，只換櫃，價錢可以減到三萬以下（見下面慳錢版）。點判斷？最簡單係睇櫃底同盆底有冇水漬、牆磚有冇空鼓聲、水壓夠唔夠。用硬幣輕敲牆磚，聲音空洞嘅位置就可能已經甩膠。

• 拆除連搬運 HK$9,950
• 防水 + 水喉 HK$17,600
• 鋪磚 HK$12,090
• 廚櫃連石英石 HK$26,250

04

廁所 HK$55,540：完整翻新

廁所示範做完整翻新：A10 拆除及清走廁所 HK$9,950、C02 廁所防水 HK$4,850（地台全面、牆身上翻 6 呎、淋浴位滿牆、24 小時閉水試水）[1]。

牆地磚約 185 平方呎 × HK$78 ＝ HK$14,430；G04 廁所全套冷熱水喉 HK$13,300；K06 潔具五金全套安裝 HK$5,650；FUR25 浴室地櫃連無縫石面 2 呎 × HK$3,250 ＝ HK$6,500；K05 浴屏安裝 HK$860[1]。合共 HK$55,540。

廁所防水同閉水試水係唔可以慳嘅部分。滲水落樓下，唔單止要拆磚重做，仲可能要賠樓下維修費。消委會亦建議，報價單要寫明防水位置、物料、上翻高度同有冇包試水[3]。

水喉工程應該由合資格人士處理，水務署網站可以查持牌水喉匠資料[9]。

• 拆除連搬運 HK$9,950
• 防水連試水 HK$4,850
• 牆地磚 HK$14,430
• 水喉 HK$13,300

05

電力 HK$19,410：唔好慳嘅安全項目

30 年樓齡嘅單位，好多仲用緊舊式保險絲箱，冇漏電保護。示範做法：H09 更換電箱 HK$6,800，改用 MCB／RCD 並標示迴路[1]。

加插座：H02 新增 13A 單位插座 4 組 × HK$640 ＝ HK$2,560；H03 雙位／TV／網絡位 3 組 × HK$1,200 ＝ HK$3,600；H06 電磁爐獨立迴路 HK$3,350；H08 射燈 10 盞 × HK$310 ＝ HK$3,100[1]。合共 HK$19,410。

機電工程署提醒，新安裝、加裝或改裝電力裝置，要由註冊電業承辦商同註冊電業工程人員進行[5]。電力只佔示範總額 7.2%，但係全屋安全基礎，唔好為咗慳幾千蚊而唔做。換電箱之後，每個迴路都有標示，日後跳掣都容易搵到原因。

插座位置要喺傢俬設計時一齊諗：床頭兩邊、書枱面、電視櫃後面、廚房檯面，都係最常唔夠插蘇嘅位置。

• 換電箱 HK$6,800
• 加插座 HK$6,160
• 電磁爐迴路 HK$3,350
• 註冊電業承辦商施工

06

表面工程 HK$58,200：油漆、地板、天花、房門

油漆：牆身同天花約 1,200 平方呎，用 E02 執灰防潮打磨油油，每平方呎 HK$21，合共 HK$25,200[1]。示範單位牆身大致穩固，只有局部裂紋，所以唔使用 E01 剷底（每平方呎 HK$39）。

地板：廳房約 340 平方呎，直接喺舊磚上鋪 J01 SPC 石塑地板（連工包料），每平方呎 HK$60，合共 HK$20,400；J04 地腳線 150 直呎 × HK$10 ＝ HK$1,500[1]。唔拆舊地磚，慳返拆除同泥頭。

天花：客廳做 100 平方呎 F01 鐵朗石膏板假天花，每平方呎 HK$51，合共 HK$5,100，方便藏射燈線[1]。房門：L03 更換兩扇夾板門，每扇 HK$3,000，合共 HK$6,000[1]。

表面工程合共 HK$58,200，佔 21.7%。呢部分最受面積影響，亦最容易按牆身狀況調整。

• E02 油漆 HK$25,200
• SPC 地板 HK$20,400
• 假天花 HK$5,100
• 房門 HK$6,000

07

訂造傢俬 HK$51,800：兩房一廳點分

主人房：FUR05 6 呎衣櫃 × HK$2,900 ＝ HK$17,400。細房：FUR05 4 呎衣櫃 × HK$2,900 ＝ HK$11,600；FUR06 地台床約 26 平方呎（6.5 × 4 呎）× HK$340 ＝ HK$8,840[1]。

客廳：FUR10 6 呎電視矮櫃 × HK$1,250 ＝ HK$7,500。玄關：FUR12 2 呎高身鞋櫃 × HK$2,900 ＝ HK$5,800。FUR42 運輸 HK$660（傢俬同廚櫃一次過送貨）[1]。合共 HK$51,800。

香港裝修仔設計公司訂造傢俬包設計並出全屋圖，包括平面圖、風火水電圖、傢俬設計圖、VR 效果圖同生產圖。ENF 板材係標準配置，甲醛釋放量 ≤0.025 mg/m³，唔使額外加錢。

環保署提醒，新傢俬同裝修物料會釋放揮發性有機化合物，入伙前要保持通風[6]。細房用地台床，可以將床底變成大儲物格，適合 400 呎單位。如果細房將來要做兒童房，地台床高度同樓梯級都要預早諗，方便日後改動。

• 主人房衣櫃 HK$17,400
• 細房衣櫃 + 地台床 HK$20,440
• 電視櫃 + 鞋櫃 HK$13,300
• ENF 板材標準配置

08

清潔及保險 HK$13,100

L01 RenoClean 裝修後清潔及除甲醛，400 平方呎 × HK$16 ＝ HK$6,400；L02 第三者保險及勞保 HK$6,700[1]。

保險好多人覺得可以慳，但裝修期間如果師傅受傷，或者工程損壞鄰居物業，冇保險就麻煩。勞工處亦提醒，進行維修及改建工程時，業主同承辦商都要注意工作安全[8]。

清潔亦唔好慳。裝修後有大量粉塵，自己清好難清得乾淨；除甲醛處理加上入伙前通風，對屋企人健康更好。建議清潔後再開窗通風一至兩星期先入伙。

• 清潔除甲醛 HK$6,400
• 保險 HK$6,700
• 保障師傅同鄰居

09

8 星期時間表：每星期做咩

全面翻新示範工期約七至九星期，視乎傢俬生產同天氣。以下係一個常見排法：第 1 星期拆除廚廁、保護門口同電梯、水電開槽；第 2 星期水喉同電線鋪設、泥水批盪。

第 3 星期廚廁防水、閉水試水；第 4 星期廚廁鋪磚、客廳假天花；第 5 星期全屋執灰、底油；第 6 星期廚櫃同傢俬安裝、鋪 SPC 地板。

第 7 星期面油、潔具、燈掣同射燈安裝；第 8 星期清潔除甲醛、業主驗收、執漏。訂造傢俬一般喺開工後即刻落單生產，所以傢俬圖要喺開工前確認。每個星期完結，我哋都會傳相片匯報進度，業主唔使日日返去睇。

環保署就住用處所裝修噪音有常見問題解答[7]，拆除同開槽係最嘈嘅工序，要跟大廈管理處規定嘅時間施工。

• 第 1–2 星期：拆除、水電
• 第 3–4 星期：防水、鋪磚
• 第 5–6 星期：油漆、傢俬
• 第 7–8 星期：收尾、驗收

10

慳錢版 HK$119,520：只做必要項目

如果廚廁冇滲水、磚面完好，可以考慮慳錢版。廚房只換櫃：A06 拆舊櫃 7 呎 × HK$170 ＝ HK$1,190，加地櫃、吊櫃、石英石檯面同抽油煙機安裝，合共 HK$28,300[1]。

廁所唔拆磚：K06 換潔具五金 HK$5,650 加 E05 局部除霉 HK$1,250，合共 HK$6,900。電力：換電箱 HK$6,800 加 4 個插座 HK$2,560，合共 HK$9,360[1]。

表面：E03 全屋返油 1,200 × HK$12 ＝ HK$14,400；SPC 地板 HK$20,400；地腳線 HK$1,500。傢俬：主人房 6 呎衣櫃 HK$17,400、電視櫃 HK$7,500、運輸 HK$660。清潔 HK$6,400、保險 HK$6,700[1]。

慳錢版合共 HK$119,520，約每呎 HK$299，比全面翻新少 HK$148,930。代價係廚廁舊磚同舊喉保留，日後如果出問題，要再打鑿。所以開工前最好做 G01 來去水喉打鑿檢查（HK$930），確認喉管狀況先決定[1]。檢查報告同相片可以幫你判斷，值唔值得多花九萬做廚廁全面翻新。

• 廚房換櫃 HK$28,300
• 廁所換五金 HK$6,900
• 全屋返油 + SPC
• 總額 HK$119,520

11

預算點樣倒計：記住除 1.2

香港裝修仔設計公司建議：總預算 ÷ 1.2 ＝ 可用工程額，餘下兩成係規劃緩衝。呢筆緩衝由業主自己保留，唔係公司收費，用唔着就慳返。

例如想做全面翻新示範 HK$268,450，總預算最好預留約 HK$322,000（268,450 × 1.2 ≈ 322,140）。如果總預算只有 25 萬，可用工程額約 HK$208,333，就要喺全面翻新同慳錢版之間揀一個中間方案。

中間方案例子：廁所完整翻新（有滲水先做）、廚房只換櫃、全屋 E02 油漆、SPC 地板、換電箱、兩個衣櫃。逐項加減，就可以喺工程額之內。

• 總預算 ÷ 1.2 ＝ 工程額
• 全面翻新建議預留約 32 萬
• 緩衝業主自己保留
• 可以揀中間方案

12

邊啲項目最影響價錢

第一，廚廁做唔做全面翻新。示範中廚廁全面翻新合共 HK$125,940，換成慳錢版只係 HK$35,200，相差超過九萬[1]。

第二，牆身狀況。1,200 平方呎牆身，E01 剷底每呎 HK$39 要 HK$46,800，E03 返油每呎 HK$12 只要 HK$14,400，相差 HK$32,400[1]。

第三，傢俬數量同高度。到頂衣櫃（超過 2,400mm）每加高 100mm 每直呎加 HK$100[1]。第四，地板做法：拆磚重鋪要加拆除、泥頭同找平，直接鋪 SPC 就慳返。

第五，大廈限制。部分大廈要求用指定時間施工、加保護、交按金，冇升降機嘅唐樓要加樓梯費（FUR43 每層 HK$300）[1]。

• 廚廁做法：相差九萬
• 牆身狀況：相差三萬
• 傢俬數量同高度
• 大廈限制

13

400 呎全屋裝修常見錯誤

錯誤一：用「每呎幾錢」比較報價。兩間公司報每呎 HK$500，一間包廚廁全面翻新，一間只係換櫃，根本唔可以比較。要逐項對清楚範圍，包括有冇包拆除、泥頭、防水試水、清潔同保險。

錯誤二：傢俬圖未定就開工。訂造傢俬要時間生產，開工先諗傢俬，好可能要等，工期就延誤。消委會研究顯示，裝修糾紛最常見係工程延誤（61%）[2]。

錯誤三：唔做閉水試水。廁所防水做完要試水 24 小時，確認冇滲先鋪磚。慳咗試水，日後滲水代價大好多。

錯誤四：插座唔夠。400 呎單位空間細，傢俬一擺，好多插座位都會被遮住。設計階段要同傢俬一齊畫埋電位。

錯誤五：全部預算用晒。冇留緩衝，拆開先發現喉管或者牆身問題，就冇錢處理，只可以將就。四百呎單位預算本身唔算多，更加要預留緩衝。

• 唔好淨比較呎價
• 傢俬圖開工前確認
• 一定要閉水試水
• 預留緩衝

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點樣用呢個示範計你自己單位

第一步，量廚房長度。示範用 7 呎廚房，如果你屋企係 6 呎，地櫃、吊櫃同檯面就各減一呎：地櫃減 HK$1,300、吊櫃減 HK$1,250、石英石減 HK$1,200，合共少 HK$3,750[1]。

第二步，估牆身面積。一個簡單方法係用實用面積乘三，大概就係牆身加天花面積；示範 400 呎用咗 1,200 平方呎。實際要扣除窗、門同廚廁磚牆，所以要由師傅現場度尺先準。

第三步，判斷牆身狀況。牆身起皮、發霉、滲水後，要用 E01 剷底；大致穩固有局部裂紋，用 E02；狀況好就用 E03 返油[1]。同一個單位，揀錯做法可以差幾萬蚊。

第四步，列出傢俬清單。逐件寫低想要嘅傢俬同大約闊度，例如「主人房衣櫃 6 呎、電視櫃 6 呎」，再對返價目每直呎單價計。記住高櫃、半高櫃、矮櫃單價唔同。

第五步，加埋清潔、保險同運輸。呢啲細項好易漏計，但加埋都有成萬蚊。最後乘 1.2，就係建議總預算。

• 量廚房長度
• 估牆身面積
• 判斷牆身狀況
• 列傢俬清單
• 加細項再乘 1.2

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裝修前要準備咩文件同資料

開工前，業主要準備幾樣嘢：單位平面圖（可以向管理處或者發展商查詢）、大廈裝修守則、管理處要求嘅裝修申請表同按金。好多大廈規定只可以星期一至六指定時間施工，周日同公眾假期唔准開工。

如果係舊樓，最好先問管理處大廈有冇進行緊或者準備進行大維修，例如更換喉管或者外牆工程，避免同單位裝修撞期。

電器方面，嵌入式電器（例如嵌入式焗爐、洗碗碟機）要開工前揀定型號，廚櫃先可以準確預留位置同散熱空間。冷氣機位置亦要提早諗，因為會影響假天花同電位。

香港裝修仔設計公司會喺開工前提供清單，列明業主要準備嘅資料同要確認嘅事項，等你一步一步跟住做，唔會臨開工先發現漏咗嘢。

• 單位平面圖
• 大廈裝修守則同按金
• 大維修會唔會撞期
• 嵌入式電器型號

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每個 400 呎單位都唔同：廚房長度、廁所面積、牆身狀況、樓齡同大廈規定，都會影響價錢。香港裝修仔設計公司自 2019 年起服務香港業主，由設計師同超過十五年經驗師傅組成團隊。

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